Kaution, Schönheitsreparaturpauschale und Heizungsablesung rechtmäßig?

Mein Sohn hat vom 01.10.2010 bis zum 31.07.2013 eine kleine Wohnung mit 36 qm Wohnfläche an seinem Ausbildungsort gemietet, die er weitestgehend nur während der Woche bewohnte. Die Grundmiete betrug 225 € zuzügl. 95 € Heiz- und Betriebskosten sowie 5 € für den Stellplatz (exkl. Strom). Als Mietsicherheit (Kaution) wurden 440 € einbezahlt. Die Wohnung wurde etwa 1 Woche vor Mietende dem Vermieter ohne Beanstandungen übergeben. Ein Nachmieter ist sofort eingezogen.
1)
Nun erhielt mein Sohn ein Schreiben des Vermieters, in welchem dieser ihm mitteilte, eine übliche Abnutzung der Wohnung zugrunde zu legen und geht von 3 Jahren Mietzeit aus, in welcher Küche + Bad zu 3/5, Wohn-, Schlafräume, Fluren und Toiletten zu 3/8 und alle Nebenräume zu 3/10 als Anteil an ausstehenden Schönheitsreparaturen veranschlagt werden. Als Pauschalpreis pro qm werden 12,20 € zugrunde gelegt, so dass der Vermieter mitteilt, 215,94 € von der Kaution abzuziehen. Er beruft sich dabei auf § 8 Ziffer 4 des Mietvertrages.
Darin heißt es auch in einem Berechnungsbeispiel, dass die Abnutzung auch geringer sein könnte (mein Sohn ist Nichtraucher, ordentlich und war oftmals nicht in der Wohnung) und auch, dass der Mieter berechtigt ist, statt der Zahlung die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen. Beides wurde offenbar vom Vermieter nicht einmal in Betracht gezogen. Rätselhaft ist uns auch, wie er auf den pauschalen Betrag von 12,20 € pro qm kommt.
Ist das zu akzeptieren?

2)
Im Schreiben heißt es weiter, dass die Nebenkosten für 2013 „zu gegebener Zeit" abgerechnet werden. Die Heizungen der Wohnung sind mit Verdunstungsröhrchen der Fa. ISTA ausgestattet. Eine Zwischenablesung soll nach mündlicher Aussage des Vermieters jedoch nicht erfolgen, sondern eine Berechnung. Nun hat mein Sohn wegen teilweiser auswärtiger Unterbringung während der Ausbildung recht wenig geheizt. Im Mietvertrag steht unter § 15 Ziffer 1.2 „Der Mieter trägt die Kosten der Zwischenablesung der Heizungsanlage, wenn das Mietverhältnis innerhalb des Abrechnungszeitraumes aufgrund einer Kündigung des Mieters endet …".
Ist das Verfahren des Vermieters ok? Lohnt es sich, eine Zwischenablesung einzufordern? Es ist aufgrund der Verdunstungsröhrchen doch vermutlich sowieso eine unsichere Angelegenheit, wenn nun die Nachmieterin überproportional heizt, denn der tatsächliche Verbrauch kann ja mit dieser Technik nicht abgelesen werden.
Wann muss der Vermieter die Kaution bzw. den Rest zurückzahlen?


Einsatz editiert am 04.08.2013 10:43:46