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Kaufvertrag Immobilie prüfen, Vorkaufsrecht Stadt?

| 08.02.2012 22:50 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Sehr geehrte Damen und Herren,

als Kaufinteressent einer Immobilie bitte ich um überschlägige Prüfung des folgenden KV-Entwurfs unter Beachtung der folgenden Fragen:

- Insbesondere Punkt 8 a) Haftungsausschluss ist zu hinterfragen, da der Verkäufer zunächst im Objekt verbleibt (Räumung erst zwei Monate nach Notartermin)
- Welche Regelung ist sinnvoll für den Fall, dass der Verkäufer den Räumungstermin nicht einhält?
- Wie sind die Punkte zum Vorkaufsrecht der Stadt zu verstehen?

- Weist der Vertrag ansonsten gravierende Mängel auf, insb. zu Lasten der Käufer ?
- Gibt es im Vertrag rechliche Lücken oder unübliche Klauseln?
- Was gibt es es sonst von Käuferseite aus zu bedenken?


Vielen Dank vorab und mit freundlichen Grüßen

___________



URNr. /2012



Kaufvertrag



Heute, den
zweitausendzwölf

erschienen vor mir,
xxx,
Notar in xxx,
in meiner Geschäftsstelle xxx:

1. Frau xxx,
geb. xxx, geboren am xxx,
xxx, xxx,
nach Angabe xxxx,

2. Herr xxx,
geboren am xxx,
und seine Ehefrau,
Frau xxx,
geb. xxx, geboren am xxx,
xxx, xxx,
nach Angabe in Zugewinngemeinschaft verheira-tet.

Die Anwesenden wiesen sich aus durch amtliche Ausweise.

Jeder Erschienene ist nach Angabe und meiner Überzeugung der deutschen Sprache hinreichend mächtig.

Über den Inhalt des Grundbuchs habe ich mich unterrichtet. Auf Ansuchen und bei gleichzeitiger Anwesenheit der Erschienenen beurkunde ich was folgt:


1. Grundbuchstand, Sachverhalt

a)
Im Grundbuch ist eingetragen:

Amtsgerichtsbezirk xxx
Grundbuch von xxx Blatt 72

Gemarkung xxxx, Flst. xxx zu xxxx qm
xxx, Gebäude- und Freifläche

Eigentümer: xxx


Belastungen in Abteilung II:
lfd. Nr. 1:
Lastend auf einer zugeschriebenen Fläche von xxx qm: Dem Eigentümer von Flst.Nr. xxx steht das Recht zu, die auf Flst. xxx entspringende Quelle zu Flst. xxx zu teilen.

Belastungen in Abteilung III:
keine Eintragung


b)
Vertragsgegenstand ist der in lit. a) genannte Grundbesitz, mit allen Bestandteilen.

Befinden sich bei Besitzübergang Sachen auf oder in dem Vertragsobjekt, so kann der Käufer sich diese kostenlos aneignen, ansonsten obliegt ihm die Entsorgung; Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen insoweit nicht. Das gilt auch für etwaigen Unrat.


2. Kauf

Der Vertragsgegenstand wird verkauft von xxx (Verkäufer) an xxx und xxx (Käufer) zum Mitei-gentum je zur Hälfte.


3. Auflassung

Die Vertragsteile sind über den Eigentumsübergang wie angegeben einig. Darin liegt keine Bewilligung. Der Notar ist ermächtigt diese zu erklären; er darf es aber erst, wenn der Käufer die Kaufpreiszahlung durch bankbestätigte Belege nachweist oder ihn der Verkäufer zur Eigentumsumschreibung anweist; dazu ist der Verkäufer nach Zahlungserhalt verpflichtet.


4. Vormerkung

Der Verkäufer bewilligt dem Käufer eine Vormerkung auf Eigentumserwerb wie angegeben in das Grundbuch einzutragen. Der Käufer bewilligt und beantragt im Zuge der Eigentumsumschreibung seine Vormerkung zu löschen, sofern nur Zwischeneintragungen bestehen bleiben, denen er zugestimmt hat.


5. Besitz

Besitz, Nutzen, Lasten, Verkehrssicherungspflicht und Gefahr gehen auf den Käufer über mit Ablauf des Tages, an dem der Kaufpreis dem Verkäufer bankmäßig wertgestellt wird.

Bis dahin hat der Verkäufer die Sache mit der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt zu verwalten.

Der Notar wies darauf hin, daß ein Kauf Miete oder Pacht nicht bricht.

Der Verkäufer bewohnt das Vertragsobjekt selbst. Er verpflichtet sich, es bis spätestens xx.xx.2012
vollständig und besenrein zu räumen.

Wegen des genannten Räumungsanspruchs unterwirft sich der Räumungsschuldner der sofortigen Zwangs-vollstreckung aus dieser Urkunde. Vollstreckbare Ausfertigung darf nach Ablauf des Räumungstermins jederzeit ohne Nachweise erteilt werden.

Auf eine Zahlungsvereinbarung für den Fall einer verspäteten Räumung wird verzichtet.

Hinweis:
Der Gebäude-, Brand- und anderen Sachversicherungen ist der Erwerb umgehend anzuzeigen. Der Käufer kann sie binnen vier Wochen ab Eigentumserwerb kündigen; sonst gehen sie kraft Gesetzes auf ihn über. Vollen Schutz bietet dem Käufer nur der umgehende Abschluß eigener (damit eventuell doppelter) Versicherungen.

Der Verkäufer muß den Versicherungsstand aufzeigen, die Versicherungen beibehalten, bis Gefahrübergang fällige Rechnungen zahlen und spätere an den Käufer leiten; dieser wird ermächtigt sich bei den Versicherungen umfassend zu informieren.


6. Erschließung

Erschließungs- und Anliegerbeiträge, Ausgleichszahlungen wegen Sanierung oder für Ausgleichsmaßnahmen zum Naturschutz, nach BauGB und Landesrecht aus bis zum Ende des heutigen Tages zugestellten Bescheiden hat der Veräußerer zu zahlen; unerledigte oder angekündigte Anforderungen sind ihm nicht bekannt.

Künftige muß der Erwerber tragen und den Veräußerer freistellen, unabhängig vom Stand der Herstellung, Abrechnung und dem Entstehen der Beitragspflicht; ihm obliegt es, sich vorab darüber zu unterrichten. Erstattungen und Vorauszahlungen kommen ihm zugute.


7. Gesetzliche Vorkaufsrechte

Die Gemeinde kann nach dem Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht haben. Dem Grundbuchamt ist nachzuweisen, daß kein solches Recht besteht oder ausgeübt wird. Der Notar soll das erledigen. Er empfahl die Fälligkeit des Kaufpreises hiervon abhängig zu ma¬chen.

Wegen Vorkaufsrechten von Mietern wegen Begründung von Wohnungseigentum nach Besitzüberlassung, sowie solchen nach Planungsvereinfachungs- und Eisen-bahnneuordnungsgesetz sowie Naturschutzgesetz soll der Notar nicht nachfragen; die Beteiligten halten diese für nicht einschlägig.

Wird ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeübt, kann jede Seite vom Kauf zurücktreten und der Käufer nur Erstattung von Kaufpreis und Notar- und Grundbuchkosten zum Kaufvertrag fordern; insoweit tritt ihm der Verkäufer Ansprüche gegen den Vorkaufenden ab.


8. Haftung

a)
Verkauft wird im jetzigen Zustand ohne Garantie von Eigenschaften und unter Ausschluß jeder Haftung des Verkäufers für Sachmängel wie Maßangaben, baulichen Zustand, Bodenbeschaffenheit, sowie rechtliche oder tatsächliche Eignung zu Zwecken des Käufers, soweit nichts anderes vereinbart ist.
Der Notar belehrte über die einschneidenden Folgen des Haftungsausschlusses.

Der Erwerber hat das Vertragsobjekt ausführlich besichtigt.

b)
Für Schäden an Leben, Körper, Gesundheit haftet der Verkäufer nur, wenn sie auf einer Pflichtverletzung beruhen, die er vertreten muß, für sonstige Schäden zudem nur bei grobem Verschulden. Er haftet für bis Besitzübergang entstehende Verschlechterungen.

Etwaige eigene Rechte und Ansprüche wegen Sach- und Werkmängeln tritt er dem Käufer ab, bedingt durch Kaufpreiszahlung.

Er erklärt, daß ihm offenbarungspflichtige Umstände nicht bekannt sind, wie etwa wesentliche verborgene Mängel, außergrundbuchliche Grenzabstandsübernahmen und Dienstbarkeiten, schädliche Bodenveränderungen nach Bundesbodenschutzgesetz, Nutzungsbeschränkung durch öffentliche Wohnbauförderung, oder Baulasten.

Der Notar wies hin auf die Haftung des Eigentümers für übernommene Garantien, arglistig verschwiegene Mängel und schädliche Bodenveränderungen, sowie auf das Baulastenverzeichnis.


c)
Der Verkäufer hat den Vertragsgegenstand von nicht übernommenen grundbuchlichen Lasten freizustellen.


d)
Abweichend von c) gilt:

Die in Ziffer 1 genannten Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs werden zur weiteren Duldung und Erfüllung übernommen, wo nichts anderes vereinbart ist.


9. Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt xxx.xxx,-- €
in Worten: xxx EURO

Hiervon ist ein Teilbetrag von xx.xxx,-- € bereits bezahlt; der Empfang wird bestätigt.


10. Fälligkeit

a)
Der Notar soll die Vertragsteile benachrichtigen, sobald folgendes eingetreten ist:

aa)
Die Eigentumsvormerkung ist eingetragen.

bb)
Zu allen nicht übernommenen, der Vormerkung im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Beschränkungen und Lasten liegen Freistellungsunterlagen höchstens mit Auflagen vor, die aus dem Kaufpreis erfüllbar sind.

cc)
Zu gesetzlichen Vorkaufsrechten der Gemeinde liegt ein Negativzeugnis vor.


b)
Der Kaufpreisrestbetrag von xxx.xxx,-- € ist innerhalb von 14 Tagen ab Zugang der mit einfachem Brief zu versendenden Mitteilung gemäß a) beim Käufer zur Zahlung fällig; maßgebend ist der Tag seiner bankmäßigen Gutschrift zugunsten des Verkäufers.
Weitere Fälligkeitsbedingung - aber nicht vom Notar zu überwachen - ist ferner die Räumung.


11. Zahlungsempfänger

Soweit Gläubiger Zahlungsauflagen machen, kann der Kaufpreis nur durch deren Erfüllung gemäß Anweisung durch den Notar schuldbefreiend gezahlt werden, und im übrigen auf ein vom Verkäufer dem Käufer noch zu nennendes Konto. Der Verkäufer kann Einwände gegen Zahlungsauflagen nur beim Gläubiger geltend machen.


12. Zwangsvollstreckung

Wegen des Anspruchs auf den Kaufpreis unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.
Vollstreckbare Ausfertigung darf, nach Maßgabe der Fälligkeitsmitteilung des Notars und Ziffer 11 der Urkunde, ohne Nachweise erteilt werden.


13. Verzug

Für Zahlungsverzug und Verzugszins gilt das Gesetz; Verzug kann Mahnung voraussetzen.


14. Hinweise

Der Notar erläuterte:
a) Alle Vertragsbedingungen müssen vollständig und richtig beurkundet werden. Mündliche und schriftliche Nebenabsprachen sind ungültig. Falsche Angaben können strafbar sein.
b) Jeder Vertragsteil haftet für Grundbuchkosten, Notarkosten und Grunderwerbsteuer, auch soweit einer von ihnen sie allein übernommen hat.
c) Grundsteuer und Erschließungsbeiträge schuldet unabhängig von jeder Regelung im Vertrag immer der eingetragene Eigentümer. Das gilt auch für Rückstände und sonstige öffentliche Lasten und Abgaben. Das kann zu ungesicherter Vorleistung führen und sollte vorweg geklärt werden.
d) Ungesicherte Vorleistungen sind zu vermeiden, wie Eigentums- und Besitzübergabe vor Zahlung, Kaufpreiszahlung ohne Eigentumsvormerkung, vor Vorliegen von Lastenfreistellung oder etwaiger Genehmigungen. Zumindest sollten Sicherungen erfolgen wie Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Hinterlegung, Rücktrittsrecht oder Bürgschaft.
e) Der Erwerber ist erst ab Grundbuchumschreibung Eigentümer. Hierfür müssen alle Kosten gezahlt sein und etwaige Genehmigungen vorliegen; das Erfordernis der Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer wurde er¬örtert.
f) Zur Wirksamkeit des Vertrages bedarf es keiner behördlichen Ge¬nehmigung oder Negativbescheinigung.
g) Der Notar übernimmt keine steuerliche Beratung oder Haftung. Private Veräußerungsgeschäfte können Einkommensteuer auslösen (§ 23 EStG).


15. Vollzugsauftrag

Der Notar soll den Urkundsvollzug betreiben. Er und seine Mitarbeiter sind einzeln und (soweit möglich) befreit von § 181 BGB bevollmächtigt, alles zu tun, zu erklären und entgegenzunehmen, was dem Vollzug, der Klarheit oder Wirksamkeit dieser Urkunde dient. Erklärungen sind mit Eingang bei ihm wirksam, Post soll an ihn gehen, beschwerende Bescheide aber nur in Abschrift; er kann anderes bestimmen.


16. Kosten

Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer. Alle sonstigen Kosten sowie Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.


17. Abschriften

Abschrift geht an:
- Verkäufer sofort
- Käufer 2 sofort
- Grunderwerbsteuerstelle
- Gutachterausschuß
- Stadt xxx zum Vorkaufsrecht
- Makler

Beglaubigte Abschrift geht an:
- Vertragsteile nach Vollzug

Ausfertigung geht an:
- Grundbuchamt


18. Sonstiges

In dieser Urkunde sind mehrere Personen auf einer Vertragsseite Gesamtschuldner nach § 421 BGB bzw. Gesamtgläubiger nach § 428 BGB, wo nichts anderes bestimmt ist; bei Gütergemeinschaft ist dabei das Gesamtgut berechtigt.


19. Belastungsvollmacht

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, das Ver-tragsobjekt mit Grundpfandrechten zu belasten, der sofortigen dinglichen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen und Sicherungsabreden zu treffen, mit diesen Einschränkungen:
a) Der Verkäufer haftet nicht persönlich.
b) Die Bestellurkunde muß alle Sicherungsabreden dahin beschränken, daß das Grundpfandrecht vor Kaufpreiszahlung oder Eigentumsumschreibung nur durch Löschung rückgewährt werden kann und nur reale kaufpreistilgende Zahlungen sichert.
c) Gläubiger können nur deutsche Kreditinstitute (§ 1 Abs. 1 KWG) sein.
d) Die Vollmacht kann nur an der Notarstelle in Nördlingen verwendet und nur gegenüber diesem Notar widerrufen werden.
Der Verkäufer tritt dem Käufer seine künftigen Rechte und Ansprüche an solchen Grundpfandrechten ab, aufschiebend bedingt durch Kaufpreiszahlung; Grundbucheintragung der Abtretung wird bewilligt, aber nicht beantragt.

Im Hinblick auf seine Entfernung bevollmächtigt der Käufer folgende Angestellte im Notariat xxx: Frauen xxx und Herrn xxx je einzeln ihn bei Bestellung von Grundpfandrechten samt allen banküblichen Nebenerklärungen (dingliche und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungen; abstraktes Schuldanerkenntnis und Sicherungsabrede) und dem Rangrücktritt seiner Eigentumsvormerkung zu vertreten; die obige Voll-macht des Veräußerers zur Belastung gibt er in Untervollmacht weiter.
Jede Haftung des Bevollmächtigten in Ausübung der Vollmacht wird ausgeschlossen; der Vollmachtgeber hat ihn insoweit freizustellen.
Die Vollmacht wird intern nur nach Anweisung durch den Käufer verwendet. Der Notar empfahl dem Käufer, Beurkundungen möglichst persönlich vorzunehmen, um die Beratung und Belehrung vom Notar zu erhalten.


20. Makler

Der Käufer erklärt, daß dieser Kaufvertrag von folgendem Makler vermittelt wurde:
xxx Immobilien, xxx, xxx.

Die Vertragsteile verpflichten sich zur sofortigen Zahlung der jeweils vereinbarten Provision.

Sehr geehrter Fragender,

aufgrund der Tatsache, dass der Verkäufer noch im Haus verbleibt, kann es problematisch sein, wenn Schäden in der Zeit nach dem Notarvertrag auftreten. Vor allem wir dann von Interesse sein, wie der "jetzige Zustand" gewesen ist. Da haben Sie dann das Beweisproblem.

Hier kann nur Abhilfe geschaffen werden, wenn der "jetzige Zustand" z.B. durch Fotos so genau wie möglich bezeichnet wird, sodass dann eine Abweichung vom "jetzigen Zustand" zum Zustand der tatsächlichen Übernahme konkret bezeichnet werden kann.

Auch würde ich für alle Fälle eine Regelung mit aufnehmen, was im Falle einer Veränderung folgen soll und hier ggf. den Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung einer Schadensersatzsumme unterwerfen lassen. Da ist m.E. die Regelung, dass er für Verschlechterung bis zur Besitzübergabe haftet, etwas dürftig.

Sofern der Räumungstermin nicht eingehalten wird, sollte vor allem eine Vertragsstrafe mit aufgenommen werden, die auch der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen wäre. Hier hatten Sie jedoch darauf verzichtet, was ich denke, was ich nicht machen würde. Diese Unterwerfung gilt ebenso für die Räumung, sodass Ihnen ein Gerichtsverfahren erspart bleiben würde. Dies ist jedoch auch schon mit aufgenommen worden.

Ein Vorkaufsrecht der Stadt ist nicht unüblich. Wie bereits vom Notar verfasst, kümmert sich dieser darum und fragt bei der Stadt nach. Es kann sein, dass die Stadt dieses ausüben möchte, es muss aber nicht. Möglich ist auch, dass es dieses in Bezug auf Ihr Haus/Grundstück gar nicht erst besteht. Wie gesagt, hier erfragt dies der Notar.

Zum Vertrag: Befinden sich bei Besitzübergang Sachen auf oder in dem Vertragsobjekt, so kann der Käufer sich diese kostenlos aneignen, ansonsten obliegt ihm die Entsorgung; Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen insoweit nicht. Das gilt auch für etwaigen Unrat.

Diese Klausel finde ich seltsam, es sollte eher vereinbart werden, dass das Haus geräumt zu übergeben ist, sonst dürfen Sie den ganzen Müll entsorgen - und das kann viel Geld kosten (es sei denn, es ist so gewollt, hier könnten jedoch z.B. Farben und gifte sehr viel Geld kosten). Hierzu passt dann diese Klausel nicht: Er verpflichtet sich, es bis spätestens xx.xx.2012
vollständig und besenrein zu räumen.

Weitere Klausel:
Besitz, Nutzen, Lasten, Verkehrssicherungspflicht und Gefahr gehen auf den Käufer über mit Ablauf des Tages, an dem der Kaufpreis dem Verkäufer bankmäßig wertgestellt wird.

D.h. also die Gefahr geht bereits mit Zahlung über. Wird die Zahlung vor dem Auszug erfolgen? Wenn ja, dann wird es gefährlich, z.B. bei Brand.

Auch würde ich eine Regelung über mögliche Kostenverursachungen mit aufnehmen, z.B. Verbrauchskosten etc.. Ich würde in dem Vertrag mit dem Notar das Thema "weiteres Wohnen" undbedingt nochmal näher konkretisieren. Dies ist hier nicht erfolgt und birgt daher Risiken!

Zum Vertrag sei gesagt, dass dieser übliche Klauseln enthält, was jedoch im Einzelfall noch von Ihnen gewollt – oder nicht ist – kann nicht beurteilt werden.

Als Hinweis für Käufer: bitte unbedingt eine schriftliche Zusage der Finanzierung geben lassen, keine Vorläufige. Wir haben schon oft erlebt, dass dann doch Finanzierungen platzen und die Kosten für alle Parteien hoch sind!

Nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion. Ich verbleibe

Bewertung des Fragestellers 09.02.2012 | 21:04

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FRAGESTELLER 09.02.2012 4,4/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
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(basierend auf 70539 Bewertungen)
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5,0/5,0
Hat mir sehr geholfen. Kein Ärger mehr mit dem Autohaus .Vielen Dank nochmal . M F G ...
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Es war verständlich und hat uns sehr geholfen beim nachfolgenden Gespräch mit dem Verkäufer ...
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