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Prüfung des Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung

| 18.04.2009 08:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

zusammen mit einem Lebensgefährten möchte ich gerne eine kleine Eigentumswohnung erwerben.
Nun hat uns der Makler den Vorkaufvertrag zur Sichtung gegeben.

Ist dieser Vertrag so ok oder gibt es Passagen, die noch einer Klärung bedürfen oder worauf wir besonders achten müssen.

Uns ist es wichtig, dass wir keine nichtbezahlten Rechnungen etc des jetzigen Eigentümers übernehmen.

Auch verstehen wir diese Passage nicht:

"Das Grundbuch hat die Notarin am 09.04.2009, nicht aber am
Tag der Beurkundung einsehen lassen. Nach Belehrung über
die hiermit verbundenen Gefahren bestanden die Beteiligten
trotzdem auf sofortiger Beurkundung.
Das Baulastenverzeichnis hat die Notarin nicht eingesehen."


Entwurf
Stand: 16. April 2009
Urkundenrolle-Nr. /2009
Verhandelt i nxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx am ….2009
( Zweitausendneun)
Vor mir, der Notarin xxxxxxxxxxxxxxxx mit Amtssitz in
xxxxxxxxxxxxxx, erschienen heute in meinen Amtsräumen
in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx:
1. Eheleute xxxxxxxxxxxxx, geb. am xxxxxxxxxxxx, und
xxxxxxxxxxxxxx geb. Xxxxxxxxxxx, geb. am xxxxxxxxxxxxxx,
beide wohnhaft in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,
beide ausgewiesen durch Personalausweis,
- im Folgenden auch bei mehreren Personen gemeinsam
„der Verkäufer" genannt -,
2. Frau xxxxxxxxxxxxxxxx geb. Xxxxxxxx, geb. am
xxxxxxxxx, wohnhaft in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
ausgewiesen durch Personalausweis,
3. Herr xxxxxxxxxxxxxx, geb. amxxxxxxxxxxxxxxxxx,
wohnhaft in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,
ausgewiesen durch Personalausweis,
- im Folgenden auch bei mehreren Personen
gemeinsam „der Käufer" genannt -.
Die Beteiligten erklärten, dass die Notarin in der diese
Niederschrift betreffenden Angelegenheit für sie außerhalb
ihrer notariellen Amtstätigkeit noch nicht tätig war.
Die Erschienenen erklärten folgenden

Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

§ 1 Grundbuchstand
Der Verkäufer ist als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch des
Amtsgerichts xxxxxxxxxxxxxxx, Grundbuchamt, xxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxx Blatt 1289
eingetragen, und zwar bezüglich folgenden Wohnungseigentums:
Miteigentumsanteil von 1004/10.000 am Grundstück Flurstück
62/10 der Flur 1 Gemarkung xxxxxxxxxxxxx verbunden mit dem
Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten
Wohnung im Untergeschoß sowie den Sondernutzungsrechten
an dem Abstellraum Nr. UG 2, an dem PKWEinstellplatz
Nr. 2 im Untergeschoß gelegen sowie an der
Gartenterrasse Nr. 2.
Die Wohnung besteht aus einem Wohnzimmer, einem Schlafzimmer,
einem Badezimmer und einem Flur.
Die Wohnfläche beträgt 35,23 m².
Das Wohnungseigentum befindet sich in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Die Eigentumswohnung ist nach dem Grundbuch wie folgt belastet:
Abteilung II: keine Eintragungen.
Abteilung III: keine Eintragungen.
Das Grundbuch hat die Notarin am 09.04.2009, nicht aber am
Tag der Beurkundung einsehen lassen. Nach Belehrung über
die hiermit verbundenen Gefahren bestanden die Beteiligten
trotzdem auf sofortiger Beurkundung.
Das Baulastenverzeichnis hat die Notarin nicht eingesehen.

§ 2 Verkauf
Der Verkäufer verkauft dem Käufer das unter § 1 näher bezeichnete
Wohnungseigentum einschließlich aller Rechte sowie
der gesetzlichen Bestandteile und Zubehörstücke, so
weit sie in seinem Eigentum stehen und wobei auf ihre Einzelverzeichnung
verzichtet wird,
- im Folgenden gemeinsam "die Eigentumswohnung" genannt –
zum Miteigentum je zur ideellen Hälfte.
Bewegliche Einrichtungsgegenstände, soweit sie nicht Zubehör
sind, sind nicht mitverkauft.
Der Käufer verpflichtet sich, die Eigentumswohnung abzunehmen.
Verwalter der Wohnungen des Gesamtgebäudes ist nach Angaben
des Verkäufers derzeit die Hausverwaltung xxxxxxxxxxxxx.
Die Vertragsteile wissen, dass der vorliegende Vertrag der
Zustimmung des Verwalters bedarf. Hierzu sichert der Käufer
zu, dass in seiner Person keine Umstände gegeben sind,
welche es rechtfertigen würden, die Verwalterzustimmung zu
verweigern. Unbeschadet seiner Verpflichtung, die Erteilung
der Zustimmung in der zur Vorlage beim Grundbuchamt
erforderlichen Form zu erwirken, ermächtigt der Verkäufer
auch den Käufer, den Anspruch auf Verwalterzustimmung geltend
zu machen. Die Beteiligten beauftragen die Notarin,
die Verwalterzustimmung einzuholen.
Der Verkäufer verpflichtet sich, die Eigentumswohnung in
den Abteilungen II und III des Grundbuches frei von Belastungen
zu liefern.

§ 3 Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt € 36.000,00 (i.W. EURO Sechsunddreißigtausend).
Der Kaufpreis ist fällig am ....(6 Wochen nach der Beurkundung).?
Verkäufer und Käufer vereinbaren einvernehmlich die Hinterlegung
des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto der beurkundenden
Notarin. Bei Fälligkeit zahlt der Käufer den
Kaufpreis daher zu treuen Händen der beurkundenden Notarin,
mit der unwiderruflichen Anweisung, diesen Betrag an
den Verkäufer auszuzahlen, sofern folgende Auszahlungsvoraussetzungen
erfüllt sind:
- Vorlage der Verwalterzustimmung in öffentlich beglaubigter
Form,
- Sicherstellung der Eintragung der in diesem Vertrag
vereinbarten Auflassungsvormerkung für den Käufer im -
Grundbuch an rangerster Stelle bzw. im Rang nur nach
solchen Rechten, an deren Bestellung der Käufer -
mitgewirkt hat.
- Beräumung der Wohnung, entsprechend Anlage 1
Der Käufer kommt in Verzug, wenn er bei Fälligkeit den
Kaufpreis nicht zahlt. Die Notarin hat die Beteiligten
darauf hingewiesen, dass der Verzugszinssatz für das Jahr
5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt.
Die Beteiligten wurden ausdrücklich darauf hingewiesen,
dass die in diesem Vertrag getroffene Regelung über die
Auszahlung der bei der Notarin hinterlegten Gelder nur
durch eine gemeinsame und schriftliche Erklärung abänderbar
ist. Einseitigen Weisungen darf die Notarin nicht Folge
leisten.
Es ist Sache des Käufers, eine zur Erfüllung des Vertrages
geeignete Verwendung der Mittel bei Kaufpreisfälligkeit
sicherzustellen.
Das Anderkonto der amtierenden Notarin lautet
wegen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
UR-Nr. /2009
bei der Kreissparkasse xxxxxxxx
Kto.-Nr.:
BLZ: xxxxxxxxxxxxxxxx
Die Zinsen auf dem Notaranderkonto stehen dem Verkäufer
zu.
Die Auszahlung an den Verkäufer soll auf das nachstehend
aufgeführte Konto des Verkäufers
bei der
Kto.-Nr.:
BLZ:
vorgenommen werden.
Der Käufer - mehrere als Gesamtschuldner - unterwirft sich
wegen der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung
in sein gesamtes Vermögen. Die beurkundende Notarin
wird beauftragt, dem Verkäufer auf schriftlichen Antrag
eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages zu erteilen,
nicht jedoch vor dem ...2009. Eine Beweislastumkehr
ist damit jedoch nicht verbunden.
Eine Vollstreckung ist nur zur Zahlung auf das vorstehend
benannte Notaranderkonto zulässig.

§ 4 Vorwegbeleihung
Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung vollstreckbarer
(§ 800 ZPO: Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer ) Grundschulden zugunsten deutscher
Kreditinstitute als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken.
Diese Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde
folgende von den Beteiligten bereits
jetzt getroffene Bestimmungen wiedergegeben werden:
a) Sicherungsabrede
Die Grundschuldgläubigerin darf die Grundschuld nur insoweit
als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie
tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld
des Käufers geleistet hat. Alle weiteren
Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen
innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde
gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig
bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab
dann gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.
b) Zahlungsanweisung
Zahlungen gemäß a) sind ausschließlich zu leisten auf
das in Pkt. II. § 2 dieses Vertrages angegebene Notaranderkonto
der beurkundenden Notarin.
c) Persönliche Zahlungspflichten, Kosten
Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung
keine persönlichen Zahlungspflichten.
Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen
Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung
freizustellen.
d) Fortbestand der Grundschuld
Die bestellte Grundschuld darf auch nach Eigentumsumschreibung
auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte
und Rückgewähransprüche, die mit ihr zu tun
haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des
Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung,
auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundeintragung
wird bewilligt.
Der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht, ihn bei allen
vorstehenden Rechtshandlungen zu vertreten. Diese Vollmacht
gilt nur dann, wenn die Grundschuldbestellungsurkunde
bei der beurkundenden Notarin, ihrem Vertreter oder
Nachfolger im Amt beurkundet wird und in der Bestellungsurkunde
die vorstehend unter a) bis d) getroffenen Bestimmungen
wiedergegeben werden. Die Vollmacht kann ausgeübt
werden, bevor erforderliche behördliche Genehmigungen bzw.
die erforderliche Verwalterzustimmung erteilt sind.

§ 5 Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
Die an die Übergabe gesetzlich geknüpften Rechtswirkungen
sollen am Tag der vollständigen Hinterlegung des Kaufpreises
auf dem notariellen Anderkonto eintreten.
Dies sind insbesondere:
a) Übernahme aller Rechten und Pflichten in bzw. gegenüber
der Wohnungseigentümergemeinschaft und den anderen Miteigentümern.
Soweit derartige Rechte nicht abtretbar
sind, wird der Käufer zu ihrer Wahrnehmung bevollmächtigt,
das schließt insbesondere das Stimmrecht in der
Eigentümerversammlung und die Beteiligung am Verwaltungsvermögen
ein. Leistungspflichten übernimmt der
Käufer jedoch nur, soweit sie nach dem Besitzübergang
fällig werden.
b) Übernahme der Verpflichtungen aus der Gemeinschaftsordnung,
die in der Teilungserklärung enthalten ist, und
der Hausordnung unter Freistellung des Verkäufers, und
mit der Verpflichtung seinerseits diese Verpflichtungen
seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen wiederum
entsprechend zu verpflichten. Der Käufer erklärt
hierzu, dass er die für den Vertragsbesitz geltende
Teilungserklärung kennt und die sich daraus ergebenden
Beschränkungen, die zum Inhalt des Sondereigentums gehören,
duldet.
c) Eintritt in sämtliche bisherigen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft
und in die Verpflichtung
auf Verlangen mit dem Verwalter einen neuen Verwaltervertrag
abzuschließen und dem Verwalter Verwaltervollmacht
zu erteilen. Dem Käufer ist bekannt, dass auch
alle vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft gefassten
Gemeinschaftsbeschlüsse für ihn Gültigkeit haben.
Der Verkäufer erklärt, dass ihm Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft,
die die Bestimmungen der
Teilungserklärung wesentlich abändern nicht bekannt
sind.
d) Tragung der Grundsteuer.
e) Übergang der Verkehrssicherungspflicht und Gefahr des
zufälligen Untergangs sowie der zufälligen Verschlechterung
der Eigentumswohnung auf den Käufer.
f) Ab diesem Zeitpunkt gebühren dem Käufer die Nutzungen
der Eigentumswohnung.
Soweit diese Rechtswirkungen nicht kraft Gesetzes eintreten,
wird ihr Eintritt zum Übergabezeitpunkt vereinbart
bzw. der Käufer entsprechend bevollmächtigt.
Die vorstehenden Erklärungen stellen keine Schuldübernahme
und keinen Schuldbeitritt des Käufers bezüglich aller vor
dem Übergabestichtag fällig gewordener Verbindlichkeiten
der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verkäufer
dar.
Der Verkäufer erklärt, dass die Eigentumswohnung bis zum
Tag des Besitzübergangs freigezogen ist und kein Mietverhältnis
besteht. Des Weiteren bestätigt der Verkäufer,
dass keinerlei vertragliche Bindungen gegenüber Vermietungsgesellschaften
bestehen.
Das an die Hausverwaltung zu zahlende Wohngeld (Hausgeld),
d.h. die monatliche Pauschale zur Deckung der laufenden
Kosten und Lasten und evtl. zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage
für das gemeinschaftliche Eigentum sowie
sämtliche Kosten und Lasten sind zum obigen Übergabezeitpunkt
zwischen den Vertragsparteien zeitanteilig aufzuteilen,
sofern ein Verbrauch nicht durch Zwischenablesung
festgestellt werden kann. Ein Anspruch des Käufers auf

Zwischenabrechnung innerhalb des laufenden Jahres durch
den Verwalter besteht üblicherweise nicht.
Auf jeden Fall hat nach Vorliegen der Jahresabrechnung für
das laufende Wirtschaftsjahr eine Abrechnung und Ausgleichung
zwischen dem Verkäufer und Käufer stattzufinden und
zwar im Verhältnis der Nutzungszeiten. Die Höhe und Zusammensetzung
des Wohngeldes sind dem Käufer bekannt.
Zahlungen, die bei Besitzübergang rückständig sein sollten,
hat der Verkäufer unverzüglich zu leisten. Der Verkäufer
versichert hierzu unter Rücksichtnahme auf die Interessen
des Käufers, dass er weder mit der Zahlung der
Grundsteuer noch mit Zahlungen an die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer im Rückstand oder in Verzug ist und
nichts davon bekannt ist, dass das laufende Wirtschaftsjahr
oder dass künftige Wirtschaftsjahre mit bereits entstandenen
oder von den Eigentümern bereits beschlossenen
außerordentlichen Aufwendungen (z.B. Erschließungskosten,
durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Reparaturaufwendungen)
belastet wäre.

§ 6 Rechte des Käufers wegen Mängeln
Der Vertragsbesitz wird in seinem bei Vertragsschluss bestehenden
Zustand verkauft. Der Verkäufer hat dem Käufer
das Eigentum frei von im Grundbuch eingetragenen Belastungen
und frei von sonstigen gegen den Käufer fort geltenden
Besitzrechten Dritter zu verschaffen.
Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels der Eigentumswohnung,
des gemeinschaftlichen Eigentums, des Grundstücks
(und der mitverkauften beweglichen Gegenstände)
sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf
Schadenersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich.
Der Käufer hat den Kaufgegenstand genau besichtigt und
kauft ihn, wie er liegt und steht im gegenwärtigen, altersbedingten
Zustand. Der Verkäufer versichert, er habe
keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen
oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer
angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des
Objektes einen Hinweis erwarten dürfte. Der Verkäufer versichert weiter, dass die für die vorhandene Bebauung erforderlichen
Genehmigungen erteilt sind.
Ferner erklärt der Verkäufer, dass ihm Abweichungen der
Bebauung vom Teilungsplan und Nutzungsabweichungen von der
Teilungserklärung nicht bekannt sind. Ihm ist nach Belehrung
durch die Notarin bekannt, dass er insoweit eine Offenbarungspflicht
gegenüber dem Käufer hat, um nicht wegen
arglistigen Verschweigens eines Mangels zu haften.
Der Verkäufer erklärt, dass weder Wohnungsbindung nach dem
Wohnungsbindungsgesetz noch Bindung nach dem Wohnraumförderungsgesetz
besteht.
Baulasten, im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten
und nachbarrechtliche Beschränkungen werden vom Käufer übernommen;
solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der
Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis
nicht veranlasst hat. Die Beteiligten wurden
auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis
selbst einzusehen.

§ 7 Erschließungskostenregelung
Erschließungsbeiträge nach dem BauGB oder dem Kommunalabgabenrecht
hat der Käufer zu tragen bzw. dem Verkäufer zu
erstatten, soweit ein Beitragsbescheid ab dem heutigen Tag
zugestellt wird. Dasselbe gilt für die kommunalabgabenrechtliche
Kostenerstattung für Hausanschlüsse sowie ggf.
die Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen.
Dem Käufer ist bekannt, dass Bescheide manchmal erst Jahre
nach Abschluss der Erschließung zugestellt werden. Der
Verkäufer versichert, dass er alle ihm bisher zugegangenen
Bescheide bezahlt hat, einschließlich Bescheiden über Vorausleistungen.
Etwaige Ansprüche auf Rückzahlung von Vorausleistungen oder
Erstattungen auf Grund aufgehobener Bescheide werden
hiermit an den die Abtretung annehmenden Käufer abgetreten.
Sie stehen dem Käufer auch insoweit zu, als sie nicht
zur Zahlung der endgültigen Beitragsschuld erforderlich
sind. Die Beteiligten werden die Abtretung der Gemeinde
selbst anzeigen.

§ 8 Kosten
Die mit der Beurkundung dieses Vertrages und seiner Durchführung
verbundenen Kosten, einschließlich der Gebühren
für die Hinterlegung des Kaufpreises auf dem notariellen
Anderkonto, trägt der Käufer.
Die Grunderwerbssteuer trägt der Käufer. Er verpflichtet
sich, die Steuer auf erstes Anfordern des zuständigen Finanzamtes
zu zahlen oder sicherzustellen, ohne die Rechtskraft
des Bescheides abzuwarten.
Die Notarin hat darauf hingewiesen, dass Verkäufer und
Käufer nach dem Gesetz für die Notar- und Gerichtskosten
sowie für die Grunderwerbssteuer ungeachtet der vorstehend
getroffenen Vereinbarungen als Gesamtschuldner haften.
Beim Zustandekommen dieses Vertrages hat als Makler, die
Fa. Immobilienbüro xxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,
mitgewirkt. Ohne Verpflichtung gegenüber
dem Verkäufer zahlt der Käufer an den Makler eine im voraus
vereinbarte Provision in Höhe von 2.160,-- € zuzüglich
gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Provision ist mit der Beurkundung
des Vertrages verdient und fällig. Dem Makler
soll auf Grund dieser Vereinbarung ein direkter Anspruch
gegen den Käufer zustehen. Die Parteien ermächtigen die
Notarin, dem Makler eine Abschrift dieser Urkunde zu erteilen.

§ 9 Grundbucherklärungen
Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass das Eigentum
an der vorstehend veräußerten Eigentumswohnung vom
Verkäufer auf den Käufer als Miteigentum je zur ideellen
Hälfte übergehen soll. Sie bewilligen und beantragen, diese
Rechtsänderung in das Grundbuch einzutragen.
Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung
Eigentums an dem Kaufgegenstand bewilligt der Verkäufer
und beantragt der Käufer, für diesen als Berechtigte je
zur ideellen Hälfte im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung
einzutragen.
Der Käufer bewilligt und beantragt schon jetzt, die vorgenannte
Vormerkung zu löschen,
- wenn das Eigentum auf ihn umgeschrieben wird und zwischenzeitlich
keine Eintragungen ohne seine Zustimmung
erfolgt oder beantragt sind oder
- falls der Verkäufer wegen Nichtzahlung des Kaufpreises
den Rücktritt von diesem Vertrag erklärt und der Käufer
auf entsprechende schriftliche Anfrage der Notarin der
Wirksamkeit des Rücktritts nicht binnen vier Wochen ab
Absendung schriftlich widerspricht.
Weist der Käufer nach, dass ein Teil des Kaufpreises gezahlt
ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug
gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrages erfolgen.
Die Notarin wird angewiesen, die Löschungsbewilligung
nebst –antrag bzgl. der Auflassungsvormerkung dem Grundbuchamt
einzureichen, sofern (was das Grundbuchamt nicht
zu überprüfen hat) eine dieser Voraussetzungen vorliegt.
Die Abtretung des Anspruchs auf Auflassung und auf Verschaffung
des Eigentums wird ausgeschlossen.
Verkäufer und Käufer sind sich über die Einräumung des
nachfolgenden Rangvorbehalts dahingehend einig, dass dieser
ausschließlich auf Veranlassung und unter Mitwirkung
des Käufers und nur zugunsten von Kreditinstituten des
Käufers ausgeübt werden darf. Der Verkäufer bevollmächtigt
daher den Käufer, unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB: Insichgeschäft zur Ausübung des Rangvorbehaltes die entsprechenden
Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen.
Es wird das Recht vorbehalten, im Rang vor der einzutragenden
Auflassungsvormerkung Grundpfandrechte bis insgesamt
€ .......,-- (in Worten: EURO ...) nebst Zinsen bis
zu 18 % jährlich und sonstigen einmaligen Nebenleistungen
bis zu 10 % ab Eintragung des vorbehaltenen Rechts auf dem
Grundstück eintragen zu lassen. Der Rangvorbehalt wird jedoch
dahingehend beschränkt, dass er nur durch Grundpfandrechte
ausgenutzt werden darf, für die die Bestellungsurkunde
(Eintragungsbewilligung) von der beurkundenden Notarin
oder ihrem Vertreter oder Nachfolger im Amt beurkundet
oder beglaubigt worden ist.

Die Eintragung des Rangvorbehalts in das Grundbuch wird
bewilligt und beantragt.

§ 10 Durchführung
Die Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen die amtierende
Notarin, diesen Vertrag für sie durchzuführen und
die dazu erforderlichen Bescheinigungen, Bescheide und Erklärungen
zu beantragen und entgegenzunehmen, soweit unbedingte
und auflagenfreie Genehmigungsbescheide oder Negativzeugnisse
erteilt werden. Das gilt insbesondere auch
für alle etwaigen Genehmigungserklärungen. Sie gelten mit
dem Eingang bei der Notarin als abgegeben und den Beteiligten
als zugegangen. Ablehnende oder beauflagende Bescheide
sind jedoch den Beteiligten direkt, mit Durchschrift
an die Notarin, zuzustellen.
Die beurkundende Notarin wird ausdrücklich ermächtigt, alle
im Vertrag enthaltenen Anträge gegenüber dem Grundbuchamt
einzeln und unabhängig voneinander zu stellen, d.h.
beim Grundbuchamt Bergen auf Rügen Teilanträge hinsichtlich
der Durchführung des Vertrages zu stellen. Des Weiteren
erteilen die Beteiligten der Notarin Vollmacht, sie im
Grundbuchverfahren uneingeschränkt hinsichtlich nachträglicher
Berichtigung und Ergänzung ihrer Erklärungen zu -
vertreten oder ihre Erklärungen den grundbuchlichen Erfordernissen
inhaltlich anzupassen.
Kosten sind direkt vom Kostenschuldner anzufordern.
Die Notarin soll von diesem Vertrag nur eine beglaubigte
Kopie mit der Auflassungserklärung versehen und diese dem
Grundbuchamt erst einreichen, sobald der Verkäufer die
vollständige Kaufpreiszahlung bestätigt hat oder die Zahlung
in anderer Weise nachgewiesen ist. Etwa noch offene
Zinsen auf den Kaufpreis sollen die Abwicklung jedoch
nicht ausschließen. Die beglaubigte Kopie mit Bewilligung
und Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung soll
die Notarin dem Grundbuchamt möglichst umgehend nach Ausfertigung
des Vertrages einreichen.
Die Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen die
Leitende Notarmitarbeiterin Frau xxxxxxxxxxxxxxx
und die Notarfachangestellten
Frau xxxxxxxxxxxxxx und Frau xxxxxxxxxxxxxxxxx,
- alle im Hause der amtierenden Notarin -
und zwar jede für sich allein, alle zur Durchführung, Änderung
und Ergänzung des Vertrages erforderlichen Erklärungen
vor der amtierenden Notarin abzugeben und entgegenzunehmen.
Die Bevollmächtigten können für alle Beteiligten
zugleich handeln und sind berechtigt, Untervollmacht zu
erteilen. Die Vollmacht soll mit dem Tode der Vollmachtgeber
nicht erlöschen, sondern auch für deren Erben wirksam
sein. Sie endet mit der vertragsgerechten Umschreibung des
Eigentums im Grundbuch.

§ 11 Hinweise
Die Beteiligten anerkennen, von der beurkundenden Notarin
eingehend belehrt und hingewiesen worden zu sein, insbesondere
auf:
a) Der Eigentumserwerb erfolgt erst durch Eintragung im
Grundbuch und diese kann erst nach vollständiger Zahlung
des Kaufpreises, Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes (und Zustimmungserklärung
des Verwalters) sowie Zahlung der Gebühren erfolgen.
b) Für den Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums und des
Sondereigentums, die Rechtsverhältnisse der Miteigentümer
untereinander, die Gebrauchsregelungen und die Verwaltung
gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes
und der Urkunde über die Begründung des Sondereigentums
samt etwaiger Nachträge sowie die bindenden
Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft,
bisher insoweit ergangene richterliche Entscheidungen
und der mit dem Verwalter abgeschlossene
Vertrag. Den Beteiligten ist bekannt, dass wichtige zunächst
der Gemeinschaftsordnung vorbehaltene Regelungen,
wie vor allem die Verteilung von Kosten unter den
Miteigentümern seit der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes
zum 01.07.2007 auch durch Mehrheitsbeschluss
geändert werden können und eine qualifizierte
Mehrheit unter Umständen auch erhebliche Sonderaufwendungen
zur Modernisierung beschließen kann. Sobald einmal
wirksam vereinbart wurde, dass über grundsätzlich
einstimmig zu beschließende Änderungen bestimmter Vereinbarungen oder gesetzlicher Regelungen auch durch
Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann, kann das
auch den Käufer binden.
entweder:
Der Käufer erklärt hierzu, dass er Einsicht in die Niederschriften
der jährlichen Eigentümerversammlungen
seit Eintragung der Gemeinschaftsordnung ins Grundbuch
erhalten hat und dass ihm vom Verwalter die rückwirkend
seit dem 01.07.2007 angelegte Beschluss-Sammlung vorgelegt
wurde.
oder:
Dem Käufer wurde daher angeraten, Einsicht in die Teilungserklärung
und die Niederschriften der jährlichen
Eigentümerversammlung zu nehmen.
weiter:
Dem Käufer ist bekannt, dass auch nicht oder unrichtig
in der Sammlung verzeichnete Beschlüsse Geltung haben
können. Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für die
Richtigkeit und Vollständigkeit des Protokolls und der
Beschluss-Sammlung, er versichert jedoch, dass ihm
nicht bekannt ist, dass deswegen Rechtsstreitigkeiten
anhängig sind bzw. vorbereitet werden. Etwaige Schadensersatzansprüche
wegen unrichtiger Führung der Sammlung
tritt er hiermit an den Käufer ab, ohne aber für
deren Bestand oder Durchsetzbarkeit ein zu stehen.
c) Die Eigentumswohnung und damit der Käufer haftet unbeschadet
der Vereinbarungen in dieser Urkunde für etwaige
Grundsteuer- und Zinsrückstände sowie Rückstände anderer
öffentlicher Abgaben sowie für nicht übernommene
Rechte bis zu deren Löschung.
d) Der Verkäufer haftet der Wohnungseigentümergemeinschaft
unbeschadet der Vereinbarungen in dieser Urkunde noch
für alle bis zum Vollzug des Eigentumswechsels im
Grundbuch fällig werdende Verbindlichkeiten i.S. von §
16 Abs. 2 WEG. Der Käufer haftet der Wohnungseigentümergemeinschaft
unbeschadet der Vereinbarungen in dieser
Urkunde für alle nach dem Eigentumswechsel fällig
werdende Verbindlichkeiten i.S. von § 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten sowie
Dritten gegenüber anteilig – unabhängig von dem für
die Gemeinschaft geltenden Kostentragungsschlüssel entsprechend seines Miteigentumsanteils - für Verbindlichkeiten
der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die
nach Eigentumsübergang fällig werden, und zwar auch,
wenn sie für Zeiträume erhoben werden, die vor der Übernahme
der Wohnung durch ihn liegen. Ferner haftet
der Käufer der Wohnungseigentümergemeinschaft auch für
rückständige Lasten und Kosten, falls dies in der in
der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung
so festgelegt ist.
e) Alle im Zusammenhang mit diesem Kauf getroffenen Vereinbarungen
sind richtig und vollständig anzugeben und
in dieser Verhandlung zu beurkunden. Nicht beurkundete
Absprachen sind unwirksam, unrichtige Angaben können
zur Unwirksamkeit des Vertrages führen.
f) Die Notarin hat die Beteiligten über die Bedeutung der
Unbedenklichkeitsbescheinigung belehrt. Eine steuerliche
Beratung durch die Notarin hat nicht stattgefunden.
Sie empfahl, sich über steuerliche Fragen beim Finanzamt
bzw. Steuerberatern zu erkundigen; dies gilt insbesondere
für Steuerbefreiungen.
g) Aufgrund der gegenwärtigen Situation bei Behörden und
Grundbuchämtern können Verzögerungen bei der Vertragsabwicklung
auftreten, für die die Notarin nicht haftet.
Insbesondere hat die Notarin die Beteiligten darauf
hingewiesen, dass die derzeitigen Bearbeitungszeiten
beim Grundbuchamt, auch für die Eintragung der Auflassungsvormerkung,
mehrere Monate betragen und es dadurch
z.B. auch zu zeitlichen Verzögerungen hinsichtlich der
Auszahlung vom Notaranderkonto kommen kann.
Die Niederschrift wurde den Erschienenen vorgelesen, von
ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben:

18.04.2009 | 11:47

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Was die Haftung für Hausgeldrückstände oder andere Lasten gegenüber der Eigentümergemeinschaft betrifft, so haftet der Erwerber nur für solche Forderungen, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 HGB entsprechend anzuwenden. Der Veräußerer haftet demnach noch fünf Jahre nach Umschreibung für alle spätestens beim Eigentumswechsel vorhandenen Verpflichtungen, während der Erwerber nicht haftet für solche Altschulden, die fällig wurden, bevor der Eigentumswechsel auf ihn erfolgt ist. Für Forderungen, die zwar vor dem Eigentumswechsel entstanden sind, aber erst danach fällig werden, haften hinsichtlich der Quote des jeweiligen Sondereigentums sowohl Veräußerer als auch Erwerber gesamtschuldnerisch. Insoweit ist in dem notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ein Stichtag für den Wechsel zwischen dem Risikobereich des Alt- und Neueigentümers festzulegen. In § 5 des Vertragsentwurfes wird dieser Stichtag auf den Tag der vollständigen Hinterlegung des Kaufpreises auf dem notariellen Anderkonto festgelegt. Für Lasten gegenüber der Eigentümergemeinschaft , die entstanden sind als der Verkäufer noch Eigentümer war sowie für Lasten, die bis zur Hinterlegung des Kaufpreises fällig werden haftet daher der Verkäufer. Als Stichtag für den Lastenübergang könnte alternativ zu der bestehenden Regelung auf den Tag der Beurkundung abgestellt werden.

Weiterhin werden Sie nach dem Vertragsentwurf nicht für rückständiges Hausgeld oder Umlagen haften, nachdem in § 5 hierzu formuliert wird „der Verkäufer versichert unter Rücksichtnahme auf die Interessen des Käufers, dass er weder mit der Zahlung der Grundsteuer noch mit Zahlungen an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rückstand oder in Verzug ist und nichts davon bekannt ist, dass das laufende Wirtschaftsjahr oder dass künftige Wirtschaftsjahre mit bereits entstandenen oder von den Eigentümern bereits beschlossenen außerordentlichen Aufwendungen (z.B. Erschließungskosten,
durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Reparaturaufwendungen) belastet wäre.“ Bei arglistigem Verschweigen oder einer Verletzung dieser Garantie wird der Verkäufer entsprechende Zahlungen als Schadensersatz übernehmen müssen.

Da für den Käufer einer Eigentumswohnung im Hinblick auf nicht eintragungsbedürftige oder nicht eintragungsfähige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft Haftungsrisiken bestehen können, empfehle ich Ihnen bei dem Verkäufer eine Vollmacht für die Einsichtnahme in die Beschlusssammlung anzufordern und diese einzusehen.

In § 6 des Vertrages werden die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels der Eigentumswohnung, des gemeinschaftlichen Eigentums, des Grundstücks (und der mitverkauften beweglichen Gegenstände) ausgeschlossen. Es ist empfehlenswert, diese Klausel durch konkrete Negativ- oder Positivaussagen wie "der Verkäufer erklärt, ihm sei nichts bekannt von Undichtigkeiten des Dachs oder des Mauerwerks sowie von Funktionsdefiziten der Heizung und des Kabel- und Leitungsnetzes im Gebäude, der Verkäufer hat dem Käufer versichert, das Heizungssystem und die Dimensionierung der Heizkörper gewährleiste auch bei einer Außentemperatur von – 20° C eine Raumtemperatur im Schlafzimmer von + 20° C" zu ergänzen.

Soweit in dem Vertragstext formuliert wird, dass die Notarin das Grundbuch am 09.04.2009, nicht aber am Tag der Beurkundung einsehen ließ, bedeutet dies, dass etwaige Eintragungen im Grundbuch nach dem 09.04.09 zu Ihren Lasten gehen. Nachdem die Notarin das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat, sollte Sie in Erwägung ziehen, dieses selbst einzusehen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und weise ausdrücklich darauf hin, dass eine abschließende Vertragsprüfung des im Rahmen dieser Erstberatung nicht möglich ist.

Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 20.04.2009 | 10:08

Vielen Dank für Ihre ausführliche Beratung.

Zum Vertragsabschluß soll es am 20. Mai kommen. Wir werden also nochmals darum bitten, dass das Grundbuch eingesehen werden kann sowie auch das Baulastenverzeichnis.

Die Wohnung wird über die Bank finanziert. Eine Finanzierungszusage liegt uns vor. Nach Rücksprache mit der Bank, wird von deren Seite noch jemand die Wohnung überprüfen und in Augenschein nehmen. Wir selbst haben die Wohnung gesehen und auch die Protokolle und Teilungserklärung eingesehen.
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wird die Bank den Kaufpreis anweisen. Muss diese Vorgehensweise im Vertrag stehen?

Der Makler war bislang sehr verlässlich und hat alle erforderlichen Unterlagen beigebracht. Laut Kaufvertrag bedeutet § 8 aber auch, dass wir nach der Bezahlung gegenüber dem Makler keinerlei Ansprüche mehr geltend machen können oder? Ich habe mal gehört, dass auch Makler für Immobilien haften können etc. Müssen wir also dahin gehend noch etwas beachten?

Vielen Dank.



Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.04.2009 | 09:27

Sehr geehrte Fragestellerin,

nachdem es keiner Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Verkäufer bedarf, wird in dem Vertrag nicht ausdrücklich festgehalten werden müssen, dass die Anweisung des Kaufpreises durch Ihre Bank erfolgen wird.

Die Maklerklausel in § 8 des Vertrages begründet Ihnen gegenüber einen Anspruch auf Maklerlohn auch dann, wenn Sie mit dem Makler keinen Vertrag geschlossen haben und dieser keine Leistungen erbracht hat. Einwände aus dem Maklerrecht können dann grundsätzlich nicht mehr erhoben werden. Allerdings hat der BGH mit Urteil vom 22.09.2005 (Az.: VIII ZR 295/04) entschieden, dass den Makler auch dann, wenn er nicht für den Käufer, sondern für den Verkäufer tätig geworden ist, eine Aufklärungspflicht besteht. Kennt der Makler erhebliche Mängel unterlässt er es jedoch, Sie darüber zu unterrichten, wird er bei fehlendem Abschluss eines Maklervertrages trotz der Klausel in § 8 später von Ihnen haftbar gemacht werden können. Haben Sie mit dem Makler keinen Vertrag abgeschlossen, ist vielmehr der Verkäufer provisionspflichtig, sollte dennoch versucht werden, die Übernahme der eigentlich vom Verkäufer geschuldete Provision an den Makler in § 8 des Vertrages zu streichen. - Für den Fall, dass Sie mit dem Makler einen Maklervertrag abgeschlossen haben, bleibt neben dem Anspruch aus § 8 die Anspruchsgrundlage des § 652 BGB: Entstehung des Lohnanspruchs , so dass der Forderung des Maklers Einwände aus dem Maklerrecht entgegen gehalten werden können.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Ergänzung vom Anwalt 20.04.2009 | 00:21


Sehr geehrte Fragestellerin,

ergänzend weise ich auf folgendes hin:

1. Innerhalb der Fünf-Jahres-Frist für die Nachhaftung des Veräußerers, die mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen beginnt, muss die entsprechende Forderung sowohl fällig werden als auch tituliert sein oder auf einem vollstreckbaren Vergleich oder einer vollstreckbaren Urkunde beruhen.

2. Hinsichtlich der Provisionsklausel in § 8 des Vertragsentwurfes zu beachten, dass Sie gegenüber dem Zahlungsanspruch des Maklers später keine Einwänden aus dem Maklerrecht erheben können. Es kommt also weder auf die Frage des Zustandekommens eines Maklervertrags an noch darauf, ob Maklerleistungen überhaupt erbracht worden sind.

3. Zwar hat die Notarin das Grundbuch am 09.04.2009 eingesehen – mithin wird bei einer zeitnahen Beurkundung für Sie kaum das Risiko bestehen, dass nach dem 09.04.2009 wertmindernde Vorbelastung eingetragen werden. Falls sich der Beurkundungstermin um Wochen verzögern wird, sollten Sie jedoch vorsorglich erneut das Grundbuch einsehen, da der Vertrag diese evtl. Veränderungen nicht berücksichtigt. Eine Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis wird in jedem Fall angeraten sein.

4. Von dem notariell beurkundeten Kaufvertrag können Sie nach der Unterzeichnung nicht mehr ohne weiteres zurücktreten, nachdem ein Rücktrittsrecht nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Sie sollten daher u.a. die Wohnung eingehend besichtigt haben, am besten zusammen mit einem Bausachverständigen. Falls Sie den Kaufpreis, wobei dieser in der Urkunde eindeutig als netto oder brutto-Betrag ausgewiesen werden sollte, über eine Bank finanzieren werden, sollte Ihnen überdies eine schriftliche Finanzierungszusage vorliegen. Empfehlenswert ist in diesem Fall dem Vertrag eine Anlage beizufügen, in dem festgelegt ist, nach welchen Modalitäten die Zahlungen zu erfolgen haben.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Bewertung des Fragestellers 20.04.2009 | 09:46

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