Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wohnungsübergabe ohne Kaution


19.07.2005 21:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Eigentumswohnung selbst bis auf einige Restarbeiten ausgebaut. Mit der Vermietung habe ich einen Makler beauftragt. Die Miete beträgt 830,- Euro kalt, zzgl. 100,- Euro für zwei Carports, zzgl. 140,- Euro NK-Abschlag. Der Makler hat einen Mieter vermittelt und der Mieter hat auch, jedoch nur auf Mahnung des Maklers, die vereinbarte Provision gezahlt. Zuvor kamen wohl übliche Ausreden, das Geld sei unterwegs usw. jedoch stimmte das nicht, der Mieter hat hier schon leicht gelogen. Auf Aussprache mit dem Makler sagte der Mieter er hätte gerade geheiratet und die Kosten der Hochzeit waren höher als geplant.

Laut Standardmietvertrag Haus und Grund war Übergabe am 15.07. vereinbart, es ist eine Mietsicherheit von 2000,- Euro vereinbart und angekreuzt "als Barkaution. Zu Beginn des Mietverhältnisses fällig".

Bei einem Treffen vor dem 15.07. mit mir als Vermieter, dem Mieter und dem Makler hat der Mieter mündlich vorgeschlagen, bis vor dem 18.07. die halbe Monatsmiete für Juli und die Hälfte der Kaution zu überweisen und am 18.07. um 15 Uhr die Wohnungsübergabe vorzunehmen. Der Betrag ist nicht eingegangen. Die Frau des Mieters (nicht Mieterin) hat den Termin 18.07. am 18.07. mündlich abgesagt, da ihr Ehemann einen Unfall hatte, im Krankenhaus liegt und auf den 20.07. verschoben, wo ihr Ehemann zur Übergabe kommen will. Sie hat zudem gesagt mit der Überweisung ist was schiefgegangen, es ist kein Geld unterwegs, ihr Ehemann will aber am 20.07. Bargeld mitbringen oder eine Bankabgestempelte Überweisung. (Auf diesem Hintergrund frage ich mich natürlich ob Unfall und Krankenhaus erfunden sind).

1. Wenn laut Mietvertrag 15.07. als Mietbeginn vereinbart ist, die Übergabe jedoch aus Gründen des Mieters verschoben wird, kann ich sicherlich ab 15.07. auch die Miete vereinbarten?
2. Wenn der Mieter zu einem neuen Übergabezeitpunkt erscheint und jedoch
a. weder die halbe Kaution bezahlt hat oder in bar bezahlt,
b. die Halbe Julimiete nicht bezahlt hat oder nicht in bar mitbringt
darf ich dann die Übergabe verweigern?
Und
c. habe ich dann trotzdem Anspruch auf die Miete?
d. oder mache ich mich bei verweiterter Übergabe irgendwie Schadenersatzpflichtig?
3. Könnte ich, da die Finanzsituation des Mieters z. Z. angespannt ist, den Einzug nun auch von der Zahlung der vollen Kaution abhängig machen?

Ich habe die Restarbeiten zum Ausbau der Wohnung jetzt durch eine Baufirma erledigen lassen, da ich diese auf individuellen Mieterwunsch ausgeführt habe, d. h. ich habe
a. ein großes Zimmer durch Einzug einer Zwischenwand in zwei Zimmer geteilt, wobei die Zwischenwand an der Stelle des Mieters eingezogen wurde (ein Bereich von ca. 80cm stand zur Auswahl)
b. die beiden Zimmer mit Laminat ausgelegt.

4. Wann sollte ich Ihrer Meinung nach ggf. in Erwägung ziehen, den Mieter ggf. gar nicht einziehen zu lassen, aufgrund der schlechten Bonität?
a. kann ich dann die Kosten für Zimmerteilung und Laminat von dem Mieter ersetzt lassen
aa. in jedem Fall
bb. falls ein neuer Mieter die Wand und den Fußboden nicht wünscht?

5. Liege ich mit meinen Fragen vielleicht vollkommen falsch, daß Sie oder die Rechtssprechung in solchen Fällen vielleicht etwas ganz anderes vorsieht? Bzw. welches Vorgehen raten Sie mir?

Vielen Dank. Mit freundlichem Gruß
19.07.2005 | 22:33

Antwort

von


141 Bewertungen
Nürnberger Strasse 24
63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
Web: www.glatzel-partner.com
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Vereinbarung, wonach die Kaution in Höhe von 2.000 € bei Mietbeginn fällig ist, ist unwirksam (AG Dortmund in WuM 2002, 212). Denn nach § 551 Abs.2 Satz 1 BGB darf der Mieter eine Barkaution in drei gleichen Teilen bezahlen. Dies beruht auf dem Willen des Gesetzgebers, dass der Mieter gerade bei Beginn des Mietverhältnisses durch Anschaffungskosten belastet ist.

Aus den genannten Gründen haben Sie nur dann ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung, wenn der Mieter die erste Mietkautionsrate nicht bezahlt.Die zweite und dritte Folgerate sind dann zusammen mit der zweiten und dritten Mietrate zu entrichten. Ihr Anspruch auf Miete besteht allerdings fort: Mit dem Angebot auf Überlassung der Mietsache Zug um Zug gegen Zahlung der ersten Kautionsrate.

Ich rate Ihnen daher, den Mieter nochmals zur Zahlung der Kautionsrate aufzufordern, diesmal aber nur hinsichtlich des ersten Drittels. Weigert sich dann immer noch der Mieter zur Zahlung, so sind Sie wegen Ihres Zurückbehaltungsrechts nicht mehr zur Überlassung der Wohnung verpflichtet.Da der Mieter den Verzug auch zu vertreten hat, behalten Sie zusätzlich Ihren Anspruch auf Miete.

Nach ständiger Rechtsprechnung haben Sie allerdings wegen der Nichtbezahlung der Kaution bzw. Miete keinen Anspruch auf fristlose Kündigung. Diese setzt nämlich voraus, dass der Mieter mit einem Kautionsbetrag im Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt. Diese Voraussetzung wird in Ihrem Fall erst frühestens mit Fälligkeit der zweiten Kautionsrate vorliegen. Entsprechendes gilt auch für die Miete. So können Sie dem Mieter nur dann kündigen, wenn dieser mit zwei aueinanderfolgende Termine im Rückstand ist.

Insgesamt rate ich Ihnen daher, dem Mieter nochmals eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohnung für die Miete und die erste Kautionsrate zu setzten. Sollte der Mieter dann trotz Fälligkeit, keine Zahlungen leisten, können Sie entsprechend meiner obigen Ausführungen, den Vertrag kündigen.

Da Sie zum jetzigen Zeitpunkt nicht kündigen können, haben Sie auch keinen Anspruch auf Ersatz der Umbaumaßnahmen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2005 | 22:47

Sehr geehrter Herr Glatzel,
herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort, erlauben Sie mir nachzufragen, was ich nicht genau verstanden habe:

Die Kaution darf in drei Rraten mit den Mietraten entrichtet werden. In der Regel liegt ja immer ein Monat zwischen den Mieten, hier jedoch zwischen erster Miete 15.07. (halber Monat) und 01.08. jedoch nur 14 Tage. Sind die Kautionsraten daher 15.07., 01.08. und 01.09.?

Ich deute Ihre Anwort bezüglich meiner Umbaumaßnahmen nach Mieterwunsch so, daß ich - falls der Mieter nicht zahlt und ich ihn kündigen mußte - dann auch die volle Handwerkerrechnung von dem Mieter als Schadenersatz gelten machen kann. Ist das richtig verstanden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.07.2005 | 11:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

grundsätzlich sind die drei Kautionsraten mit den Mietraten zu entrichten. Wenn aber in Ihrem Fall die Miete für August bereits am 01.08. fällig ist, dann liegen zwischen der ersten und zweiten Kautionsrate nur 14 Tage. Dies ist allerdings unzulässig. Daher wären die zweiten und dritten Kautionsraten erst am 15.08. und 15.09 fällig.

Hinsichtlich der Handwerksarbeiten kommt es auf die konkrete Vereinbarung an. Haben Sie sich freiwillig angeboten, die Mietsache umzubauen, dann können Sie die Kosten nicht gelten machen. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn Sie im Auftrag des Mieters eine Firma bestellt haben und der Mieter sich auch vertraglich verpflichtet hätte, die Umbauten bei Auszug wieder zu entfernen. Eine solche Auftragsvereinbarung müssten Sie allerdings im Streitfall beweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

141 Bewertungen

Nürnberger Strasse 24
63450 Hanau
Tel: 06181-6683 799
Web: www.glatzel-partner.com
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht, Familienrecht, Handelsvertreterrecht, Verkehrsrecht, Wirtschaftsrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER