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Selbstschuldnerische Bürgschaft trotz Kaution

| 02.07.2018 12:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:21

Zusammenfassung: Die Bürgschaft als zusätzliche Mietsicherheit zur Mietkaution

Hallo

ist eine Selbstschuldnerische Bürgschaft trotz Hinterlegung einer Kaution von 3 Monatsnettokaltmieten wirksam?

Im vorliegenden Fall wird vom Vermieter durch das Immobilienmanagement eine zusätzliche Selbstschuldnerische Bürgschaft gefordert, um in die engere Auswahl der Wohnungsinteressenten zu kommen.
Ich habe bereits gelesen, dass § 551 BGB die maximale Höhe der Kaution und der Bürgschaft auf kombiniert maximal 3 Monatsnettokaltmieten festlegt. Da es sich hier nicht um eine freiwillige Bürgschaft handelt, würde mich interessieren, ob die Bürgschaft in diesem Falle als Übersicherung anzusehen ist und somit von vorneherein unwirksam ist.
Wenn mein Vater also als Bürge auftritt, können dann überhaupt Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden oder ist die Bürgschaft als nichtig anzusehen, da es sich um eine Übersicherung handelt? Und ab wann spricht man von einer Rettungsbürgschaft, bei der der Bürge belangt werden kann?

In einem mir vom Immobilien Management ausgehändigten Formular zur Selbschuldnerischen Bürgschaft ist lediglich von einer "Sicherung aller bestehenden und künftigen Ansprüche, die dem Vermieter aus der Vermietung zustehen" die Rede.
Greift hier die Begrenzung von maximal 3 Monatsnettokaltmieten?

Danke für Ihre Antwort

02.07.2018 | 13:21

Antwort

von


(300)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich gilt, dass die Begrenzung der Kautionssumme unabhängig davon gilt, auf welche Kautionsformen sich die Parteien eines Mietvertrages verständigt haben. Die in § 551 Abs. 1 BGB geregelte Obergrenze ist also auch dann zu beachten, wenn als Mietsicherheit sowohl eine Barkaution als auch eine Bürgschaft geleistet wird. Wird diese Obergrenze, wie in dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt, überschritten, so liegt grundsätzlich eine Übersicherung gem. § 551 BGB Abs. 4 BGB vor.

Eine solche Übersicherung ist in der Regel unwirksam. Jede Regel kennt jedoch bekanntlich Ausnahmen. Eine Begrenzung der Haftung des Bürgen auf 3 Monatsmieten entfällt zum einen bei der sogenannten freiwilligen Bürgschaft. Eine Bürgschaft gilt dann als freiwillig, wenn sie seitens des Bürgen unaufgefordert angeboten wird. Dies dürfte bei Ihnen nicht der Fall sein, da die Vermieterseite bereits das Stellen einer Bürgschaft zur Voraussetzung macht in den engeren Interessentenkreis aufgenommen zu werden. Folgerichtig dürfte auch der Vertragsschluss vom Stellen einer zusätzlichen Bürgschaft abhängig gemacht werden. Von einer freiwilligen Bürgschaft kann in dieser Konstellation freilig keine Rede sein.

Zum anderen entfällt die Begrenzung in den Fällen einer sog. Rettungsbürgschaft, welche Sie bereits erwähnt hatten. Soll mit einer (nachträglich gestellten) Bürgschaft eine drohende Wohnungskündigung abgewendet werden, gilt eine Begrenzung der Mietkaution auf drei Monatsmieten nicht, vgl. BGH, Urteil v. 10.4.2013, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20379/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.04.2013 - VIII ZR 379/12: Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung da...">VIII ZR 379/12</a> . In diesem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde bei Vertragsschluss zunächst nur eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten gestellt. Als der Mieter im Folgenden in Mietrückstand geriet und eine Kündigung drohte, wurde dem Vermieter zur Abwendung der Kündigung angeboten sich aus der bestehenden Kaution zu befriedigen und darüber hinaus wurde ihm eine Bürgschaft als zukünftige Sicherheit gestellt. Eine Anwendung des § 551 BGB Abs. 4 BGB kam nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hier nicht mehr in Betracht, da der Vermieter ansonsten keine zusätzliche Sicherheit erhalten hätte und die fristlose Kündigung des Mieters erfolgt wäre. Die Bürgschaft wurde also nur deshalb gestellt, da das Mietverhältnis ansonsten durch Kündigung beendet worden wäre.

Vorliegend liegt jedoch auch kein Fall der sog. Rettungsbürgschaft vor, so dass hier insgesamt eine unwirksame Übersicherung vorliegen dürfte und Ihr Vater als Bürge jedenfalls nicht über die Grenze des § 551 BGB Abs. 4 BGB in Anspruch genommen werden kann.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie zukünftig anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Rückfrage vom Fragesteller 02.07.2018 | 14:14

Danke für Ihre schnelle und kompetente Antwort.
Die Formulierung aus der Selbstschuldnerischen Bürgschaft mit dem Wortlaut

"Zur Sicherung aller bestehenden und künftigen Ansprüche die dem Vermieter aus dem Mietvertrag vom XY mit XY aus der Vermietung zustehen übernimmt hiermit XY die selbstschuldnerische Bürgschaft und zwar unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit, Aufrechenbarkeit und Vorausklage gem. §§ 770</a>, 771</a>, <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/773.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 773 BGB: Ausschluss der Einrede der Vorausklage">773 BGB "

bedeutet also ebenfalls, dass hier <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/551.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten">§ 551 Abs 4 BGB greift und nur Ansprüche im Umfang der max 3 Nettomonatskaltmieten geltend gemacht werden können? Oder kann sich der Vermieter weitere Ansprüche vorbehalten, die über den Betrag der drei Nettomonatskaltmieten gehen?

Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.07.2018 | 14:21

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:

Auch unter Berücksichtigung der von Ihnen zitierten Vertragsklausel bleibt es bei dem dargestellten Haftungsumfang der Bürgschaft. Die Obergrenze des § 551 Abs. 4 BGB greift in Ihrem Fall. Eine hiervon abweichende Regelung im Mietvertrag ist unwirksam.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.07.2018 | 13:32

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