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Kaufvertrag für ein Fertighaus

16.04.2015 14:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Im Rahmen des Erwerbs eines Holzfertighauses stehen folgende Paragraphen im bereits unterzeichneten Kaufvertrag für das Gebäude.

Durch den Verkäufer wurde ein unverbindlicher Arbeitsbeginn zugesagt (Frei Schnauze wurde hier Ende Juli 2015 eingetragen) ohne dass eventuell zusätzlich anfallende Kosten erwähnt wurden.
Ein zusätzliches Widerrufsrecht für den Vertrag wurde ebenfalls mündlich zugesichert für den Fall, dass eine Baugenehmigung für unser Haus nicht zustande käme bzw. dass wir keine Finanzierung auf die Beine stellen können.
Vor diesem Hintergrund wurde der Kaufvertrag unterzeichnet, da dieser noch völlig unverbindlich sei.
Zeit um den Vertrag im Detail zu lesen bekamen wir nicht.
Im Vertragswerk, welches uns nun per email vorliegt sieht die Sache aber folgendermaßen aus:




㤠2.1

….Der durch die Verkäuferin bestätigte Arbeitsbeginn wird unverbindlich, wenn die Gesamtpreisforderung nicht sechs Wochen vor dem Termin erfüllt und gleichzeitig die Baugenehmigung vorgelegt wird.....

§ 2.4

----Verzögert sich der Arbeitsbeginn am Bauort um mehr als drei Monate gegenüber dem gewünschten Arbeitsbeginn, ohne dass dies durch die Verkäuferin zu vertreten wäre, erhöht sich der Kaufpreis um 0,6% pro Monat des verzögerten Beginns.....

§ 4.1

...Der Vertrag steht unter der auflösenden Bedingung, dass der Käufer keine Baugenehmigung für ein Wohnhaus erlangen kann bzw. dass der Käufer auch keine Finanzierungsbestätigung des MMM Finanzierungsservice GmbH erlangen kann.


§ 7.2

...Der Käufer entrichtet den Restkaufpreis spätestens 6 Wochen vor dem durch die Verkäuferin bestätigten Arbeitsbeginn am Bauort.

§8

...Die Verkäuferin hat Anspruch auf Durchführung dieser gemeinsamen Endabnahme binnen Wochenfrist nach ihrer Mitteilung der Fertigstellung gegenüber dem Käufer."


Wir möchten sehr gerne das bereits geplante Haus tatsächlich bauen, bitten sie aber nun um Stellung zu den o.g. Paragraphen, die mir Bauchschmerzen bereiten.

Eine Vertragsanpassung wurde in Aussicht gestellt, sofern wir Formulierungsänderungen hätten.

Um diese bitte ich sie nun.

Mein Wunsch wäre z.B. eine Zahlung des Kaufpreises Zug-um-Zug und nicht der komplette Kaufpreis vor Erstellung des Hauses.

Einsatz editiert am 16.04.2015 14:18:41

Einsatz editiert am 16.04.2015 14:25:06

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Vorab ist auf Folgendes hinzuweisen: Wenn Sie einen Vertrag unterzeichnen, hat dieser Vertrag Gültigkeit. Zwar kennt das Gesetz Regelungen, die beispielsweise eine Anfechtung eines Vertrags vorsehen oder den Vertragspartnern ein Rücktrittsrecht einräumen, um zwei Beispielen zu nennen. Gegebenenfalls kann auch ein Vertrag sittenwidrig sein, was zur Nichtigkeit des Vertrags führt.

Wenn der Verkäufer sagt, der Vertrag sei „völlig unverbindlich", sollte man einer derartigen Zusicherung mit Vorsicht begegnen, zumal wenn das im Vertrag nicht schriftlich festgehalten ist.

Es ist also leichtsinnig gewesen, sich auf mündliche Aussagen des Verkäufers zu verlassen und dann einen schriftlichen Vertrag zu unterschreiben ohne sich über den tatsächlichen Inhalt des Vertrages im Klaren zu sein. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass Sie ein Fertighaus erworben haben, ohne die Gewissheit, dass eine Baugenehmigung erteilt werde und dass das Bauvorhaben finanziert werden könne.

Zwar haben auch mündliche Zusicherungen im Regelfall eine rechtliche Bedeutung, jedoch wird es im Streitfall schwierig, mündliche Zusicherungen zu beweisen. Das gilt gerade dann, wenn ein schriftlicher Vertrag existiert. In diesem Fall spricht alles für die Richtigkeit der Urkunde, also den Vertrag, mit der Folge, dass es problematisch ist, Vereinbarungen nachzuweisen, die vom Inhalt der Urkunde abweichen.

Das gilt ganz besonders in den Fällen, wenn im Vertrag eine Klausel enthalten ist, in der es sinngemäß heißt, dass mündliche Nebenabreden keine Gültigkeit hätten, wenn sie nicht schriftlich bestätigt worden seien.


II.

Nun zu den einzelnen Punkten, die Sie zitiert haben:

1.

"§ 2.1

….Der durch die Verkäuferin bestätigte Arbeitsbeginn wird unverbindlich, wenn die Gesamtpreisforderung nicht sechs Wochen vor dem Termin erfüllt und gleichzeitig die Baugenehmigung vorgelegt wird....."

Im Vertrag heißt es, dass verkäuferseits ein Arbeitsbeginn (verbindlich) zugesichert worden sei. Da Sie eingangs Ihrer Frage sagen, Ihnen sei ein unverbindlicher Arbeitsbeginn Ende Juli 2015 genannt worden, wird man, sofern die Unverbindlichkeit im Vertrag erwähnt worden ist, dies vor dem Hintergrund des § 2.1 des Kaufvertrags sehen müssen.

D.h., nach diesen Passus müssen Sie sechs Wochen vor dem 31.07.2015 der Verkäuferin die Baugenehmigung vorgelegen haben. Ferner muss der Kaufpreis gezahlt worden sei. Liegt eines dieser Kriterien nicht vor, will die Verkäuferin in diesem Absatz zum Ausdruck bringen, dass dann auch der Arbeitsbeginn nicht Ende Juli 2015 sei.

Diese Klausel ist insoweit verständlich, als dass die Verkäuferin sicher gehen möchte, dass der Kaufpreis für das Fertighaus voll gezahlt ist, wenn das Fertighaus errichtet wird.

2.

"§ 2.4

----Verzögert sich der Arbeitsbeginn am Bauort um mehr als drei Monate gegenüber dem gewünschten Arbeitsbeginn, ohne dass dies durch die Verkäuferin zu vertreten wäre, erhöht sich der Kaufpreis um 0,6% pro Monat des verzögerten Beginns....."

Dieser Passus enthält gewissermaßen Verzugszinsen für den Fall, dass sechs Wochen vor dem avisierten Arbeitsbeginn weder der Kaufpreis vollständig gezahlt worden ist noch die Baugenehmigung vorliegt. D.h., die Zinsen fallen an, wenn sich die Verzögerung des Arbeitsbeginns nicht auf ein Verschulden der Verkäuferin zurückführen lässt.

3.

"§ 4.1

...Der Vertrag steht unter der auflösenden Bedingung, dass der Käufer keine Baugenehmigung für ein Wohnhaus erlangen kann bzw. dass der Käufer auch keine Finanzierungsbestätigung des MMM Finanzierungsservice GmbH erlangen kann."

Ich hier wird gesagt, dass der Vertrag dann nicht gelten soll, wenn Sie entweder keine Baugenehmigung für das Haus erhalten oder wenn die Finanzierung scheitert. Die auflösende Bedingung ist in § 158 Abs. 2 BGB gesetzlich normiert.

Während bei der Unterzeichnung eines Vertrages dieser Vertrag sofort wirksam ist, sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, die Wirkung des Rechtsgeschäfts von Bedingungen abhängig zu machen. Bedingungen sind hier die Erteilung der Baugenehmigung und/oder die Erlangung der Finanzierungsbestätigung.

Konkret heißt das, dass die sich aus dem Vertrag ergebenden wechselseitigen Bedingungen entfallen, wenn Sie keine Baugenehmigung erhalten bzw. wenn die Finanzierung nicht „steht".

4.

"§ 7.2

...Der Käufer entrichtet den Restkaufpreis spätestens 6 Wochen vor dem durch die Verkäuferin bestätigten Arbeitsbeginn am Bauort."

Sechs Wochen vor Arbeitsbeginn wird seitens der Verkäuferin Ihnen der Beginn der Aufbauarbeiten des Fertighauses mitgeteilt werden. Dann ist der Kaufpreis fällig.

Soweit hier vom Restkaufpreis gesprochen wird, kann man daraus schließen, dass der Kaufpreis in verschiedenen Raten zu zahlen ist. Aus dem Vertrag, den Sie auszugsweise zitiert haben, ergeben sich solche unterschiedliche Fälligkeiten aber nicht. Daher spricht einiges dafür, dass sechs Wochen vor Baubeginn der Kaufpreis für das Haus bei der Verkäuferin eingegangen sein muss.

5.

"§ 8

...Die Verkäuferin hat Anspruch auf Durchführung dieser gemeinsamen Endabnahme binnen Wochenfrist nach ihrer Mitteilung der Fertigstellung gegenüber dem Käufer."

Wenn das Haus errichtet ist, muss es abgenommen werden. In einem Abnahmeprotokoll werden etwaige Mängel festgehalten.

Die Verkäuferin teilt Ihnen mit, wenn nach Meinung der Verkäuferin der Aufbau des Fertighauses abgeschlossen ist. In diesem Fall soll der Verkäuferin das Recht zustehen, dass die Abnahme innerhalb einer Frist von einer Woche nach der Mitteilung über die Fertigstellung erfolgen soll.


III.

Sie wünschen Vertragsanpassungen, wobei Sie, mit Ausnahme der Kaufpreiszahlung, nicht sagen, welche Änderungen Sie für wichtig halten.

1.

Eine Zug um Zug Zahlung des Kaufpreises ist sinnvoll. Üblich sind Teilbeträge, zum Beispiel bei Abschluss des Kaufvertrags, bei Errichtung des Fundaments, bei Fertigstellung des Rohbaus, um verschiedene Kriterien zu nennen. Hier müssten Sie im Hinblick auf den Gesamtkaufpreis entscheiden, in welcher Höhe zu welchen Ereignissen die Zahlungen fällig sein sollen. Das kann ohne weiteres in einen Vertrag aufgenommen werden.

2.

Erstrebenswert ist auch eine Änderung der Verzugszinsen. Eine Erhöhung des Kaufpreises um 0,6 % pro Monat bewirkt ein nicht unerhebliches Risiko. Wenn die Verkäuferin bereit ist, den Vertrag abzuändern, sollten Sie diesem Punkt zur Sprache bringen.

3.

Natürlich kann man den Vertrag auch gänzlich abändern, beispielsweise auch indem man Punkte ändert, die Sie hier nicht auflisten. Das würde aber den Rahmen dieser Erstberatung sprengen, da ich in diesem Fall den kompletten Vertrag kennen müsste und auch wissen müsste, welche Regelungen Sie gern geändert sehen.

Die zitierten Punkte sind nicht zwingend so formuliert, dass man sofort sagen könnte und müsste, dass dies und jenes dringend abgeändert werden müsste.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2015 | 11:04

Der Verkäufer bietet folgende Ergänzug zum Kaufvertrag an:

"7.3 Die Entrichtung des Restkaufpreises erfolgt gegen Übergabe einer bzw. mehrerer Bürgschaften über

den Gesamtkaufpreis. Der Käufer zahlt den Kaufpreis abzüglich der geleisteten Anzahlung mit einer

Treuhandauflage auf das Konto der Verkäuferin bei der xyz Bank:

IBAN: DExxxxx

BIC: XXXX

Inhalt der Treuhandauflage ist, dass die XYZ Bank den Kaufpreis zu Gunsten von

Verfügungen der Verkäuferin erst dann freigeben darf, wenn sie die Bürgschaft(en) an den Käufer

übermittelt hat. Wird die Kaufpreiszahlung mit weitergehenden Auflagen versehen, so führt sie nicht zur Erfüllung der Kaufpreisschuld des Käufers."

Sind wir als Käufer damit gegen den Verlust des eingesetzten Kapitals vollumfänglich abgesichert?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2015 | 11:23

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


Die Ergänzung des Vertrags entspricht durchaus der üblichen Praxis in vergleichbar gelagerten Fällen.

Sie erhalten mit dieser Ergänzung eine ausreichende Absicherung, wobei man noch überlegen könnte, ob der Kaufpreis nicht nach Bauabschnitten zu zahlen sei.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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