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Kaufvertrag Immobilie

03.03.2008 14:16 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen eine Immobilie zu kaufen.
Es handelt sich hierbei um ein Haus im fortgeschrittenem Rohbauzustand;

- Fenster und Haustüre sind eingebaut
- Elektorinstallation ist teilweise vorhanden
- Wasser, Heizungs- und Sanitärinstallation ist teilweise vorhanden
- der Baubeginn war das Frühjahr 2003, die Ausführung erfolgte durch einen Bauträger
- die Bausubstanz der Immobilie haben wir bereits geprüft

wir möchten die bisherig ausführenden Firmen gegebenfalls mit der Fertigstellung beauftragen;

somit ergeben sich für uns hauptsächlich folgende Fragen;
- gibt es noch Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Handwerkern; speziell auf Rohbau, Dach, Fenster, Wasser, Heizung (laut Kaufvertrag wird jede Gewährleistung seitens des Verkäufers ausgeschlossen)

- Auf welche Unterlagen sollte ich gegenüber dem Verkäufer auf jeden Fall bestehen (Werkverträge, Handwerkerverträge, Rechnungen, Gewährleistungen, ...)?

- wie können wir uns vertraglich absichern, dass keine bestehenden Forderungen nach Vertragsabschluss auf uns als Rechtsnachfolger zukommen?
(weder von Handwerkern noch von Gläubigern, Gemeinde bzgl. Eschliessungskosten usw.)

- Ist durch den Notar im untenstehenden Vertrag Einsicht in:
das Grundbuch vorgenommen worden?
das Baulastenerzeichniss?

Bitte um Prüfung des unten stehenden Kaufvertrags:

Vielen Dank!


K a u f v e r t r a g :
§ 1
Vertragsgegenstand
Im Grundbuch ist
Herr Mustermann
als Eigentümer des nachstehend beschriebenen Grundeigentums eingetragen:
Grundbuch von Musterstadt Nr. 1
Gemarkung Musterstadt
Flst. Musternummer, Musterstrasse
Gebäude- und Freifläche 257 m².
Belastungen:
In Abt. II und III des Grundbuchs sind keine Belastungen eingetragen.
Verbrauchervertrag:
Die Vertragsparteien erklären, dass sie bei Abschluss des nachfolgenden Kaufvertrags
nicht in Ausübung einer eventuellen gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit
handeln.
Güterstand:
Der Notar hat auf güterrechtliche Beschränkungen hingewiesen. Solche bestehen nach
Angaben der Beteiligten nicht.
- 3 -
Geldwäschegesetz:
Nach Hinweis auf die Vorschriften des § 8 Geldwäschegesetzes erklären die materiell
Vertragschließenden, ausschließlich für eigene und nicht für fremde Rechnung zu handeln.
§ 2
Kauf, Vertragsgegenstand
1. Herr Verkäufer,
- nachstehend "Veräußerer" genannt -
v e r k a u f t
an Herr Käufer und Frau Käufer,
- je zur Hälfte -
- nachstehend "Erwerber" genannt -
den in § 1 dieser Urkunde bezeichneten Grundbesitz,
- nachstehend "Vertragsgegenstand" genannt -.
2. Mitverkauft ist das vorhandene Zubehör im gesetzlichen Umfang.
Auf Verzeichnung und Bewertung wird verzichtet.
- 4 -
§ 3
Kaufpreis
1. Der Kaufpreis beträgt vieletausend €
(i.W.: Euro vieletausend).
2. Der Kaufpreis ist wie folgt zur Zahlung fällig:
a) innerhalb einer Woche nach Mitteilung des Urkundsnotars
über die rangrichtige Eintragung der Auflassungsvormerkung
ein Teilbetrag von € 20%,
b) am 01.08.2008 der Restkaufpreis € 80%.
3. Der Kaufpreis ist bei Fälligkeit auf folgendes Konto des Veräußerers zu überweisen:
Konto Nr. bei der (BLZ ).
4. Bis zur Fälligkeit ist der Kaufpreis nicht zu verzinsen.
Zahlt der Erwerber den Kaufpreis ganz oder teilweise nicht, kommt er ohne weiteres
in Verzug.
Im Fall des Verzugs sind 10 % Jahreszinsen zu entrichten, sofern nicht der Erwerber
einen geringeren Verzugsschaden nachweist.
Maßgebend für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang des Kaufpreises
auf dem Konto entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen.
§ 4
Sach- und Rechtsmängel
1. Nach eingehender Belehrung durch den Urkundsnotar über die gesetzliche Regelung
der Rechte des Erwerbers wegen Sachmängel und nach entsprechender
Erörterung vereinbaren die Vertragsparteien:
Die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des
Gebäudes sind ausgeschlossen.
- 5 -
Dies gilt auch für Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn der Veräußerer
handelt vorsätzlich. Garantien für die Beschaffenheit des Vertragsgegenstands
werden nicht abgegeben, auch nicht hinsichtlich der Größe des Vertragsgegenstands.
Der Veräußerer versichert, dass ihm keine verborgenen Sachmängel bekannt
sind und er dem Erwerber über die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse
des Vertragsgegenstands Auskunft erteilt hat.
Dem Erwerber stehen jedoch die gesetzlichen Rechte und Ansprüche wegen
derjenigen Sachmängel zu, die zwischen der letzten Besichtigung und der Besitzübergabe
entstehen oder bekannt werden, sofern deren Ursachen in einer
über der üblichen Nutzung oder Abnutzung hinausgehenden Inanspruchnahme
liegen. Das Haus befindet sich im Zustand des unfertigen Innenausbaus. Der
Erwerber hat den Vertragsgegenstand eingehend mit Fachleuten besichtigt.
2. Der Vertragsgegenstand ist frei von Rechten Dritter zu verschaffen, die gegen
den Erwerber geltend gemacht werden können, soweit nachstehend nichts anderes
vereinbart ist. Der Veräusserer erklärt, dass ihm Baulasten nicht bekannt
sind.
In Abt. II und III sind keine Belastungen eingetragen.
3. Die vorstehenden Regelungen gelten für eventuell mitverkauftes Zubehör entsprechend.
Sollte dieser Haftungsausschluss unwirksam sein oder werden, so wird die Verjährungsfrist
auf ein Jahr verkürzt und vereinbart, dass wegen etwaiger Mängel
an den beweglichen Sachen kein Rücktritt vom gesamten Vertrag möglich ist.
§ 5
Besitzübergabe, Übergang von Nutzen und Lasten
1. Die Besitzübergabe des Vertragsgegenstands an den Erwerber erfolgt Zug um
Zug mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Mit der Besitzübergabe gehen Nutzen,
Lasten sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung
auf den Erwerber über.
- 6 -
2. Die Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben trägt der Erwerber ab dem der
Besitzübergabe folgenden Monatsersten. Die gesetzliche Haftung für Rückstände
ist dem Erwerber bekannt. Der Veräußerer versichert, dass derartige Rückstände
nicht bestehen.
3. Erschließungsbeiträge und Anliegerleistungen jeder Art und Vorausleistungen
auf diese sowie Kostenerstattungsansprüche für Hausanschlüsse hat der Veräußerer
zu tragen, soweit die Erschließungsanlagen im Zeitpunkt der Besitzübergabe
ganz oder teilweise baulich erstellt sind. Beitragsbescheide für die nach der
Besitzübergabe erstellten Erschließungsanlagen sind vom Erwerber zu tragen.
Auf die gesetzlichen Haftungsverhältnisse wurde hingewiesen.
4. Der Vertragsgegenstand steht leer. Miet- oder sonstige Nutzungsrechte Dritter
bestehen nicht und dürfen bei Besitzübergabe nicht bestehen. Auf die Bestimmungen
der §§ 566 ff. BGB wurde hingewiesen.
§ 6
Auflassung, Auflassungsvormerkung
1. Die Auflassung erfolgt nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises einschließlich
eventueller Verzugszinsen. Der Veräußerer verpflichtet sich, dies dem Notar
unverzüglich schriftlich mitzuteilen.
2. Der Veräußerer bewilligt die Eintragung einer Vormerkung gem. §§ 883 ff. BGB
im Grundbuch zu Lasten des Vertragsgegenstands und zu Gunsten des Erwerbers
im bezeichneten Erwerbsverhältnis. Der Erwerber b e a n t r a g t die Eintragung.
Beim Grundbuchamt wird beantragt, dem Notar anstelle einer Eintragungsnachricht
eine unbeglaubigte Grundbuchabschrift zu übersenden.
- 7 -
§ 7
Kosten, Steuern
1. Sämtliche Kosten, die durch die Beurkundung und den Vollzug des Kaufvertrags
entstehen sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Erwerber.
2. Auf die gesamtschuldnerische Haftung der Vertragsparteien für Kosten und
Grunderwerbsteuer wurde hingewiesen.
§ 8
Kaufpreisfinanzierung
1. Der Veräußerer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung
durch Eintragung von Grundpfandrechten für Kreditinstitute zur
Verfügung zu stellen. Der Veräusserer übernimmt im Zusammenhang mit der
Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Erwerber
verpflichtet sich, den Veräusserer von allen Kosten und sonstigen Folgen der
Grundpfandrechtsbestellung freizustellen.
2. Der Erwerber tritt seinen Anspruch gegenüber dem Gläubiger des neu zu bestellenden
Grundpfandrechts auf Auszahlung des ihm zu gewährenden Darlehens
ab an den Veräusserer zur Verrechnung mit dessen Kaufpreisforderung und erteilt
die unwiderrufliche Zahlungsanweisung, die Darlehensvaluten bis zur Höhe
des Kaufpreises nur an den Veräußerer entsprechend den Vereinbarungen dieses
Vertrags auszuzahlen.
Die Abtretung des Auszahlungsanspruchs wird hiermit der Gläubigerin des neu
zu bestellenden Grundpfandrechts gemäß § 409 BGB angezeigt.
3. Der Veräußerer tritt an den Erwerber alle Ansprüche und Rechte gegen die
Gläubiger der bei Eigentumsumschreibung bestehen bleibenden Grundpfandrechte
auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ab, insbesondere etwa
- 8 -
entstandene Eigentümergrundschulden und die Ansprüche aus den Sicherungsverträgen.
4. Die vorstehenden Bestimmungen gelten entsprechend, falls bereits eingetragene
Grundpfandrechte bestehen bleiben und vom Erwerber zur Kaufpreisfinanzierung
verwendet werden.
5. Der Erwerber wurde vom Urkundsnotar ausdrücklich auf die Folgen einer evtl. in
Grundpfandrechtsbestellungen enthaltenen dinglichen und/oder persönlichen
Haftungsübernahme mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung hingewiesen. Dem
Erwerber ist bekannt, dass er in diesem Fall gegenüber der Bank mit dem gesamten
Vermögen haftet.
§ 9
Vollzugsvollmacht
1. Die Beteiligten erteilen hiermit für sich und ihre Rechtsnachfolger, unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB, den Notarsekretärinnen,
a) Frau xxx,
b) Frau xxx,
c) Frau xxx,
d) Frau xxx ,
e) Frau xxx ,
f) Frau xxx ,
- je in Musterort,
- je einzeln -
die unbedingte, von der Wirksamkeit des übrigen Urkundeninhalts unabhängige
und übertragbare Vollmacht - jedoch keinen Auftrag - zu ihrer Vertretung bei allen
Rechtsgeschäften, Erklärungen oder Maßnahmen, welche der Rechtswirksamkeit
des Vertrags, seiner etwaigen Ergänzung, Änderung und Aufhebung
sowie seines Vollzugs in jeder Hinsicht dienen.
- 9 -
2. Die Bevollmächtigten sind insbesondere zur Vertretung bei der Auflassung und
bei Grundbucherklärungen aller Art befugt, ferner bei Vornahme aller Rechtsgeschäfte
und -handlungen, die nach ihrem Ermessen zur Erledigung der Angelegenheit
noch erforderlich oder zweckmäßig sind. Die Vollmacht umfasst ausdrücklich
auch die Erteilung einer Löschungsbewilligung für die für den Erwerber
im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung.
3. Die Vollmacht ermächtigt ferner zur Belastung des Vertragsgegenstandes insbesondere
mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe (ausdrücklich nicht durch den
Kaufpreis begrenzt) und unter beliebigen Bestimmungen einschließlich dinglicher
Zwangsvollstreckungsunterwerfung sowie persönlicher Haftungsübernahme in
vollstreckbarer Form für den Erwerber.
4. Von der Vollmacht kann nur durch eine von den Notaren Notar oder
Notar in Musterstadt oder deren Vertreter im Amt beurkundete oder beglaubigte
Erklärung Gebrauch gemacht werden.
5. Die Vollmacht erlischt nicht durch den Tod der Vollmachtgeber.
6. Trotz des Hinweises des Notars wünschen die Beteiligten nicht selbst tätig zu
werden, sondern die Abgabe der weiteren Erklärungen durch die vorgenannten
Notarsekretärinnen.
§ 10
Schlussbestimmungen
1. Die etwaige Nichtigkeit oder Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen berührt
die Gültigkeit des übrigen Vertrages nicht. In einem solchen Falle ist die ungültige
Bestimmung durch eine wirksame Bestimmung zu ergänzen, die dem
wirtschaftlichen Zweck der ungültigen Bestimmung möglichst nahe kommt.
2. Auf die gesetzlichen Vorkaufsrechte, insbesondere nach dem Baugesetzbuch,
wurde vom Urkundsnotar hingewiesen. Die Vertragsparteien beantragen bei der
- 10 -
zuständigen Gemeinde die Erteilung eines Zeugnisses gem. § 28 Abs. 1 Baugesetzbuch
darüber, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt
wird.
Der Notar wird mit der Einholung von erforderlichen Genehmigungen und des
Vorkaufsrechtszeugnisses beauftragt.
3. Der Notar
a) hat die Beteiligten auf die Gefahren bei Vorleistung eines Vertragsteils und
Möglichkeiten zur Ausschaltung der Gefahren sowie die Folgen nicht beurkundeter
Nebenabreden hingewiesen;
b) ist zur Stellung, Änderung und Zurücknahme von Grundbuchanträgen allgemein
ermächtigt; erforderliche Löschungsunterlagen und Genehmigungen
sollen von ihm eingeholt werden und mit dem Zugang an ihn wirksam
werden;
c) hat auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die erforderlichen Eintragungsunterlagen
hingewiesen;
d) hat keine steuerliche Beratung erteilt und darauf hingewiesen, dass er für
steuerliche Folgen dieses Vertrags nicht haftet;
e) hat auf die Bestimmungen der §§ 95 ff. VVG hingewiesen;
f) hat den Grundbuchinhalt festgestellt.
4. Die Vertragschließenden anerkennen, dass dieser Kaufvertrag durch die Vermittlung
der Firma Immobilienmakler xxx,
12345 Musterstadt zustande gekommen ist. Dem Vermittler soll eine Kaufvertragsabschrift
übersandt werden.
- 11 -
Vorstehende Niederschrift wurde in Gegenwart des
Notars vorgelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben
wie folgt:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.

Gewährleistungsansprüche verjähren in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen hierfür besteht. Die Verjährung beginnt insoweit mit der Abnahme.

Sie sollten daher prüfen, wann die Abnahme bei den einzelnen Gewerken durchgeführt worden ist.
Rein vorsorglich sollten Sie sich eventuelle Gewährleistungsansprüche gegenüber den früher am Bau beteiligten Firmen abtreten lassen.
Die Abtretungserklärung kann in den Vertrag mit aufgenommen werden.

2.

Neben den Werkverträgen, Handwerkerverträgen, Rechnungen, Versicherungsunterlagen sollten Sie sich vor allem auch etwaige Abnahmeprotokolle übergeben lassen.

3.

Der Verkäufer sollte Ihnen im Vertrag versichern, dass hinsichtlich der bereits durchgeführten Bauabschnitte/Gewerke keine Forderungen mehr bedient werden müssen.

Sehr oft kommt es zu Umstimmigkeiten über die Erschließungskosten, wenn die Beteiligten dem Notar nicht die Tatsachen mitgeteilt haben, aus denen sich ergibt, dass das Grundstück erschlossen oder nicht erschlossen ist oder zur Erschließung ansteht.
Wenn eine vertragliche Regelung hier nicht getroffen worden ist, hat nach der Grundstückskäufer die nach der Besitzübergabe fällig werdenden Anlieger- und Erschließungskosten zu tragen.

In § 5 Ziff. 3 des Vertrages ist hier aber eine Regelung getroffen, wonach Beitragsbescheide für die nach der
Besitzübergabe erstellten Erschließungsanlagen von Ihnen als Erwerber zu tragen sind.
Eine solche Regelung ist nicht unüblich und nicht zu beanstanden.

Sie sollten daher vor Abschluss des Vertrages bei der Gemeinde hinsichtlich der Erschließung anfragen und dem Notar hierüber Mitteilulng machen, damit dieser eine interessengerechte Lösung finden kann.

4.

Nach § 10 Ziff. 3 f hat der Notar den Grundbuchinhalt festgestellt, so dass Sie davon ausgehen können, dass das Grundbuch von dem Notar kurz vor der Beurkundung eingesehen worden ist.

Das Baulastenverzeichnis können Sie bei der zuständigen Baubehörde einsehen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2008
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 03.03.2008 | 22:50

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Wie bewerten Sie das Gesamtkonstrukt des bestehenden Kaufvertrages? Ist er nicht zu einseitig zu Gunsten des Verkäufer ausgelegt?

Bin ich rechtlich abgesichert wenn wir den Vertrag überarbeiten
und folgende Ihrer Empfehlungen mit aufnehmen:

- Gewehrleistungsansprüche der früher
am Bau beteiligten Handwerker an mich abgetreten werden;

- vertraglich geregelt wird, dass sämtliche Werkverträge, Handwerkerverträge, Rechnungen (soweit vorhanden), Versicherungsunterlagen und Abnahmeprotokolle übergeben werden;
bei den Rechnungen, Verträgen und Abnahmeprotokollen hauptsächlich auf Rohbauer, Zimmermann, Dachdecker, Fensterbauer und Flaschner Wert gelegt wird.

- Der Verkäufer im Vertrag versichert, dass hinsichtlich der bereits durchgeführten Bauabschnitte/Gewerke keine Forderungen mehr bedient werden müssen.

- die Verhältnisse über die Erschließung bei der Gemeinde geklärt sind.

Wie ist folgender Paragraph zu bewerten:
§ 4
Sach- und Rechtsmängel
1. Nach eingehender Belehrung durch den Urkundsnotar über die gesetzliche Regelung
der Rechte des Erwerbers wegen Sachmängel und nach entsprechender
Erörterung vereinbaren die Vertragsparteien:
Die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des
Gebäudes sind ausgeschlossen.
Dies gilt auch für Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn der Veräußerer
handelt vorsätzlich. Garantien für die Beschaffenheit des Vertragsgegenstands
werden nicht abgegeben, auch nicht hinsichtlich der Größe des Vertragsgegenstands.
Der Veräußerer versichert, dass ihm keine verborgenen Sachmängel bekannt
sind und er dem Erwerber über die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse
des Vertragsgegenstands Auskunft erteilt hat.
Dem Erwerber stehen jedoch die gesetzlichen Rechte und Ansprüche wegen
derjenigen Sachmängel zu, die zwischen der letzten Besichtigung und der Besitzübergabe
entstehen oder bekannt werden, sofern deren Ursachen in einer
über der üblichen Nutzung oder Abnutzung hinausgehenden Inanspruchnahme
liegen. Das Haus befindet sich im Zustand des unfertigen Innenausbaus. Der
Erwerber hat den Vertragsgegenstand eingehend mit Fachleuten besichtigt.

Vielen Dank!



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.03.2008 | 00:07

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ich kann nicht erkennen, dass der Vertragsentwurf einseitig zugunsten des Verkäufers gefasst ist.
Er enthält überwiegend gängige Vertragsklauseln, so auch die Gewährleistungsregelung in § 4 des Vertrages.

Die Frage ist allerdings, ob Sie bereits - wie sich aus § 4 ergibt - den Vertragsgegenstand eingehend mit Fachleuten besichtigt haben.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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