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Prüfung Kaufvertrag Eigentumswohnung


17.11.2005 21:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich möchte mit meinem Bruder eine geerbte Eigentumswohnung ( leer stehend ) verkaufen. Erbschein liegt jetzt vor. Grundbuch läuft noch auf den Namen des Erblassers.
Der Käufer hat mir einen Vertragsentwurf über seinen Anwalt zukommen lassen.

erschienen


1. Herr

2. Herr

3. Frau

Die Erschienenen erklärten vorab, ein Mitwirkungsverbot für den Notar gern. § 3 Abs. 1 Nr. 7 Beurkundungsgesetz aus nicht notarieller Tätigkeit bestehe nicht.

Die Erschienenen ersuchten um Beurkundung eines

K a u f v e r t r a g e s

und erklärten übereinstimmend.

§1
Grundbuchstand

Im Grundbuch des Amtsgerichts Herne von Herne steht
am 21.10.2005 noch
als Eigentümerin eingetragen. Diese ist nach Mitteilung der Erschienenen zu 1. und 2. am verstorben und von ihnen bei den in ungeteilter Erbengemeinschaft beerbt worden, so dass nunmehr beide Miteigentümer in ungeteilter Erbengemeinschaft folgenden Wohnungseigentums sind:

489,60/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Horsthausen Flur 3 Nr. 588 zur Größe von 21.598 qm mit aufstehenden Gebäuden Emsring 9, 11, 13, 15,17, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. des Aufteilungsplanes im Hause mit Sondernutzungsrecht an dem PKW Abstellplatz des Aufteilungsplanes. Das Miteigentum ist durch Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen ( eingetragen in Blatt 14.045 bis 14.239 ) gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt.

Der Teilung liegt zugrunde die Teilungsurkunde mit Gemeinschaftsordnung vom 03.10.1984 UR. Nr. 1931/84 des Notars Hans Ulrich Langen, Essen . Auf diese wird im übrigen wegen des Gegenstandes und des Inhaltes des Sondereigentums Bezug genommen. Die Vertragsparteien erklären, der Inhalt dieser Bezugsurkunde sei ihnen bekannt. Sie verzichten auf Beifügung zu dieser Urkunde und Verlesung.

Den Grundbuchinhalt hat der Notar anhand eines unbeglaubigten Grundbuchauszuges des Amtsgerichts Herne vom 21.10.2005 festgestellt und nun mit den Beteiligten erörtert. Trotz Belehrung über mögliche Risiken, die mit Beurkundung anhand eines unbeglaubigten und älteren Grundbuchauszuges verbunden sein können, wünschten die Parteien die sofortige Beurkundung ohne erneute Grundbucheinsicht oder Vorlage eines beglaubigten Grundbuchauszuges.

Nach der vorliegenden Grundbuchablichtung ist das Grundbuch wie folgt belastet: In Abt. 11 sind keine Lasten oder Rechte Dritter eingetragen. In Abt. Ili sind keine Grundpfandrechte eingetragen..

§ 2
Kaufgegenstand

Die Erschienenen zu 1. und 2. verkaufen das im Grundbuch des Amtsgerichts Herne von Herne Blatt 14.166 eingetragene Wohnungseigentum mit allem was gesetzlich als Bestandteil und Zubehör gilt an die Erschienene zu 3 zu Alleineigentum.

Mitverkauft zu den nachstehend aufgeführten Einzelpreisen und mit Zahlung des Gesamtbetrages aufschiebend bedingt übereignet sind folgende bewegliche Gegenstände:






§ 3
Haftung für Sachmängel

a) Verkäufer und Käuferin sind Privatpersonen (sog. Endverbraucher), die Verkauf und Ankauf für private Zwecke tätigen.


b) Im Hause Emsring 15 ist es zu einem Wasserrohrbruch gekommen. Dadurch ist das Bad im Kaufobjekt erheblich beschädigt. Die Verkäufer verpflichten sich, auf ihre Kosten und Gefahr, das Bad nach den Regeln der Baukunst komplett zu sanieren bzw. sanieren zu lassen und es in ordnungsgemäß wiederhergestellten Zustand zu übergeben.

Im übrigen wird der heute tatsächlich vorhandene Zustand der Immobilie als vertraglich geschuldete Beschaffenheit vereinbart. Die Käuferin hat den Kaufgegenstand eingehend besichtigt. Der Kaufgegenstand geht in dem jetzigen, der Erwerberin bekannten Zustande auf die Erwerberin über, soweit nicht vorstehend abweichendes vereinbart ist. Für genaue Größe, Güte und Beschaffenheit von Grundstück und Gebäude wird im übrigen nicht gehaftet. Jegliche Haftung für Sachmängel und alle Rechte und Ansprüche der Käuferin wegen der Beschaffenheit, einschließlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen der Beschaffenheit werden nach eingehender Erörterung der Sach und Rechtslage und Belehrung über die einschneidenden Folgen dieser Regelung ausgeschlossen, gleichgültig, ob es sich um bekannte oder unbekannte, erkennbare oder verborgene Mängel handelt. Ausgenommen von dieser Rechtsbeschränkung ist die Haftung für Vorsatz oder Arglist. Garantien werden nicht gegeben.

Ober die Aufklärungspflicht der Verkäufer und die Regelung des § 444 BGB sind die Vertragsparteien belehrt.

Es handelt sich um ein im Jahre 1984/85 errichtetes Gebäude, welches seitdem in seiner grundlegenden Bausubstanz und auch hinsichtlich der Heizungsanlage, der Wasser , Gas und Elektroleitungen nicht wesentlich erneuert wurde. Die Verkäufer weisen auf folgende Mängel der verkauften Immobilie besonders hin:




Die Verkäufer versichern, daß ihnen keine wesentlichen nicht angegebenen verborgenen oder auch nur schwer erkennbaren Mängel bekannt seien, ohne hiermit eine gesetzliche Garantie dafür zu übernehmen, daß solche nicht vorhanden sind.



c) Hinsichtlich der mitverkauften beweglichen Gegenstände ist der gebrauchsbedingte Zustand der Käuferin bekannt. Die jetzige Beschaffenheit wird als geschuldet vereinbart. Jegliche etwa mögliche Ansprüche der Käuferin wegen der Beschaffenheit und etwaiger Sachmängel werden ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz. Ausgenommen hiervon ist die Haftung für Vorsatz oder Arglist. Darüber hinaus wird lediglich vorsorglich die Verjährungsfrist für die Geltendmachung etwaiger Sachmängelansprüche auf 1 Jahr verkürzt. Etwaige Ansprüche auf Rückabwicklung des Verkaufs aller oder einzelner beweglicher Gegenstände lassen den Vertrag im übrigen unberührt und führen insbesondere nicht zur Rückabwicklung des Immobilienverkaufs. Dies wird ausdrücklich ausgeschlossen.

§ 4
Erschließung

Der heutige Erschließungszustand ist gezahlt und von der Käuferin mit der Kaufpreiszahlung abgegolten. Die Verkäufer versichern, daß keine Rückstände an Erschließungskosten bzw. beiträgen nach BauGB, BBauG, KAG NRW oder Ortssatzungen, für die das Wohnungseigentum haften könnte, bestehen. Etwa gleichwohl noch bestehende Restansprüche sind von den Verkäufern zu zahlen.

§ 5
Lasten

Die Verkäufer haften jedoch dafür, daß das Eigentum frei von grundbuchlichen Lasten und Ansprilchen Dritter auf die Käuferin übergeht, soweit nachstehend Belastungen und Verpflichtungen nicht besonders übernommen werden.

Lastenfreie Umschreibung wird beantragt.





§ 6
Besitzübergabe, Gefahrübergang

Der Kaufgegenstand soll der Erwerberin am 01. 12.2005 geräumt zum Besitz übergeben werden.

Das verkaufte Wohnungseigentum ist weder ganz noch teilweise vermietet oder verpachtet.

Mit dem Tage des Besitzüberganges gehen auch alle mit dem Kaufgegenstand verbundenen Rechte und Nutzungen, die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung sowie die darauf ruhenden oder damit verbundenen öffentlichen Lasten und Abgaben auf die Käuferin über.

Mit dem Besitzübergang tritt die Käuferin auch in die Rechte und Pflichten ein, wie sie sich aus der Teilungsurkunde und der Gemeinschaftsordnung ergeben. Mit diesem Tage geht auch der Anteil der Verkäufer an etwa angesammelten Gemeinschaftsrücklagen (z.B. Instandhaltungsrücklage usw.) auf die über. Ab diesem Zeitpunkt zahlt die Käuferin auch alle fällig werdenden Verwaltungskosten und sonstigen Gemeinschaftsbeitr"ge (Wohngeld). Mit diesem Zeitpunkt tritt sie auch in den Verwaltervertrag ein. Die Verkäufer versichern, daß alle in diesem Absatz erwähnten Zahlungspflichten von ihnen pünktlich gezahlt seien und fällige Rückstände nicht bestehen.

Bei Besitzübergang haben die Verkäufer der Käuferin alle für deren Bedarf nötigen Grundsückspapiere, Einheitswert Grundsteuer und Umlagebescheide, Zeichnungen und Pläne, Versicherungsunterlagen im 0riginal oder in Fotokopie nach Wahl der Verkäufer zu übergeben, soweit solche in ihrem Besitz sind.

§ 7
Kaufpreiszahlung, Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Kaufpreis von 21.000, Euro wird wie folgt gezahlt



Je nach Anweisung des beurkundenden Notars ganz oder teilweise di
rekt an die Verkäufer auf deren Erbengemeinschaftskonto Nr.
beider (BLZ
) oder falls wider Erwarten bei der gegenwärtigen
Grundbuchlage erforderlich zum Zwecke der Ablösung grundbuchlich
gesicherter Rechte Dritter auf zu diesem Zweck vom Notar anzugeben
de Konten, sobald der Notar bestätigt, daß alle zur vertragsgemäßen
lastenfreien Eigentumsumschreibung erforderlichen behördlichen und
privaten Genehmigungen, Bewilligungen und Bescheinigungen mit
Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes we
gen der von der Käuferin zu zahlenden Grunderwerbsteuer vorliegen.

Die Zahlung ist unverzüglich nach Eingang der Mitteilung des Notars fällig und zu leisten, jedoch nicht vor dem 01.12.2005 (früheste Fälligkeit).

Geht die jeweilige Zahlung nicht spätestens 14 Tage nach Absendedatum des Notarschreibens bzw. frühester Fälligkeit beim jeweils benannten Empfänger ein, so kommt die Käuferin in Verzug und zahlt ab dann auf die jeweils ausstehende Zahlung zusätzlich Verzugszinsen von 5 % (fünf volle Prozentpunkte) über dem (zusätzlich zum) jeweiligen Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank an die Verkäufer (§ 288 Abs. 1 Satz 2 BGB).

In Ansehung dieser Zahlungsforderung nebst etwa geschuldeter Zinsen unterwirft sich die Käuferin der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen und weist den Notar an den Verkäufern auf deren jederzeit möglichen Antrag hin frühestens 14 Tage nach Fälligkeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu Händen des Erschienenen zu 1. auf Kosten der Käuferin zu erteilen , ohne daß es weiterer Nachweise der die Fälligkeit und Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen bedarf, es sei denn dem Notar wäre rechtzeitige Zahlung vorab nachgewiesen. Eine Umkehr der Beweislast soll damit nicht verbunden sein. Um die Bindung der Käuferin hieran herbeizuführen, soll der Notar den Verkäufern unverzüglich eine einfache Ausfertigung der Unterwerfung zu Händen des Erschienenen zu 1. erteilen.





§ 8
Kaufpreisfinanzierung, Belastungsvollmacht,

1. Die Verkäufer verpflichten sich, bei der Bestellung vollstreckbarer (§ 800 ZPO) Grundschulden und Hypotheken zugunsten deutscher Kreditinstitute als derzeitige Eigentümer mitzuwirken. Diese Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in der Grundpfandbestellungsurkunde folgende von den Beteiligten bereits jetzt getroffene Bestimmungen wiedergegeben werden .

a) Sicherungsabrede Die jeweilige Grundpfandgläubigerin darf die Grundschuld oder Hypothek nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlung mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld der Käuferin geleistet hat. Soweit die Käuferin den Kaufpreis aus eigenen Mitteln finanziert, verpflichtet sie sich, der den Kaufpreis finanzierenden Bank die Eigenmittel vor Kaufpreisfälligkeit zu Verfügung zu stellen, damit eine einheitliche Auszahlung ausschließlich durch diese Bank sichergestellt ist. Die Grundpfandgläubigerin wird angewiesen, nur dann eine Auszahlung auf den Kaufpreis vorzunehmen, wenn diese Voraussetzung erfüllt ist. Der Notar soll den Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechtes in das Grundbuch nur stellen, wenn ihm die Grundpfandgläubigerin schriftlich_ bestätigt hat, daß die Zahlung des vollständigen Kaufpreises zum Fälligkeitstermin auch hinsichtlich des nicht von ihr finanzierten Teils sichergestellt ist. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs und Verwertungsvereinbarungen sowie Anweisungen an Bank und Notar innerhalb oder außerhalb dieser Schuldurkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen die Käuferin als neue Sicherungsgeberin.

b) Zahlungsanweisung Soweit der Kaufpreis nicht anderweitig zur Freistellung des verkauften
Grundbesitzes von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen gern. a) zu leisten auf das vorbezeichnete Konto der Verkäufer bei der

c) persönliche Zahlungspflichten, Kosten Dir Verkäufer übernehmen im Zusammenhang mit der Grundpfandbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Die Käuferin verpflichtet sich, die Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundpfandbestellung freizustellen.

d) Fortbestand des Grundpfandrechtes Die bestellte Grundschuld bzw. Hypothek darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf die Käuferin bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Zahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf die Käuferin übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

2. Die Verkäufer erteilen der Käuferin Vollmacht, sie bei allen vorstehenden Rechtshandlungen zu vertreten. Diese

Vollmacht

gilt nur dann, wenn in der Grundpfandbestellungsurkunde die vorstehend unter 1. a), b) c) und d) getroffenen Bestimmungen wieder gegeben werden. Die Vollmacht kann ausgeübt werden, bevor erforderliche behördliche Genehmigungen erteilt sind. Von der Vollmacht kann nur durch Erklärung vor dem amtierenden Notar oder seinem amtlich bestellten Vertreter Gebrauch gemacht werden.

§ 9
Auflassung



Die Auflassung wird sofort, wie folgt, erklärt:



Die Erschienenen sind darüber einig, daä das Eigentum an dem in
§ 2 bezeichneten Kaufgegenstand auf die Käuferin übergehen soll. Die Verkäufer bewilligen und die Käuferin beantragt die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuche.

Der Notar wird jedoch unwiderruflich angewiesen, beglaubigte Abschriften und Ausfertigungen dieses Vertrages unter Einschluß der Auflassung nur zu erteilen und den Vorgang dem Gericht zur Umschreibung erst einzureichen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.

§ 10
Auflassungsvormerkung

Zur Sicherung des Eigentumserwerbsanspruchs bewilligen die Verkäufer und beantragt die Käuferin zu Lasten des in § 2 bezeichneten Kaufgegenstandes eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzutragen.

Die Käuferin bewilligt und beantragt bereits jetzt, diese Auflassungsvormerkung mit vertragsgemäßer Umschreibung des Eigentums im
Grundbuch zu löschen, vorausgesetzt, daß keine weiteren unerledigten Eintragungen beantragt sind, denen die Erwerberin nicht ausdrücklich
zugestimmt hat.

§ 11
Vollmacht

Die Vertragsparteien erteilen den Notariatsangestellten

jeweils einzeln vertretungsberechtigt, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, Vollmacht, zur Durchführung dieses Vertrages zusätzliche
ergänzende oder sonst sachdienliche Erklärungen, Bewilligungen und
Anträge für sie abzugeben. Sie sind insbesondere auch befugt, namens der Käuferin die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen,
falls der Kaufvertrag nicht zur Durchführung kommt. Der Nachweis der Undurchführbarkeit gegenüber dem Grundbuchamt soll dazu nicht erforderlich sein. Die Vollmacht kann nur durch Erklärung vor dem beurkundenden Notar oder seinem amtlichen Vertreter ausgeübt werden. Die Bevollmächtigten sind befugt, aber nicht verpflichtet tätig zu wer
den. Ihre persönliche Haftung wird ausgeschlossen und beschränkt auf die Haftung des Notars.

§ 12
Vorsorgeklausel

Sollten eine oder mehrere Regelungen dieser Urkunde unwirksam sein oder werden, so bleibt der Rest gleichwohl in Kraft. Die unwirksame Bestimmung ist unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben durch eine solche zu ersetzen, durch die der angestrebte wirtschaftliche Zweck der unwirksamen Bestimmung, soweit als rechtlich möglich und zulässig, erreicht wird. Das gleiche gilt sinngemäß, wenn der Vertrag eine ergänzungsbedürftige Lücke enthält.

§ 13
Schluß

Der Notar hat die Erschienenen darauf hingewiesen, daß zur Durchführung dieses Vertrages behördliche Genehmigungen und Bescheinigungen und insbesondere auch die Genehmigung des Verwalters erforderlich sind.

Ober die Grunderwerbsteuervorschriften ist ebenfalls belehrt.

Die Vertragsparteien ermächtigen den Notar, die erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen für sie einzuholen und entgegenzunehmen und beauftragen ihn, den Vertrag durchzuführen.

Alle Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung sowie die Grunderwerbsteuer trägt die Erwerberin.

Etwa wider Erwarten trotz der heutigen Grundbuchlage anfallende Freischaffungskosten (Löschung nicht übernommener Rechte im Grundbuch einschließlich Einholung der erforderlichen Unterlagen) tragen die Verkäufer.

Das Protokoll ist den Erschienenen in Gegenwart des Notars vorgelesen, von ihnen genehmigt und wie folgt, eigenhändig unterschrieben


1.) Ich bitte umt Prüfung. Besonders die Punkte §3 + §8. und Beurteilung ob der Vertrag für mich als Verkäufer o.k. ist und keine Fallstricke mit sich bringt. Ich betone, dass die Wohnung schon unter Preis verkauft wird um Schulden aus dem Erbe zu tilgen. Somit wären nachträgliche Forderungen des Käufers nicht zu erfüllen.
2.) Der in § 3 genannte Wasserschaden ( 4 Parteien sind betroffen ) wurde nocht nicht komplett behoben, da sich die Versicherung weigert das komplette Angebot des Fliesenlegers zu akzeptieren. Mehrkosten sollen durch Freigabe durch uns bestätigt werden.
3.) Die Hausverwaltung hat keine Trockungsgeräte aufstellen lassen, da in unserer nicht bewohnten Wohnung der Strom abgemeldet war. Alle anderen Wohnungen wurden über Wochen getrocknet. Hätte die Hausverwaltung nicht aus dem Keller oder sonst wo Strom beziehen müssen.

MFG


Guten Abend,

der von Ihnen zitierte Vertragsentwurf beeinhaltet einen üblichen notariellen Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum. Die Klauseln sind in der Praxis gebräuchlich und bilden in der Regel einen vernünftigen Interessenausgleich zwischen Käufer und Verkäufer.

In § 3 vereinbaren Sie mit Ausnahme des dort aufgeführten Wasserschadens einen vollständigen Gewährleistungsausschluß. Sie haften damit nicht für weitere Mängel der Wohnung, es sei denn, diese Mängel seien Ihnen bekannt, für die Käuferin aber nicht ersichtlich.

Zu beachten ist allerdings, daß Sie sich verpflichten, den Wasserschaden noch vor der Übergabe fachgerecht zu beseitigen. Inwieweit dies vor dem Hintergrund der Übergabe am 01.12.2005 zum einen tatsächlich möglich ist, zum anderen angesichts des relativ geringen Kaufpreises auch wirtschaftlich sinnvoll ist, vermag ich nicht zu beurteilen.

§ 8 enthält die Möglichkeit der Käuferin, für die Finanzierung Grundschulden aufzunehmen. Diese Klauseln sind erforderlich, da die Käuferin ja bei Finanzierung noch nicht Eigentümerin des Grundstückes ist. Durch die vielfältigen Sicherungen ist gewährleistet, daß Sie zum einen bei einem Scheitern des Kaufvertrages aus welchem Grund auch immer, die Grundschulden wieder aus dem Grundbuch löschen können, zum anderen die aufgenommenen Darlehen auch wirklich zur Kaufpreisfinanzierung und nicht etwa für eine Weltreise dienen. Eine persönliche Haftung für die Darlehen bzw. die Grundschulden übernehmen Sie dabei nicht. Auch hier handelt es sich um das übliche Klauselwerk, um die Interessen zwischen Käufer und Verkäufer auszupendeln.

Eine Verpflichtung der Hausverwaltung, von irgendwoher für Ihre Wohnung Strom zu beziehen, kann ich nicht erkennen. Die Hausverwaltung muß nur im Rahmen der dort gegebenen technischen Möglichkeiten eine Trocknung in Angriff nehmen. Allerdings hätte zumindest Ihnen Bescheid gegeben werden müssen, daß ein Schaden entstanden ist und dieser wegen des abgestellten Stromes nicht richtig beseitigt werden kann. Ob dies geschehen ist, kann ich aus Ihrer Schilderung nicht entnehmen.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2005 | 15:18

Herzlichen Dank für die Ausführungen. Ich kann diesen Vertrag also ohne Folgen für mich unterschreiben. Ich habe Sie so verstanden, dass es sich um einen Standardvertrag handelt. Den Punkt 3 will der Käufer selber noch anpassen bzw. darauf verzichten. Eine Reparatur der Wohnung soll wohl nächste Woche stattfinden.
Wegen der Stromversorung hätte wir selber tätig werden sollen und den Strom freischalten lassen ??

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2005 | 15:26

Guten Tag,

ich meine, ja. Die Verwaltung mußte Sie nur darauf hinweisen, daß eine ordnungsgemäße Trocknung ohne Stromversorgung nicht möglich war. Für den Strom zu sorgen wäre dann Ihre Aufgabe gewesen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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