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Keine Bürgschaft bzw. Kaution bei Wohnungsübergabe


04.01.2007 18:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Mietvertrag wurde am 15.11.2006 zum 01.01.2007 geschlossen.
Der Vertrag wurde von beiden Mietern (nicht verheiratetes Paar) unterzeichnet.
Die Mieter baten für die Kaution (2 Monatsmieten) eine Bankbürgschaft stellen zu dürfen.
Ein erster Übergabetermin am 30.12.06 wurde vom Mieter am 30.12.06 ! (wg. Urlaub) abgesagt und auf den 02.01.07 verschoben. In diesem Telefongespräch wurde der Mieter von mir auf den Vertragsbeginn 01.01.07 und die vereinbarte Bürgschaft, die zum Übergabetermin vorgelegt werden sollte, hingewiesen.
Vor dem Übergabetermin am 02.01.07, fragte ich den Mieter telefonisch, ob er die Bürgschaft habe, was dieser verneinte und meinte die Bürgschaft läge bei seiner Freundin, welche unerreichbar weit verreist wäre und vermutl. erst am 02.01.07 zurückkommen würde. Daraufhin habe ich den Übergabetermin abgesagt und den Mieter gebeten, er möge die Bürgschaft besorgen und sich dann bei mir melden.
Diese Bürgschaft wurde bisher nicht erbracht und die Miete bis zum 04.01.2007
nicht bezahlt, obwohl im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Miete im voraus und am 3. Werktag des Monats bei mir einzugehen hat.
Der Mieter hat sich jetzt nicht mehr gemeldet.
Frage: Darf ich als Vermieter fristlos kündigen????? Bzw. ist der Vertrag überhaupt noch gültig?? Sind ggf. Fristen einzuhalten??
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Zunächst ist anzumerken, dass der Vertrag mit Mietbeginn 01.01.2007 wirksam mit beiden Mietern als Vertragspartner geschlossen wurde. Die Mieter haben daher Anspruch auf Überlassung der Mieträume und Sie Anspruch auf Miete und die vertraglich vereinbarte Kaution.

Ob das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Kaution fristlos gekündigt werden kann wird von der überwiegenden Meinung in Rspr. und Literatur verneint. Diese Auffassung wird jedoch in individuellen Einzelfällen angegriffen, die insbesondere dann vorliegen, wenn eine Interessensabwägung offenkundig für ein Sicherungsinteresse des Vermieter sprechen (Schmidt-Futterer, MietR-Kommentar, § 543 Rn. 179). So wird ein Kündigungsrecht z.B. bei Zahlungsunwilligkeit oder –unfähigkeit des Mieters bejaht.

In die Interessensabwägung ist mit einzubeziehen, dass der Vermieter nach § 543 II Nr. 3 BGB bei Zahlungsverzug des Mieters erst bei einer gewissen Höhe des Rückstandes – 2 Monatsmieten – oder eine gewissen Dauer des Rückstandes – 2 auf einander folgende Termine – fristlos kündigen kann. Entscheidend ist somit, ob dies im Einzelfall als „wichtiger Grund“ angesehen werden kann, der zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Aufgrund der kurzen Dauer seit Mietbeginn und der nicht bekannten Gründe sehe ich derzeit eher keinen Grund in diesem Sinne.

Jedenfalls ist aber zu beachten, dass Sie zu diesem Zeitpunkt in jedem Fall vorab eine Abmahnung mit einer angemessenen Fristsetzung aussprechen müssten. Sollte diese erfolglos verstreichen, könnte dies als Anhaltspunkt für eine Zahlungsunfähigkeit bzw. –unwilligkeit angesehen werden bzw. Sie erhalten andere Gründe genannt.

Sie sollten daher die Mieter zur entsprechenden Stellungnahme auffordern und ggf. abmahnen, sollten Sie auf eine fristlose Kündigung hinauslaufen wollen.

Die fristlose Kündigung sollte sodann zeitnah nach dem Vorliegen sämtlicher Tatbestandsmerkmale erfolgen. Dabei ist unter anderem zu beachten, dass im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund anzugeben ist. Für die weiteren Voraussetzungen habe ich Ihnen unten die §§ 543, 569 BGB angefügt.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste Orientierung gegeben werden konnte. Andernfalls darf ich Sie auf die Möglichkeit einer für Sie kostenlosen Nachfrage hinweisen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. 2Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. 2Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) 1Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. 2Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.



Nachfrage vom Fragesteller 05.01.2007 | 08:28

Sehr geehrter Hr. Freisler,
danke für Ihre Antwort.
Da die Mieter noch nicht in der Wohnung sind und mir die Sache ´zwielichtig´ erscheint, würde ich gerne einen Einzug der Mieter vermeiden. Kann ich den eine Übergabe ablehnen, solange keine Kaution bzw. Mietzahlung vorliegt? Immerhin wurde ja der Vertrag seitens Mieter nicht erfüllt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.01.2007 | 11:50

Sehr geehrter Fragesteller!

Ihnen steht bei Nichterfüllung der Sicherheitsverpflichtung, d.h. Übergabe der 1. Kautionsrate/Bürgschaft das Recht zu, die Überlassung der Mieträume zu verweigern. Dieses Recht steht Ihnen ebenfalls bei Nichtzahlung der 1. Mietzinsrate zu; in diesem Fall haben Sie die Mieträume nur Zug-um-Zug gegen die Mietzinszahlung zu überlassen.

Sollten Sie sich von dem Vertrag lösen wollen, haben Sie jedoch ungeachtet dessen den o.g. Weg über eine Abmahnung bzw. angemessen Fristsetzung zur Leistung zu beschreiten. Nach fruchtlosem Ablauf können Sie vor Überlassung vom Vertrag zurücktreten bzw. unter den o.g. Voraussetzungen außerordentlich kündigen.

Aufgrund der bislang geringen Verzögerung der Zahlung über die Feiertage und mangels anderweitiger substantiierter Angaben in Ihren Schilderungen, sehe ich derzeit keine Möglichkeit einer sofortigen Kündigung bzw. Rücktritts.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt –

www.ra-freisler.de

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