Sehr geehrter Ratsuchender,
zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ihre Vereinbarung, wonach die Kaution in Höhe von 2.000 € bei Mietbeginn fällig ist, ist unwirksam (AG Dortmund in WuM 2002, 212
). Denn nach § 551 Abs.2 Satz 1 BGB
darf der Mieter eine Barkaution in drei gleichen Teilen bezahlen. Dies beruht auf dem Willen des Gesetzgebers, dass der Mieter gerade bei Beginn des Mietverhältnisses durch Anschaffungskosten belastet ist.
Aus den genannten Gründen haben Sie nur dann ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung, wenn der Mieter die erste Mietkautionsrate nicht bezahlt.Die zweite und dritte Folgerate sind dann zusammen mit der zweiten und dritten Mietrate zu entrichten. Ihr Anspruch auf Miete besteht allerdings fort: Mit dem Angebot auf Überlassung der Mietsache Zug um Zug gegen Zahlung der ersten Kautionsrate.
Ich rate Ihnen daher, den Mieter nochmals zur Zahlung der Kautionsrate aufzufordern, diesmal aber nur hinsichtlich des ersten Drittels. Weigert sich dann immer noch der Mieter zur Zahlung, so sind Sie wegen Ihres Zurückbehaltungsrechts nicht mehr zur Überlassung der Wohnung verpflichtet.Da der Mieter den Verzug auch zu vertreten hat, behalten Sie zusätzlich Ihren Anspruch auf Miete.
Nach ständiger Rechtsprechnung haben Sie allerdings wegen der Nichtbezahlung der Kaution bzw. Miete keinen Anspruch auf fristlose Kündigung. Diese setzt nämlich voraus, dass der Mieter mit einem Kautionsbetrag im Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt. Diese Voraussetzung wird in Ihrem Fall erst frühestens mit Fälligkeit der zweiten Kautionsrate vorliegen. Entsprechendes gilt auch für die Miete. So können Sie dem Mieter nur dann kündigen, wenn dieser mit zwei aueinanderfolgende Termine im Rückstand ist.
Insgesamt rate ich Ihnen daher, dem Mieter nochmals eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohnung für die Miete und die erste Kautionsrate zu setzten. Sollte der Mieter dann trotz Fälligkeit, keine Zahlungen leisten, können Sie entsprechend meiner obigen Ausführungen, den Vertrag kündigen.
Da Sie zum jetzigen Zeitpunkt nicht kündigen können, haben Sie auch keinen Anspruch auf Ersatz der Umbaumaßnahmen.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 19.07.2005 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.
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Sehr geehrter Herr Glatzel,
herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort, erlauben Sie mir nachzufragen, was ich nicht genau verstanden habe:
Die Kaution darf in drei Rraten mit den Mietraten entrichtet werden. In der Regel liegt ja immer ein Monat zwischen den Mieten, hier jedoch zwischen erster Miete 15.07. (halber Monat) und 01.08. jedoch nur 14 Tage. Sind die Kautionsraten daher 15.07., 01.08. und 01.09.?
Ich deute Ihre Anwort bezüglich meiner Umbaumaßnahmen nach Mieterwunsch so, daß ich - falls der Mieter nicht zahlt und ich ihn kündigen mußte - dann auch die volle Handwerkerrechnung von dem Mieter als Schadenersatz gelten machen kann. Ist das richtig verstanden?
Sehr geehrter Ratsuchender,
grundsätzlich sind die drei Kautionsraten mit den Mietraten zu entrichten. Wenn aber in Ihrem Fall die Miete für August bereits am 01.08. fällig ist, dann liegen zwischen der ersten und zweiten Kautionsrate nur 14 Tage. Dies ist allerdings unzulässig. Daher wären die zweiten und dritten Kautionsraten erst am 15.08. und 15.09 fällig.
Hinsichtlich der Handwerksarbeiten kommt es auf die konkrete Vereinbarung an. Haben Sie sich freiwillig angeboten, die Mietsache umzubauen, dann können Sie die Kosten nicht gelten machen. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn Sie im Auftrag des Mieters eine Firma bestellt haben und der Mieter sich auch vertraglich verpflichtet hätte, die Umbauten bei Auszug wieder zu entfernen. Eine solche Auftragsvereinbarung müssten Sie allerdings im Streitfall beweisen.
Mit freundlichen Grüßen
Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt