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Kaufvertrag Eigentumswohnung - Prüfung des Vertragsentwurf

| 06.11.2010 11:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
ich habe vor, mit meiner Frau eine Eigentumswohnung zu kaufen. Der Notar wurde vom Verkäufer ausgesucht und dieser hat einen mit dem Verkäufer abgestimmten Vertragsentwurf zugesandt.
Mich verunsichern folgende Passagen:
1) Der Notar hat ferner mit Nachdruck darauf hingewiesen, dass der vorliegend zu beurkundende Vertragsinhalt ungesicherte Vorleistungen des Käufers beinhaltet, so dass Schutz vor Übereilung in besonderem Maße geboten und eine Vertagung der Beurkundung anzuraten sei.
2) Abteilung II lfd. Nr. 1 : Sanierungsverfahren wird durchgeführt; gemäß Ersuchen vom 06.04.1995 der Stadt xxxxx, AZ. Xxxxxx
3) Auflassung: Der Notar wird angewiesen, die Bewilligung nur vorzunehmen und die Auflassung dem Grundbuchamt erst zum Vollzug vorzulegen, wenn der Verkäufer dem schriftlich zustimmt oder die vollständige Zahlung des Kaufpreises zweifelsfrei nachgewiesen ist.
4) Der Käufer übernimmt Grundpfandrechte, die auf seine Veranlassung hin zur Kaufpreisfinanzierung zur Eintragung gelangen, ferner den in Abt. II Nr. 1 eingetragenen Sanierungsvermerk, des weiteren altrechtliche Dienstbarkeiten, über deren Vorhandensein dem Verkäufer jedoch nichts bekannt ist, sowie bestehende Baulasten. Der Notar hat die Beteiligten insoweit auf die Möglichkeit ihrer eigenen Einsichtnahme des Baulastenverzeichnisses hingewiesen.

Vielen Dank im Voraus für die Beratung.


____________________________________________________

UR.Nr. /2010



Kaufvertrag Wohnungseigentum


Heute, den ..............

- ........2010 -

sind vor mir,

XXXXXXXXXXX
Notar in XXXXXXX

in der XXXXXXXXXXXXXXXX, anwesend:

1.)
Herr XXXXXX, geb. am XXXXXXXXXX, XXXXXXXX,
geschäftsansässig in XXXXXXXX, XXXXXXXXX
mir, Notar, von Person bekannt,

hier handelnd nicht im eigenen Namen, sondern für die

Firma XXXXXXXXX
mit Sitz in XXXX
(Geschäftsadresse: XXXXXX)
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes
XXXXXXX unter HRB XXXX,

Genehmigung der vorstehend genannten Gesellschaft, die mir ihrem Eingang beim amtierenden Notar allen Beteiligten gegenüber wirksam werden soll, in notarieller Form ausdrücklich vorbehaltend.
Der Erschienene zu 1.) erklärt, dass diese Verfahrenshandhabung mit der vorstehend genannten
Gesellschaft im Vorhinein abgestimmt worden sei und von dieser so gewünscht werde. Im Hinblick darauf wird die heutige Beurkundung vorgenommen.

2.)
Herr xxxxxxxx, geb. am xxxxxxx, wohnhaft in xxxxxxxxxxx

3.)
die Ehefrau des Erschienenen zu 2.),
Frau xxxxxxxxxxxxxxx, geb. xxxxxxxxx, geb. am xxxxxxxxxxxxx, wohnhaft in xxxxxxxxxxxx

Der Erschienene zu 1.) ist dem Notar von Person bekannt, der Erschienene zu 2.) wies sich aus durch gültigen amtlichen Personalausweis und die Erschienene zu 3.) durch gültigen xxxxx Reispass.

Die Erschienene zu 3.) ist nach eigenen Angaben und der Überzeugung des Notars der deutschen Sprache hinreichend mächtig, so dass die Hinzuziehung eines Dolmetschers nicht veranlasst und von den Erschienenen auch ausdrücklich nicht gewünscht ist.

Die Erschienenen zu 2.) und 3.) erklärten vorab:
Ich, Herr xxx xxx, bin deutscher Staatsangehöriger und ich, Frau xxxx xxxx, bin xxx Staatsangehörige. Wir besitzen je keine weitere Staatsangehörigkeit. Unseren gewöhnlichen Aufenthaltsort haben wir, beide Eheleute, in der Bundesrepublik Deutschland genommen,
deren Recht somit für die allgemeinen Wirkungen unserer Ehe gilt (Art. 14 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB).
Unabhängig hiervon wählen wir für die allgemeinen Wirkungen unserer Ehe gemäß Art. 14 Abs. III Nr. 2 EGBGB für den Fall des Eintritts der Voraussetzungen der genannten Vorschrift das Recht der Bundesrepublik Deutschland.


Der Notar hat darüber belehrt, dass er im Hinblick auf die am 01.08.2002 in Kraft getretene gesetzliche
Regelung des § 17 Abs. 2 a) BeurkG darauf hinzuwirken hat, dass der Verbraucher (Käufer) ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen. Diese Regelung wurde zum Schutz des Verbrauchers vor Übereilung geschaffen. Nach der genannten Regelung ist dem Verbraucher im Regelfall der Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen. Der Notar hat ferner mit Nachdruck darauf hingewiesen, dass der vorliegend zu beurkundende Vertragsinhalt ungesicherte Vorleistungen des Käufers beinhaltet, so dass Schutz vor Übereilung in besonderem Maße geboten und eine Vertagung der Beurkundung anzuraten sei. Im übrigen erklären die Erschienenen, dass sie den vorliegenden Vertragstext zwar erst vor ... Tagen erhalten, sie sich gleichwohl mit dem Gegenstand der Beurkundung eingehend auseinandergesetzt hätten und in Wahrnehmung ihres Selbstbestimmungsrechtes auf der
heutigen Beurkundung bestehen.

Nach Unterrichtung über den Grundbuchstand durch am Beurkundungstag aktualisierte elektronische
Grundbucheinsicht beurkunde ich auf Ansuchen der Erschienenen bei ihrer gleichzeitigen Gegenwart ihre folgenden Erklärungen:

1.
Sach- und Grundbuchstand
1.1.
Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts XXXXX
Blatt XXX
Bestandsverzeichnis
Gemarkung XXXX
unter lfd. Nr. YX:
XX,XX/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück

Flst. xxxx xxxxxxxxxxxx zu xxx qm
Gebäude- und Freifläche

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung samt Keller, im Aufteilungsplan mit Nr. x bezeichnet.

Für jeden Miteigentumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt (Blatt xxxx bis Blatt xxxx sowie xxxx und
xxxx); der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen
gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt.

Sondernutzungsrechte sind begründet.

Wegen Gegenstandes und Inhalts des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte wird auf die Bewilligungen vom xx.xx.xxxx, URNr. xxxx A/xxxx, und vom xx.xx.xxxx, URNr. xxxx A/xxxx, Urkunden je des Notars Dr.xxxxxx, sowie vom xx.xx.xxxx, URNr. xxxx B/xxxx des Notars xxx in Nürnberg, und des weiteren vom xx.xx.xxxx/xx.xx.xxxx, URNrn. xxx/xxxx, xxxx/xxxx, Notare Dr. xxxxxx, beide xxxxxx, Bezug genommen.

Abteilung I -Eigentümer- :
xxxxxxxx Gesellschaft mbH, xxxxx

Abteilung II
lfd. Nr. 1 :
Sanierungsverfahren wird durchgeführt; gemäß Ersuchen
vom 06.04.1995 der Stadt xxxxx, AZ. xxxxxx

Abteilung III
keine bzw. gelöschte Eintragungen.

1.2.
Den Beteiligten ist bekannt, dass durch die im Grundbuch wiedergegebene und darauf Bezug genommene Eintragungsbewilligung (Teilungserklärung) der Inhalt des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums sowie die Regelungen für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander mit dinglicher Wirkung festgelegt sind.

Die vorstehend grundbuchmäßig bezeichnete Wohnungseigentumseinheit befindet sich in einem ca. .... errichteten, im Jahr 2000 sanierten Mehrfamilienhaus.


2.
Verkauf
Die Fa. xxxxxxxGesellschaft mbH, die Vertretene zu
1.),
- der Verkäufer -

verkauft hiermit an

Herrn xxx xxx und Frau xxx xxx, die Erschienenen zu 2.) und 3.),
- der Käufer -

zur Mitberechtigung je zur Hälfte die in Ziff. 1. dieser Urkunde beschriebene Sondereigentumseinheit insgesamt mit allen Rechten, Pflichten und gesetzlichen Bestandteilen.
Das Kaufobjekt wird in seiner gegenwärtigen Beschaffenheit verkauft.


3.
Auflassung
Die Vertragsteile sind über den Eigentumsübergang gemäß Ziff. 2 dieser Urkunde vom Verkäufer auf den Käufer einig. Die vorstehende Auflassung beinhaltet noch nicht die Bewilligung des Verkäufers zur Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Zur Erteilung dieser Bewilligung wird der beurkundende Notar ermächtigt. Der Notar wird angewiesen, die Bewilligung nur vorzunehmen und die Auflassung dem Grundbuchamt erst zum Vollzug vorzulegen, wenn der Verkäufer dem schriftlich zustimmt oder die vollständige Zahlung des Kaufpreises zweifelsfrei nachgewiesen ist. Der Verkäufer ist zur Erteilung der schriftlichen Zustimmung Zug um Zug gegen Erfüllung des ihm vertraglich zustehenden Kaufpreisanspruchs verpflichtet.


4.
Vormerkung
4.1.
Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums gemäß Ziffer 2. dieser Urkunde bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer
Eigentumsverschaffungsvormerkung nach § 883 BGB
für den Käufer an der in Ziffer 1. dieser Urkunde angeführten Sondereigentumseinheit im Rang nach dort erwähnten Belastungen, wobei weitere Belastungen im Rang vorgehen oder gleichstehen dürfen, wenn sie mit Zustimmung des Käufers zur Eintragung gelangt sind oder der Notar die Eintragung der Vormerkung im Rang nach oder im Gleichrang mit solchen Belastungen schriftlich beantragt.

4.2.
Käufer bewilligt und beantragt die Löschung der Vormerkung Zug um Zug mit der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch, vorausgesetzt, daß Zwischeneintragungen, denen er nicht zugestimmt hat, nicht bestehen.


5.
Kaufpreis
5.1.
Der Kaufpreis beträgt
EUR xxx.xxx,--
(i.W.: Euro xxxxxxxxxxxxxtausend).
Die Fälligkeit des Kaufpreises ist in der Anlage 1 zu dieser Urkunde geregelt.

5.2.
Mehrere Käufer schulden gesamtverbindlich. Käufer, mehrere als Gesamtschuldner, unterwirft sich
wegen seiner in Ziff. 5.1. eingegangenen Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in der Weise, daß es zur Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung besonderer urkundlicher Nachweise nicht bedarf. Eine Beweislastumkehr ist mit dieser Vereinbarung nicht
verbunden.


6.
Erschließungskosten
Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem Baugesetzbuch sowie den landes- und kommunalrechtlichen Vorschriften sowie Straßenausbaugebühren für bis zum heutigen Beurkundungstag bautechnisch begonnene Maßnahmen hat der Verkäufer zu tragen, und zwar
unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.
Erschließungs- und Anliegerbeiträge sowie Straßenausbaugebühren für ab dem heutigen Beurkundungstag bautechnisch begonnene Maßnahmen hat der Käufer zu tragen.
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die Beitragschuld als öffentliche Last auf dem Grundbesitz
ruht und gesetzlicher Kostenschuldner der jeweilige Eigentümer des Grundbesitzes ist. Soweit ein
Vertragsteil Beiträge nach den vorstehenden Abreden nicht zu tragen hat, ist er von dem anderen
Vertragsteil freizustellen.
Nach Angabe der Beteiligten sind derzeit keine Erschließungsanlagen im Bau. Diese Vereinbarung gilt für die Erschließungskosten im weitesten Sinn, also insbesondere die Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch und Investitionsaufwand nach den landesrechtlichen Kommunalabgabengesetzen, besonders Straßen- und Gehwegerschließung, die Erschließung mit Kanal, Wasser, Energieversorgungsanschlüsse, Anschlußkosten sowie sonstige umlagefähige Kosten für
öffentliche Anlagen.


7.
Besitz, Nutzungen, Lasten
Der Besitz ist Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises zu übergeben.
Zur Wahrung des Bestimmtheitsgrundsatzes gilt für die Zwangsvollstreckung die Besitzübergabe ab dem ..x.. (x = mutmaßlicher Kaufpreisfälligkeitszeitpunkt, ca. 6 bis 8 Wochen nach Beurkundung) als geschuldet.
Wegen seiner Verpflichtung zur Besitzübergabe unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Vollstreckbare Ausfertigung ist dem Käufer auf Antrag
nach dem ..x.. (– 1 Tag) zu erteilen.
Der Notar erläutert hierzu, dass aufgrund der vorstehenden Regelung eine Besitzübergabe nur dann zum ..x.. stattzufinden hat, falls zu diesem Zeitpunkt der Kaufpreis bereits vollständig gezahlt ist oder
gleichzeitig bezahlt wird. Dies würde bei einer Vollstreckung auch vom Gerichtsvollzieher gemäß § 756
ZPO zwingend zu prüfen und zu beachten sein.

Nutzungen, Lasten, öffentliche Abgaben und alle Gefahr gehen mit Besitzübergabe auf den Käufer über.

Der Vertragsgegenstand ist nicht vermietet. Er ist leerstehend.

8.
Einstandspflicht für Sach- und Rechtsmängel
8.1.
Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes (der Gebäudeteile im Sondereigentum sowie im Gemeinschaftseigentum), gleich ob erkennbar oder nicht, und etwaig mitverkaufter beweglicher Sachen, sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, außer bei Vorsatz. Eine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes wird vom Verkäufer nicht übernommen. Der Käufer kauft das Vertragsobjekt im gegenwärtigen Zustand. Für Sachmängel, die zwischen Vertragsschluss und Gefahrübergang entstehen, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Dem Verkäufer ist nichts bekannt von wesentlichen Mängeln, die bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind.
Der Verkäufer hat dem Käufer einen von ....... am ..... ausgestellten Energieausweis übergeben. Der Verkäufer steht für die Richtigkeit des Energieausweises in keiner Weise ein.

Der Notar hat über mögliche Folgen des vorstehenden Ausschlusses von Ansprüchen ausdrücklich belehrt und auch auf § 444 BGB n.F. in Bezug auf arglistiges Verhalten hingewiesen.

8.2
Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag vom Käufer übernommen werden.
Der Käufer übernimmt Grundpfandrechte, die auf seine Veranlassung hin zur Kaufpreisfinanzierung zur Eintragung gelangen, ferner den in Abt. II Nr. 1 eingetragenen Sanierungsvermerk, des weiteren altrechtliche Dienstbarkeiten, über deren Vorhandensein dem Verkäufer jedoch nichts bekannt ist, sowie bestehende Baulasten. Der Notar hat die Beteiligten insoweit auf die Möglichkeit ihrer eigenen Einsichtnahme des Baulastenverzeichnisses hingewiesen.

Allen Erklärungen, die der Lastenfreistellung dienen oder der Vormerkung des Käufers einen besseren Rang verschaffen, wird mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zugestimmt. Der Notar wird ermächtigt und beauftragt, Eintragungsbewilligungen und sonstige Unterlagen, die der Lastenfreistellung dienen, für die Beteiligten einzuholen und entgegenzunehmen.


9.
Vorkaufsrechte
Die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechtes nach dem BauGB kommt bei Sondereigentum nicht in Betracht bzw. ist ausgeschlossen.


10.
Genehmigungen, Zustimmung
Der vorliegende Vertrag bedarf nach Art. 15 RegVBG keiner Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung, da der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund einer nach dem 28.09.1990 erteilten GVO-Genehmigung im Grundbuch vollzogen worden ist.
Nach dem Inhalt des Sondereigentumsrechtes ist zu der vorliegenden Veräußerung keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bzw. des Verwalters vorgesehen und dergleichen daher nicht notwendig.

11.
Abwicklungsvollmacht
Sämtliche Beteiligten erteilen den Angestellten des amtierenden Notars, namentlich
Frau xxx, Frau xyyy,
alle dienstansässig in
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx - je einzeln -
unter Befreiung von den gesetzlichen Beschränkungen

Vollmacht

zur Abgabe aller Erklärungen, Bewilligungen und Anträge, die zum Vollzug, ggf. auch zur Rückabwicklung, erforderlich oder dienlich sind, des weiteren zur Abänderung oder Ergänzung dieses Vertrages, soweit diese zu seinem Vollzug notwendig oder zweckmäßig sind.

Die Vollmacht ist widerruflich erteilt und gilt über den Tod der Beteiligten hinaus. Sie erlischt mit der
grundbuchmäßigen Umschreibung des Vertragsgegenstandes, wobei alle vorher abgegebenen Erklärungen jedoch unabhängig hiervon wirksam bleiben. Die Bevollmächtigten sind zur Erteilung von Untervollmachten berechtigt.

Im Innenverhältnis dürfen die Bevollmächtigten nur zur ordnungsgemäßen Abwicklung - ggf. auch Rückabwicklung - des vorliegenden Vertrages von der Vollmacht Gebrauch machen.

Darüber hinaus wird ferner dem Notar Vollzugsvollmacht im weitesten Sinn erteilt, die die Abgabe aller
zweckdienlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge für die Vertragsbeteiligten umfasst und auch für die Entgegennahme privater oder behördlicher Genehmigungen und Zustimmungen, wenn sie ohne Bedingungen und Auflagen erteilt werden, ebenso für Zeugnisse über die Genehmigungsfreiheit gilt


12.
Belastungsvollmacht
Die Finanzierung ist Angelegenheit des Käufers. Bei der Eintragung von Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises wird der Verkäufer jedoch als Eigentümer mitwirken.
Um die Abwicklung der Finanzierung seitens des Käufers zu ermöglichen bzw. zu erleichtern, erteilt der
Verkäufer hiermit dem Käufer - bei mehreren jedem einzeln -,
Vollmacht,
den Vertragsgegenstand bereits vor der Eigentumsumschreibung mit gemäß § 800 ZPO
vollstreckbaren Grundpfandrechten in beliebiger Höhe samt beliebigen Zinsen und Nebenleistungen zugunsten deutscher Geldinstitute zu belasten und Sicherungsabreden mit nachstehend aufgeführter eingeschränkter Zweckbestimmung zu treffen. Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass bereits heute die Zweckbestimmung von Grundpfandrechten, die aufgrund dieser Vollmacht
zur Eintragung gelangen, wie folgt beschränkt wird:

Die Gläubigerin darf sie nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als tatsächlich Zahlungen mit
Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet wurden. Sollten die Grundpfandrechte
zurückzugewähren sein, so kann nur ihre Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Von diesem Zeitpunkt an gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber. Für Grundpfandrechte, die aufgrund dieser Vollmacht bestellt werden, gilt folgende Zahlungsanweisung:

Auszahlungen auf dadurch gesicherte Darlehen sind bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur nach Maßgabe der in diesem Kaufvertrag getroffenen Bestimmungen vorzunehmen, soweit zur Schuldablösung erforderlich an den bzw. die in Ziffer 1. etwaig genannten Grundpfandrechtsgläubiger und im übrigen bis zur Höhe des Kaufpreises direkt an den Verkäufer.
Bei zwischenfinanzierten Drittmitteln gilt die Zahlungsanweisung nur für die Zwischenfinanzierungsmittel.

Der Käufer tritt ferner schon heute seine Auszahlungsansprüche bezüglich der Valuta der
Grundpfandrechte bis zur Höhe des Kaufpreises auflösend bedingt durch eine Kaufpreisbegleichung an den Verkäufer ab. Der Verkäufer nimmt die Abtretung an. Der Käufer ist verpflichtet, die Abtretung dem
Grundpfandrechtsgläubiger anzuzeigen.

Eine Zahlungsverpflichtung für den Verkäufer kann durch diese Vollmacht nicht begründet werden.
Der Käufer übernimmt die zur Eintragung kommenden Belastungen und stellt den Verkäufer von sämtlichen hieraus erwachsenden Kosten frei.

Die beiden Käufer erteilen sich ferner wechselseitig je Vollmacht zur Eingehung persönlicher Schuldverpflichtungen des Käufers mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung ohne betragsmäßige Beschränkung - für mehrere Käufer gesamtschuldnerisch - sowie zum Rangrücktritt mit der Auflassungsvormerkung des Käufers hinter das bestellte Grundpfandrecht.

Von der Vollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar oder Vertreter oder Amtsnachfolger Gebrauch gemacht werden. Der Notar wird angewiesen, Beurkundungen oder Beglaubigungen aufgrund dieser Vollmachten nur vorzunehmen, sofern in der Grundschuldbestellungsurkunde alle vorgenannten Voraussetzungen für die Mitwirkung des dinglich berechtigten Verkäufers enthalten sind, insbesondere in der Bestellungsurkunde vorstehende Einschränkung der Zweckbestimmung und die Zahlungsanweisung bestätigt wird.

Die erteilte Vollmacht ist nach dem Willen der Parteien sofort gültig und in ihrer Wirksamkeit vom Vorliegen
öffentlich-rechtlicher Genehmigungen bzw. der Verwalterzustimmung unabhängig.


13.
Kosten und Steuern
Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzugs, die Kosten erforderlicher Nachtragsurkunden, Genehmigungen und der Katasterfortführung und eine zu diesem Vertrag anfallende Grunderwerbssteuer trägt der Käufer.
Lastenfreistellungskosten hat der Verkäufer zu tragen.


14.
Eigentümergemeinschaft, Verwaltung
Käufer tritt vom Zeitpunkt des vereinbarten Übergangs der Nutzungen und Lasten an in alle Rechte und
Pflichten ein, die sich aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergeben. Er hat von diesem
Zeitpunkt an auch anfallende Vorauszahlungen auf das Wohngeld und sonst auf den Vertragsgegenstand entfallende Kosten und Beiträge zu bezahlen.

Heizkosten, Warmwasser-, Kaltwasser- sowie Abwasserkosten werden, soweit sie verbrauchsabhängig auf die Sondereigentümer verteilt werden, zum Zeitpunkt des Besitzübergangs abgerechnet, soweit sie nicht aufgrund einer Vereinbarung, in welche der Käufer eintritt, von Dritten getragen werden.

Im übrigen erfolgt die Abrechnung der sonstigen Kosten und Beiträge, insbesondere des sonstigen Wohngeldes am Schluß des Wirtschaftsjahres zu Gunsten oder zu Lasten des Käufers. Vom Verkäufer geleistete Zahlungen gelten insoweit als Vorauszahlungen zu Gunsten des Käufers. Rückständige Vorauszahlungen des Verkäufers sind von diesem jedoch noch auszugleichen.

Anteile des Verkäufers an einer vorhandenen Instandhaltungsrücklage gehen ohne weitere Gegen-
leistung auf den Käufer über. Käufer tritt in Rechte und Pflichten des Verkäufers aus Beschlüssen der
Eigentümerversammlung mit Übergang von Nutzungen und Lasten ein. Die Entrichtung vor diesem Zeitpunkt beschlossener Sonderumlagen übernimmt der Käufer.
Käufer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand nur an jemanden zu veräußern, der Verpflichtungen aus der Teilungserklärung und Beschlüssen der Eigentümerversammlung übernimmt.
Käufer kennt den Inhalt der Gemeinschaftsordnung und der weiteren, das Verhältnis der Raumeigentümer regelnden Bestimmungen, die in der Teilungserklärung vom vom xx.xx.xxxx, URNr. xxxx A/xxxx, und vom xx.xx.xxxx, URNr. xxxx A/xxxx, Urkunden je des Notars xxxxx, sowie vom xx.xx.xxxx, URNr. xxxx B/xxx des Notars xxxx in Nürnberg, und des weiteren vom xx.xx.xxxx/xx.xx.xxxx, URNrn. xx/xxx, xxxx/xxxx, Notare Dr.xxx/xyxx, beide xxxxx, enthalten sind. Der Käufer hat diese in Abschrift bereits in der Hand.


15.
Hinweise
Der Vertrag wurde mit den Beteiligten erörtert.
Insbesondere hat der Notar noch hingewiesen auf:

- die für die Eintragung des Käufers in das Grundbuch geltenden Voraussetzungen, insbesondere das Vorliegen aller erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen sowie der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen der Grunderwerbssteuer;

- den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den Erwerber erst mit dessen erfolgter Eintragung im Grundbuch;

- die Gefahren, die mit einer Zahlung vor erfolgter Eintragung einer Eigentumsvormerkung, Sicherung der Lastenfreistellung und endgültiger Wirksamkeit des Vertrages, ferner die Risiken, die mit einer Besitzübergabe oder Eigentumsumschreibung vor Kaufpreiserlangung verbunden sein könnten;

- die Haftung der Vertragsteile als Gesamtschuldner für die Kosten und eine anfallende Grunderwerbssteuer;

- die Haftung des jeweiligen Grundstückseigentümers für Rückstände an öffentlichen Lasten und Abgaben, insbesondere Erschließungsbeiträge;

- die Notwendigkeit, alle als Bestandteil dieses Vertrages getroffenen Vereinbarungen richtig und
vollständig beurkunden zu lassen. Alle nicht beurkundeten Bestandteile des Vertrages sind nichtig
und stellen die Wirksamkeit des ganzen Vertrages in Frage.


16. Abschriften
Von dieser Urkunde erhalten:

Beglaubigte Abschriften:
Verkäufer
jeder Käufer
Grundbuchamt

Einfache Abschriften:
der finanzierende Gläubiger des Käufers
Grunderwerbssteuerstelle
der Gutachterausschuss



Samt Anlage 1
vorgelesen vom Notar von den Erschienenen genehmigt und eigenhändig unterschrieben



Anlage 1

Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist die schriftliche Mitteilung des Notars an den Käufer (an den Verkäufer geht eine Abschrift), dass :

die Eigentumsverschaffungsvormerkung für den Käufer an bedungener Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist;

dem Notar die zur Freistellung von Belastungen, die im Rang noch vor der Eigentumsverschaffungsvormerkung des Käufers eingetragen sind und die vom Käufer nicht
übernommen werden, erforderlichen Unterlagen zur freien Verwendung vorliegen oder - falls treuhänderisch unter Auflagen - die insoweit von den Gläubigern geforderten Ablösungsbeträge aus dem Kaufpreis erbracht werden können; in diesem Fall weist der Verkäufer den Käufer unwiderruflich an, die von den Gläubigern geforderten Beträge unter Anrechnung auf den Kaufpreis unmittelbar an diese zu bezahlen;

auch im übrigen die Lastenfreiheit des Grundbuchs mit Ausnahme etwaig in diesem Vertrag ausdrücklich übernommener Belastungen bei Eigentumsumschreibung auf den Käufer sichergestellt ist;

die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erteilt oder eine solche nach Art. 15 RegVBG nicht erforderlich ist;

die Zustimmung des Verwalters – sofern erforderlich - nebst Nachweis seiner Verwalterbestellumng in
grundbuchtauglicher Form vorliegen;

die Genehmigung der Sanierungsbehörde nach § 144 BauGB erteilt oder nach behördlicher Bescheinigung entbehrlich ist;

keine gegen die Wirksamkeit dieses Vertrages sprechenden Umstände aufgrund der beim Notariat
feststellbaren Gegebenheiten vorliegen;

unter diesen Voraussetzungen ist der Kaufpreis fällig zwei Wochen nach Mitteilung des Notars, die am dritten Arbeitstag nach Datum des Notarschreibens als erfolgt gilt.

Der Notar weist auf folgendes besonders hin:
Verzug tritt aufgrund der Neuregelung durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz auch ohne Mahnung mit Ablauf der angegebenen Frist ein. Ab diesem Zeitpunkt ist der Kaufpreis mit einem Verzugszins für das Jahr in Höhe von 5 % bzw. von 8 %, falls kein Verbraucher am Vertrag beteiligt ist, über dem Basiszinssatz (spezieller BGB-Basiszinssatz, der derzeit 0,12 % beträgt) zu verzinsen. Dieser Basiszinssatz wird gesetzlich zum 01.01. und zum 01.07. eines jeden Jahres angepasst und von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger bekanntgemacht (des weiteren auch im Internet veröffentlicht).


Ende der Anlage 1

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Zunächst muss man klarstellen, dass der Notar immer zur Neutralität verpflichtet ist, er muss dafür sorgen das der Kaufvertrag zur Durchführung gelnagt und das der Käufer Eigentümer wird und der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Bei Fehlern in der Urkunde haftet der Notar, denn seine Aufgabe ist auch der Schutz des Käufers.

Es handelt sich um einen üblichen Wohungskaufvertrag ohne Besonderheiten.
Die Belehrung zu 1) bezieht sich vorallem auf die Prüfungsfrist von 2 Wochen vor der Beurkundung. Vorallem wenn zwischen Übersendung des Entwurfs und Beurkundung nicht 2 Wochen liegen, muss der Notar entsprechend belehren. Es ist eine Standartbelehrung, in Ihrem Fall sehe ich keine ungesicherte Vorausleistung durch Sie. Ihr Anspruch auf Verschaffung des Eigentums íst durch die Vormerkung nach Ziffer 4 des Vertrages
gesichert. Die Vormerkung wird unmittelbar nach der Beurkundung ins Grundbuch eingetragen und bewirkt eine relative Verfügungsbeschränkung des Verkäufers. So wird verhindert, dass der Verkäufer die Wohnung ein weiteres Mal verkauft, oder dass Belastungen, etwa durch Gläubiger des Verkäufers, ins Grundbuch gelangen.


Im Grundbuch ist ein Sanierungsvermerk eingetragen. Dieser wird nach dem BauGB durch die Gemeinde eingetragen und kennzeichnet für den Grundstücksverkehr, dass das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt. Eine direkte Auswirkung hat dies nicht, es geht hier um städtebauliche Auswirkungen. Eine Sanierungspflicht für Sie besteht nicht. Wegen Details könnten Sie sich bei der Stadt erkundigen.

Die Formulierung der Auflassung soll die Rechte des Verkäufers sichern. Dieser soll sein Eigentum erst verlieren, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Wenn alle Voraussetzungen für eine Eigentumsumschreibung vorliegen, stellt der Notar den Kaufpreis fällig und wird den Umschreibungsantag beim Grundbuchamt erst stellen, wenn der Verkäufer bestätigt hat, dass der Kaufpreis gezahlt ist. Ohne diesen Zusatz könnte der Käufer theoretisch die Umschreibung verlangen, ohne das der Kaufpreis gezahlt wäre.

Auch die Formulierung zu den Belastungen ist völlig in Ordnung. Zur Finanzierung benötigt der Käufer in der Regel ein Darlehen, welches durch eine Grundschuld abgesichert wird. Deswegen wird im Vertrag der Käufer ja auch ermächtigt, eine Finazierungsgrundschuld eintragen zu lassen vgl. Ziffer 12 des Vertrages. Diese Grundschuld die das eigene Darlehen sichert, übernimmt der Käufer natürlich, ebenso den Sanierungsvermerk. Weitere Belastungen sind im Grundbuch nicht eingetragen, die Wohung ist also lastenfrei. Baulasten sind nicht im Grundbuch eingetragen, hier können Sie sich ebenfalls bei der Gemeinde erkundigen.

Im Ergebnis bestehen keine Bedenken gegen die Beurkundung.

Bewertung des Fragestellers 06.11.2010 | 16:47

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