Kaution einbehalten wg. angeblicher Nicht-Renovierung

Question

Guten Tag,
mein Freund hat seine Wohnung gekündigt und ist bei mir eingezogen. Er hatte diese Wohnung ein Jahr bewohnt, war in dieser Zeit allerdings ganz selten dort anwesend. Laut Mietvertrag hätte er die Wohnung bei Auszug renovieren sollen.
Seine Vermieterin - zu der er ein sehr nettes Verhältnis hatte - erklärte, dass er nicht streichen müsse, weil die Wohnung ja vor seinem Einzug vom Vormieter gestrichen worden sei und er nicht lange dort gewohnt habe.
Im Flur hat mein Freund einen Schrank - eher ein Regal - eingebaut, der natürlich im vorhandenen Laminat verschraubt werden musste. Die Vermieterin meinte, dass der Schrank erstmal nicht ausgebaut werden müsse, weil sie versuchen wollte, ihn an den Nachmieter zu verkaufen.
Die Wohnung befindet sich unter dem Dach und an einem der senkrechten Stützbalken war eine kleine Wand aus Rigipsplatten befestigt. Die hat mein Freund mit Zustimmung der Vermieterin beim Einzug entfernt. Dadurch entstand ein Spalt in Wandbreite sowohl auf dem Boden, als auch an der Aussenwand. Hierzu meinte die Vermieterin, dass es ausreichen würde, wenn diese Spalte wieder ordentlich verschlossen werden würden.
Damit haben wir einen befreundeten Trockenbauer beauftragt, der das auch erledigt hat.
Nun hat die Vermieterin einen Immobilienmakler mit der Weitervermietung beauftragt. Ihm wäre es lieb gewesen, wenn die Wohnung in Neubau-Zustand zurückgegeben werden würde.
Die wenigen Löcher im Laminat (die man allerdings nicht sieht, weil der Schrank immer noch steht) hat er bemängelt. Mein Freund bot an, diese Löcher mit Holzspachtel zu schliessen, sofern der Schrank abgebaut werden sollte. Es handelt sich übrigens nicht um neuverlegtes Laminat - es weist ohnehin hier und da Mängel auf, die schon vor Einzug bestanden. Das missfiel dem Makler und er meinte, dass man das sehen würde. Er erwartet wohl, dass die Wohnung komplett neu mit Laminat versehen wird.
Aus Sicht des Maklers waren die Wand- und Bodenspalte auch nicht gut genug ausgebessert.
Er sagte, dass die Kaution in Höhe einer Monatsmiete vorerst einbehalten werden würde und erst begutachtet werden müsse, wieviel es kostet, die "Schäden" auszubessern. Die Ausbesserung würde dann von der Kaution bezahlt und den Rest - sofern noch vorhanden - bekäme mein Freund dann zurück.
Es ist aber alles ganz genau so gemacht worden, wie mit der Vermieterin abgesprochen - nur, dass jetzt der Makler dazwischenfunkt und die Vermieterin irgendwie zwischen zwei Stühlen zu sitzen scheint.
Nun endlich zu meiner Frage: Wie sollen wir uns verhalten? Einfach abwarten und Tee trinken scheint mir die falsche Taktik. Ein Streit mit der sehr netten Vermieterin wäre aber auch nicht so klasse.
Sie wissen bestimmt einen Rat :o)
Vorab vielen Dank

Rechtsanwalt Martin P. Freisler · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Fragestellerin,    aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:    Zunächst einmal ist die Vermieterin die Vertragspartnerin Ihres Freundes. Zwar kann ein Vermieter auch Dritte mit der Vertragsdurchführung beauftragen; dafür ist jedoch eine entsprechende Vollmacht erforderlich. Informieren Sie sich daher, für welche Tätigkeiten der Makler überhaupt beauftragt wurde, d.h. ob dies auch die Rücknahme der Wohnung umfasst oder nur deren Neuvermietung.     Entscheidend für eine Renovierungsverpflichtung ist sodann zum einen, ob diese wirksam vertraglich vereinbart worden ist oder zum anderen, ob eine übermäßige Abnutzung vorliegt.     Soweit bereits vor Einzug Schäden bestanden, hat Ihr Freund diese nicht zu beseitigen. Diesbezüglich gibt ggf. das Einzugsprotokoll Auskunft. Zudem ist vorliegend entscheidend, ob die Wohnung bereits an die Vermieterin zurückgegeben wurde und auch darüber ggf. ein Übergabeprotokoll erstellt worden ist oder ob dies auch über den Makler erfolgen sollte.     Sollten allerdings noch Renovierungspflichten bestehen, ist die Vermieterin berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution einzubehalten. Soweit Reparaturarbeiten durchgeführt werden sind diese im Übrigen ordnungsgemäß durchzuführen. Eingebaute Sachen sind grundsätzlich zu entfernen, es sei denn die Vermieterin ist mit dem Verbleib einverstanden. Eine Übernahme des Schrankes durch die Vermieterin liegt nach Ihrer Schilderung m.E. aber noch nicht vor, da diese eine Entfernung von einem möglichen Verkauf an einen Nachmieter abhängig gemacht hat. Für eine komplette Neuverlegung des Laminats sehe ich keine Anhaltspunkte.    Wie Sie daraus entnehmen können, ist nach Ihrer Schilderung noch vieles unklar. Da Sie sich scheinbar gut mit der Vermieterin verstehen sollten Sie mit dieser, falls noch nicht geschehen, eine ordnungsgemäße schriftliche Übergabe der Wohnung machen und sie auf die getroffenen Vereinbarungen erinnern und zur Rückzahlung der vollständigen Kaution auffordern. Gleichzeitig sollten Sie prüfen, ob Sie vertraglich zu einer Endrenovierung verpflichtet sind und die Arbeiten des Trockenbauers ordnungsgemäß waren.     Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.     Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.      Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen      Martin P. Freisler  - Rechtsanwalt -      www.ra-freisler.de  www.kanzlei-medizinrecht.net

Kaution einbehalten wg. angeblicher Nicht-Renovierung

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Martin P. Freisler

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