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Wasserschaden im Keller aufgrund Baupfusch

| 24.01.2011 21:36 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Frau RA/Herr RA,

ich lege gleich mal mit meiner Frage los, in der Hoffnung, dass ich einen "roten Faden" and die Hand bekomme um mein Problem zu lösen.

Sachverhalt:

Im November 2009 haben meine Frau und ich ein Einfamilienhaus (Betonfertighaus) bauen lassen und hatten diesbezüglich einen Vertrag mit dem Haushersteller D.

Für die Erdarbeiten, Bodenplatte, Kanalanschluss etc. wurde uns vom Haushersteller ein Subunternehmer (G) wärmstens empfohlen. Dieser sei schon seit Jahren für die Hausherstellerfirma tätig, sei zuverlässig und erfahren, insbesondere mit dieser Art von Fertighaus.

Abgesehen davon, dass sich im Laufe der Bauzeit herausstellte, dass er absolut unzuverlässig ist, sich nicht an Absprachen erinnern konnte etc. waren wir, wie alle "Häuslebauer", irgendwann froh, dass alles fertig war.

Das Haus steht in einem ziemlich wasserlastigen Gebiet (hoher Grundwasserspiegel) und außerdem am Ende eines Hanges. Deswegen haben wir vom Haushersteller D. einen WU Betonkeller bauen lassen, der außerdem zusätzlich vom Unternehmen A. abgedichtet ist.

Trotzdem war fast genau ein Jahr später, nämlich im November 2010 festzustellen, dass der Kellerestrichboden augenscheinlich von unten nass wird. Festgestellt wurden 4 cm Wasser unter dem Estrich (5 cm dick) und in der Styropordämmung (5 cm dick). Der Keller ist ca. 80 qm groß, bestehend aus Flur, Heizraum und zwei großen Räumen.

Da nun davon ausgegangen werden musste, dass die Abdichtung beschädigt/fehlerhaft ist, wurde von uns der Haushersteller D. informiert, welcher die von ihm eingesetzte Abdichtfirma A. verständigte. Diese konnte den Schaden vorerst nicht finden weshalb im gesamten Keller an der Innenseite der Außenwände entlang der Estrichboden samt Dämmung ca. 20 cm breit aufgeschlagen und entfernt wurde. Ca. 700 Liter stinkendes, veralgtes Wasser wurden entfernt. Dieser Rand wurde dann grob getrocknet um ein Leck zu finden.Komischer Weise war kein neuer Wassereintritt feststellbar.

Nun, nach heftigem Regen und Tauwetter, stieg der Wasserpegel außen an und stand nun ca. 83 cm überhalb dem Bodenplattenniveau.

(Wasser steht bei Regen des öfteren gut sichtbar im Lichthof)

Nun war an einer Wand, nur an dieser einen Stelle im Wandbodenbereich, ein stärkerer Wassereintritt feststellbar. Die Abdichtfirma A. verpresste nun diesen Bereich mit Harz.

Da für mich dieser Wassereintritt, - erst ab einer Höhe von 83 cm - unerklärbar war machte ich mich erneut auf die Lecksuche. Die Unterkante der Mehrsparteneinführung befindet sich ebenfalls auf ca. 83 cm. Außerdem fand ich im Außenbereich auf einem verbliebenen Bauschutthaufen den Bohrkern der Mehrsparteneinführung. Für die Mehrsparteneinführung wurde durch die WU Kellerwand ein erforderliches Loch gebohrt/gesägt. Dieser Bohrkern, der eigentlich ein Betonzylinder sein müsste, war zweigeteilt, was ich mir erst nicht erklären konnte.

Zwischenzeitlich ist der Wassereintritt logisch, denn man hat die Mehrsparteneinführung genau in einer Fuge gemacht, also zwischen zwei sich überlappenden Betonwänden. Aufgrund dessen ist die äußere Abdichtung unwirksam, das Wasser gelangt über das gebohrte/gesägte "Loch" der Mehrsparteneinführung, von dort in die nun offene Wandfuge und drückt so hinter der Abdichtung in der Fuge nach unten und am Wandfuß aus in den Keller.

Verantwortlicher Vertragspartner für die Mehrsparteneinführung und Zahlungsempfänger war die Fa. G.

Nun lud ich Herstellerfirma D., Abdichtfirma A. und Subunternehmer G. zu einem Ortstermin ein. Subunternehmer G. brachte einen Gutachter mit welcher wiederum im Auftrag der Haftpflichtversicherung des G. gekommen war.

Allen vor Ort war klar, Ursache des Wassereintritts ist die fehlerhafte Mehrsparteneinführung, für welche G. den Auftrag hatte.

Den Haushersteller kann ich nicht verantwortlich machen, denn das Haus war zum Zeitpunkt der Bohrung bereits abgenommen.

Die im Auftrag der Hausherstellerfirma tätige Abdichtfirma ebensowenig, denn zum Zeitpunkt der Bohrung, war die Abdichtung bereits aufgebracht.

Die Fa. G. die für die Bohrung den Vertrag hatte, will sich aber auch nicht schuldig sehen, denn die eigentliche Bohrung wurde von einem von ihm beauftragten Subunternehmen vorgenommen. (dieser ist mir nicht bekannt)G. will dem "Bohrer" zwar die Bohrstelle markiert haben, allerdings sei für ihn nicht erkennbar gewesen, dass hier eine Fuge sei.

Der Gutachter will/kann die Schuldfrage nicht klären, sieht als Ursache aber ebenfalls die Bohrung aber äußert:

Ich müsse erstmal Schadenminderung betreiben und auf eigene Kosten das Leck abdichten lassen.

Damit der Estrich nicht schimmle, müsse ich diesen auf eigene Kosten trocknen lassen.

Die Notwendigkeit einer Estrichentfernung wird von ihm verneint. Eine Trocknung sei möglich und eine mögliche bakterielle Verkeimung mit einem Desinfektionsmittel kostengünstiger. Der aufgeschlagene Estrichrand ließe sich ohne weitere Schäden und "unsichtbar" verschließen.

Meine Kosten für Strom (seit drei Wochen Heizlüfter) und die wenigen Euro für Putzaufwand etc. solle ich aufschreiben. Einen weiteren wirtschaftlichen Schaden in bezug auf einen - vielleicht irgendwann stattfindenden - Verkauf der Immobilie sieht er als nicht gegeben, also keine Wertminderung.

Meine Fragen:

Ich habe ein Haus welches erst ein Jahr alt ist und hatte über ein Jahr lang Wasser unter dem Estrich. Ich denke, dass der Estrich raus muss.
Muss ich mich jetzt mit "Flickwerk" und Desinfektionschemikalien zufrieden geben ?

Wo gehe ich nun zuerst hin,zum Rechtsanwalt oder zum Gutachter ?

Wer zahlt mir diese Kosten und die Kosten für die neue Abdichtung und - egal welche Lösung - den neuen Estrich ?

Muss ich die Kosten vorschießen ?

Da ich aufgrund der Gesamtsituation davon ausgehe, dass ich sehr wohl einen "merkantilen Minderwert" und hohen Schaden vorliegen habe, wie wird dieser berechnet und wie stehen die Chancen in einem diesbezüglichen Verfahren (Schieds-/Gerichtsverfahren ?)

Für die Antwort bereits jetzt ganz herzlichen Dank.



















Sehr geehrter Fragensteller,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:
Um Ihren zugegeben sehr ärgerlichen Sachverhalt kurz auf den Punkt zu bringen:


Selbstverständlich hat ein Vertragspartner, der eine sog. Schlechtleistung erbringt im Rahmen des Gewährleistungsrechts für sämtliche von ihm verursachten Schäden aufzukommen!

Soweit sich der Bauunternehmer Subunternehmern bedient, bliebe er ohnehin Ihr richtiger Ansprechpartner und könnte sich nicht auf die Subunternehmer berufen, was in der Praxis jedoch gang und gäbe ist.

Letztlich ist Ihren Ausführungen zur Folge – und da scheinen sich ja alle Beteiligten einig zu sein – das von Ihnen beschriebene Spartenloch die Ursache für den Wassereintritt und die daraus entstehenden Schäden. Dass dies von Ihrem Vertragspartner verschuldet war, wird ohnehin gesetzlich vermutet, sodass Sie nur und lediglich für die Schäden als solche beweispflichtig sind, was wiederum gutachterlich geklärt werden müsste.

In diesem Zusammenhang rate ich Ihnen aber dringend nur im Wege eines gerichtlichen Verfahrens einen Gutachter vom Gericht zu ebstellen, da die Erfahrung mit selbst beauftragten Gutachtern zeigt, dass diese fast immer vom Gegner in Abrede gestellt werden, sodass es ohnehin zu einem richterlich bestellten Gutachter kommt und die verfahrenskosten in exponentielle Höhe treibt.
Insoweit rate ich meinen Mandanten zu einem sog. selbständigen Beweisverfahren oder bei rechtlich eindeutiger Sachlage gleich zu einem erstinstanzlichen Gerichtsverfahren.

Natürlich wäre der erste Schritt aber immer eine außergerichtliche Korrespondenz mit den Vertragspartner bzw. dessen Haftpflichtversicherung, um die außergerichtlichen Möglichkeiten auszuloten. Große Hoffnung auf eine außergerichtliche Einigung kann ich Ihnen jedoch auch hier aus eigener Erfahrung nicht machen, denn Versicherungen, gerade Berufshaftpflichtversicherungen, lassen Sachverhalte von großen Streitwerten grundsätzlich gerichtlich prüfen.

Zusammenfassend bleibt Ihnen also anzuraten, sich anwaltlich vertreten zu lassen und denjenigen anzugehen, mit denen Sie den Vertrag geschlossen haben. Nur dieser ist nämlich Ihr Ansprechpartner für Nachbesserung und Schadensersatz. Soweit Sie nicht rechtsschutzversichert sind, ist es natürlich so, dass Sie die Anwalts- Gerichts- und Gutachterkosten vorschießen müssen, aber im Falle des Obsiegens selbstverständlich verzinst zurückerstattet bekommen. In rechtlicher Hinsicht müssen Sie nur den Schaden nachweisen, das Verschulden bzw. Vertretenmüssen des Schadens wird gesetzlich vermutet. Hier müsste sich der Vertragspartner entlasten. Zum Nachweis der Schäden sollten Sie sich aber ausschließlich eines gerichtlich bestellten Gutachters bedienen, um schon jetzt weitere Kosten zu vermeiden.


Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!

Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.

Ich bedanke mich nochmals herzlichst für Ihre freundliche Frage und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus München,

Ihr
Alexander Stephens

__________________________________________________________________________________

*Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2011 | 23:52

Zuallererst mal ganz herzlichen Dank für Ihre schnelle und hilfreiche Antwort.

Gerne nehme ich Ihr Angebot an und habe noch eine Frage. Derzeit sieht es so aus, als würde die Haftpflichtversicherung des Unternehmers G. den "Fall" übernehmen. Ist es möglich, dass die Versicherung "abspringt", ich gegen den G. persönlich vorgehen muss und dann Gefahr laufe, dass dieser plötzlich insolvent ist ? Bzw. kurz: Kann die Haftpflichtversicherung des G. aussteigen ?

DANKE

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2011 | 23:56

Gern geschehen.

Nein, die Haftpflichtversicherung kann nicht aussteigen, zumal Handwerker im Rahmen Ihrer Handwerksrolle verpflichtet sind eine Haftpflichtversicherung zu haben.

Im Übrigen müssen nicht Sie sich mit der Versicherung auseinandersetzen, sondern der Vertragspartner! Es ist nur oft so, dass die Versicherungen sich unmittelbar einschalten, da der Vertragspartner seinerseits Rückgriffsrechte gegen die Versicherung hat.

In Ihrem fall ist es nur wichtig, möglichst bald zu reagieren und empfehle Ihnen entwerder ein sog. selbständiges Beweisverfahren wenn Sie hinsichtlich der Schäden unsicher sind, da dieses wesentlich kostengünstiger ist, sollten gewisse Schadensposten nicht nachweisbar oder nicht gegeben sein oder, wenn Sie sich sicher sind gleich ein erstinstanzliches Verfahren anzustreben und den Gutachter auch hier gerichtlich bestellen zu lassen.

Sollten noch Rückfragen sein, stehe ich ihenn jederzeit zur Verfügung.

Bewertung des Fragestellers 24.01.2011 | 23:41

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FRAGESTELLER 24.01.2011 4,8/5,0
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