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Trotz Renovierung wurde meine Kaution einbehalten


| 04.03.2006 13:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich habe folgendes Problem. Ich bin zum 01.01.06 aus meiner Wohnung ausgezogen, da ich in einer anderen Stadt einen neuen Job angetreten habe. Habe die Wohnung also komplett in Eigenregie renoviert (habe die Wände neu in weißer Farbe gestrichen und den in der kompletten Wohnung verlegten Teppich extra noch mit einem eigens dafür besorgten Teppichreinigungsgerät gereinigt). Da dies leider über die Weihnachtsfeiertage stattgefunden hat, war mein Vermieter leider nicht zugegen, um mit mir ein Übergabeprotokoll aufzunehmen.
Er rief mich dann gegen Ende Jannuar an um mir mitzuteilen, das bei den Streicharbeiten "geschlampt" worden ist (angeblich muss ein kleiner Streifen an der Schlafzimmerdecke hierbei übersehenworden sein...). Da ich aber mitlerweile 800 km von der Wohnung entfernt wohne, bot er sich an, die Decke selber neu zu streichen, da sich der Nachmieter weigern würde, so einzuziehen.

Habe jetzt von ihm Post bekommen, in dem er mir freundlich mitteilte, das er 500€ von meiner gezahlten Kaution(insgesammt 1605€/Warmmiete betrug 635€) einbehalten wird. Er begründet diese Summe damit, das er die komplette Wohnung neu streichen, Putzarbeiten in Bad und Küche durchführen sowie eine Teppichnachreinigung durchführen musste. Im Nachhinein habe ich mitbekommen, das er den ganzen Teppich (ca 7-8 Jahre alt) nicht gereinigt hat, sondern ihn durch einen Neuen ersetzt hat.

Hier die Fakten die in meinem Mietvertrag stehen:
§18 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Die Mietsache ist bei Beendigung des Mietvertrages geräumt und ordnungsgemäß gereinigt zurückzugeben. Die Verpflichtungen nach §8 bleiben hiervon unberührt. Kommt der Mieter diesen Pflichten nicht nach, so kann der Vermieterauf Kosten des Mieters öffnen und reinigen.

§8Schönheitsreparaturen
1)die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter durchgeführt insbesondere Anstrich von Wänden und Decken, Reinigung/Erneuerung des Teppichs, Anstrich von Heizkörpern, etc.
2)Kosten für kleiner Instandhaltungen trägt der Mieter.
3)und 4) wurden gestrichen

Also ich habe alles in allem 1 1/2 Jahre in der Wohnung gewohnt und mit dieser Dreistigkeit echt nicht gerechnet.
Hier nun meine Fragen:
1) Musste ich die Wohnung überhaupt streichen??? Es steht auf jedenfall nirgends expliziet, dass ich zu Renovierungsmaßnahmen verpflichtet bin.
2) Sind die 500€ Renovierungskosten gerechtfertigt oder kann ich mich weigern sie zu bezahlen und meine volle Kaution zurückfordern.


Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage darf ich Ihnen auf der Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Da Ihr Mietvertrag offenbar keine vertragliche Verpflichtung zur Durchführung einer Auszugsrenovierung enthält, waren Sie grundsätzlich nicht verpflichtet, neu zu streichen. Ohne eine solche Klausel dürfen Sie die Wohnung in dem Zustand übergeben, in dem sich eine Wohnung nach anderthalbjähriger Nutzung durch normalen Wohngebrauch befindet.

Ein Streichen von Wänden und Decken wäre nur dann erforderlich gewesen, wenn deren Zustand über die normale Abnutzung hinaus, also übermäßig stark abgenutzt, gewesen wäre (bsp. durch übermäßiges Rauchen verfärbt oder befleckt etc.). Solange aber ein nach 1,5 Jahren üblicherweise gegebener Zustand vorlag, hätten Sie nicht zu streichen brauchen.

Allerdings könnte das Problem hier jetzt auch auf anderer Ebene liegen: Wenn Sie Streicharbeiten vorgenommen haben, dann müssen diese auch fachgerecht sein. Theoretisch denkbar wäre, dass Sie so schlecht gestrichen haben, dass der dadurch verursachte Zustand als Schaden und damit als nicht vertragsgemäß angesehen werden könnte. In diesem Falle würde sich Ihre Zahlungspflicht aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes ergeben.

Für den Teppich gilt, dass auch dieser die normalen Gebraucsspuren aufweisen darf. Sowohl nach der geltenden Rechtslage, als auch nach Ihrer vertraglichen Regelung wäre also selbst das Shampoonieren der Teppiche nur dann erforderlich gewesen, wenn diese über die Maßen verschmutzt gewesen wären. Eine entsprechende Forderung des Vermieters wäre also nur begründet, wenn auch nach der Reinigung eine solch übermäßige Verschmutzung noch vorgelegen hätte.

Wenn ich einmal unterstelle, dass Sie (a) fachgerecht gestrichen haben und (b) der Teppich nicht übermäßig verschmutzt war, hat der Vermieter den geltend gemachten Anspruch nicht. Sie haben dann Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in voller Höhe.

Sie sollten daher den Vermieter schriftlich und unter angemessener Fristsetzung (ca. 2 Wochen) zur Rückzahlung der vollen Kaution auffordern.

Zahlt dieser nicht, so wird Ihnen nichts anderes übrig bleiben, als die Rückzahlung einzuklagen. Im Rahmen dieser Klage müsste der Vermieter dann, wenn er an seiner Forderung festhält, seinen Anspruch dem Grunde und der Höhe nach darlegen und beweisen.

Vielleicht sollten Sie auch in Betracht ziehen, sich im Falle eines fruchtlosen Fristablaufes rechtsanwaltlicher Hilfe zu bedienen, um Ihrer Rechtsposition Nachdruck zu verleihen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit im Rahmen des in einer Online-Beratung Möglichen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.03.2006 | 14:46

Schon mal vorab vielen Danke für ihre schnelle und kompetente Antwort. Ich habe hierzu aber noch eine kleine Nachfrage. Sie gehen in Ihrer Antwort auf den Punkt des Schadenersatzes bei nicht fachgerechter Ausführung ein. Falls es hier zu einer Klage kommen würde, bei wem liegt dann die Beweispflicht, dass tatsächlich nachgestrichen werden musste. Da ich mir ziemlich sicher bin alles korrekt hinterlassen zu haben, habe ich nämlich keine Fotos gemacht. Wenn die Beweis Last bei meinem Vermieter liegen würde, würde ich diese Fotos nämlich anfordern. Des Weitern ist das Schlafzimmer räumlich von den anderen Räumen getrennt, so dass es aus meiner Sicht total überzogen ist, die komplette Wohnung neu zu streichen. Hatte er hierzu überhaupt das Recht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.03.2006 | 14:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn der Vermieter Schadensersatz geltend machen will, so liegt die entsprechende Beweislast bei diesem, wie Sie auch schon meiner Ausgangsantwort entnehmen können.

Wenn der angebliche Neuanstrich nur wegen des Fehlers im Schlafzimmer erfolgte, ist dies natürlich Humbug. Renoviert werden muss nur, was nicht in Ordnung war. Ansonsten hat er das Recht dann, wie bereits ausgeführt, wenn auch die anderen Räume fehlerhaft renoviert waren.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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