Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Prüfung Kaufvertrag Eigentumswohnung Fallstricke?


| 15.08.2007 20:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
ich möchte eine Immobilie erwerben und habe den Kaufvertrag erhalten. Ich kaufe zum ersten Mal und bin sehr unsicher, was den Vertrag anbelangt, zumal der Verkäufer eine große Immobiliengesellschaft ist, die ihren eigenen Notar mit der Vertragsabwicklung beauftragt hat.

Neben der Prüfung des Vertrages auf "Fallstricke" würde ich gerne wissen, ob ich bei Kauf nach der neuen Fassung des WEG in die Eigentümergmeinschaft eintrete, oder ob es möglich ist, dass die alte Fassung noch Gültigkeit hat (so behauptet vom Verkäufer).

Der Vertrag ist für mich als Laien sehr unverständlich formuliert, so dass ich sehr auf Ihre Hilfe hoffe!
Schon jetzt einen herzlichen Dank!


Verhandelt

zu .... am
Vor mir, dem unterzeichneten Notar
im Bezirk des .................
mit dem Amtssitz in ..............
..............................


erschienen:


1. ................, geboren am ...................,
geschäftsansässig: ...................


2. .............., geboren am ................,
wohnhaft: ..........................

Der Erschienene zu 1. ist dem amtierenden Notar von Person bekannt. Der Erschienene zu 2. wies sich zur Gewissheit des Notars wie folgt aus:
Durch seinen Bundespersonalausweis

Der Erschienene zu 1. erklärte vorab:

Ich gebe in dieser Urkunde Erklärungen nicht im eigenen Namen ab, sondern ausschließlich für die

NAME FIRMA,
Adresse,
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts .......... unter ...............,

als vollmachtloser Vertreter.

Die Frage des Notars nach einer anwaltlichen Vorbefassung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG wurde von den Erschienenen verneint.

Die NAME FIRMA wird im Folgenden als „der Verkäufer“ und der Erschienene zu 2. wird im Folgenden als „der Käufer“ bezeichnet. Verkäufer und Käufer gemeinsam werden im Folgenden als „die Vertragsparteien“ bezeichnet.

Der Käufer bestätigt, dass ihm gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG ein Entwurf dieses Vertrages mindestens 14 Tage vor der heutigen Beurkundung zwecks Prüfung und Durchsicht zur Verfügung gestellt worden ist, so dass er ausreichend Gelegenheit hatte, sich mit dem Gegenstand der Urkunde auch durch Rücksprache mit dem Notariat auseinanderzusetzen.

Käufer wurde darauf hingewiesen, dass der Notar und/oder eine der mit ihm beruflich verbundenen Personen den Verkäufer in anderen Sachen anwaltlich vertritt. Käufer erklärt, dass der Notar die Beurkundung gleichwohl vornehmen soll.
Kaufvertrag mit Auflassung
- Kaufvertrag über eine leerstehende Eigentumswohnung-
(ETG-Nr. 59)

§ 1
Vertragsgegenstand

Der Verkäufer ist eingetragener Eigentümer eines 28/1.000 Miteigentumsanteils an dem im Grundbuch des Amtsgerichts ............ von ........... Blatt ........ verzeichneten Grundbesitzes, nämlich Gemarkung ........, Flur .., Flurstück .., Gebäude- und Freifläche, ..................., verbunden mit dem Sondereigentum an Nr. 12 des Aufteilungsplans (nachfolgend gemeinsam „Sondereigentum“).

Dieses Sondereigentum wird nachfolgend „Kaufgegenstand“ genannt.

1. Das Grundbuch weist folgende Belastungen aus:

Abteilung II:
- lastenfrei

Abteilung III:
- lfd. Nr. 2:
€ 27.948.707,-- Grundschuld (ohne Brief) nebst 20 % Jahreszinsen und 10 % einmaliger Nebenleistung für die ......................, ...................

Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar am 06.08.2007 auf elektronischem Wege feststellen lassen.
Nach Belehrung über die damit verbundenen Gefahren erklärten die Erschienenen, auf eine erneute Feststellung des Grundbuchinhalts durch den Notar zu verzichten. Sie ersuchten um sofortige Beurkundung des Vertrages.

2. Die eingetragenen Belastungen werden vom Käufer nicht übernommen und sind im Grundbuch zu löschen.


§ 2
Verkauf

1. Der Verkäufer verkauft den Kaufgegenstand mit allen Rechten und Bestandteilen, soweit diese im Eigentum des Verkäufers stehen, an den dies annehmenden Käufer, an mehrere zu gleichen Anteilen.

2. Wegen der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der Aufteilungspläne (nachfolgend zusammen „Teilungserklärung“), die Gegenstand dieses Vertrages sind, verweisen die Beteiligten auf die Urkunde des amtierenden Notars vom .............. (UR-Nr. ................), die in beglaubigter Abschrift bei der heutigen Verhandlung vorlag und dem Käufer ausgehändigt wurde. Der Käufer hat bereits vor der heutigen Verhandlung vom Verkäufer eine Abschrift der Teilungserklärung erhalten.

Der Notar hat die Beteiligten darüber belehrt, dass der Inhalt der Teilungserklärung als Teil ihrer Vereinbarungen mit Abschluss dieses Vertrages für sie verbindlich ist.
Die Beteiligten erklärten, dass ihnen der Inhalt der Teilungserklärung bekannt sei und sie auf das Vorlesen, auf die Vorlage der Pläne zur Durchsicht und Beifügen der Teilungserklärung zur heutigen Niederschrift verzichten.

3. Der Käufer erklärt seine Zustimmung zur Bestellung von Baulasten und Dienstbarkeiten (Leitungsrechte u.ä.), soweit diese seitens der Baubehörde gefordert und/oder zur Ver- und Entsorgung der Wohnungseigentumsanlage erforderlich werden sollten oder der Verkäufer auf Grund objektbezogener vertraglicher Verpflichtungen gegenüber Dritten hierzu verpflichtet sein sollte und der Grund für die Bestellung in der Zeit vor Begründung des Wohnungseigentums entstand bzw. geschaffen wurde. Der Verkäufer wird unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB von dem Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, alle zur Eintragung der vorgenannten Dienstbarkeiten bzw. Baulasten und zu erforderlichen Rangänderungen erforderlichen oder zweckmäßigen Erklärungen abzugeben, insbesondere Bewilligungen gegenüber dem Grundbuchamt zu erklären und Eintragungsanträge zu stellen. Dem Grundbuchamt gegenüber gilt diese Vollmacht in jeder Hinsicht uneingeschränkt, sie ist insoweit unbedingt, unwiderruflich und unbefristet erteilt. Alle damit verbundenen Kosten trägt der Verkäufer. Die Dienstbarkeiten werden mit den zu Grunde liegenden Verpflichtungen vom Käufer ab Besitzübergang übernommen. Über die Bedeutung dieser Vereinbarung hat der Notar den Käufer ausführlich belehrt. Der Käufer ist verpflichtet, der den Kaufpreis finanzierenden Bank die gleiche Verpflichtung zur Mitwirkung aufzuerlegen.

4. Der Käufer ermächtigt und bevollmächtigt des weiteren den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, erforderliche inhaltliche Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vorzunehmen, wenn dadurch die schutzwürdigen Interessen des Käufers nicht berührt werden. Über beabsichtigte Änderungen ist der Käufer vom Verkäufer zu unterrichten.

Der Verkäufer versichert, dass die in der Anlage 1 zu diesem Kaufvertrag aufgeführten Arbeiten vom Verkäufer bis zum 31.12.2006 durchgeführt wurden.

Der Verkäufer erstattet dem Käufer die nachgewiesenen Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, maximal in Höhe von € 3.000,-- (inkl. Mehrwertsteuer) gegen Vorlage einer prüffähigen Rechnung.


§ 3
Kaufpreis

1. Der Kaufpreis beträgt
€ 74.200,--

(in Worten: Euro vierundsiebzigtausendzweihundert).

2. Der Kaufpreis ist fällig am 30. September 2007, jedoch nicht vor Ablauf einer Woche nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars beim Käufer, dass

a) zur Sicherung des Anspruches des Käufers auf Eigentumsübertragung eine
Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist;

b) die vom Käufer nicht übernommenen Belastungen im Grundbuch gelöscht sind oder dem Notar die Freigabeerklärung bzw. Löschungsbewilligung für den Kaufgegenstand auflagenfrei oder mit der Maßgabe vorliegt, hiervon gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen, der insgesamt nicht höher als der vereinbarte Kaufpreis ist. Der Notar wird allseits bevollmächtigt, die Unterlagen zur Lastenfreistellung anzufordern, für alle am Vertrag und der Kaufpreisfinanzierung Beteiligten auch gemäß § 875 Abs. 2 BGB entgegenzunehmen und zu verwenden;

Der Kaufpreis ist an den Verkäufer auf dessen Konto Nummer ............ bei der .................... in ............... (BLZ ...........) unter Angabe des Verwendungszwecks „......................“ zu überweisen. Maßgeblich ist der Zahlungseingang beim Verkäufer.

3. Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht bis zum 01.01.2008, kommt er in Verzug. Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass der gesetzliche Verzugszinssatz für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt.

4. Der Käufer haftet für alle durch diesen Vertrag begründeten Zahlungspflichten als Gesamtschuldner. Der Käufer unterwirft sich wegen der Zahlung des Kaufpreises nebst Verzugszinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.01.2008 dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Dem Verkäufer kann nach dem 01.01.2008 jederzeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden.

5. Zahlt der Käufer den Kaufpreis bis zum 01.01.2008 nicht, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer erfolglos eine Frist von mindestens 14 Tagen zur Zahlung bestimmt hat. Fristsetzung und Rücktritt bedürfen der Schriftform. Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass der Verkäufer Schadensersatz allein oder neben einem ausgeübten Rücktrittsrecht verlangen kann.

6. Käufer wurde darauf hingewiesen, dass ein fester Termin, bis zu dem die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, nicht vorhergesagt werden kann und das aus diesem Grunde der Verkäufer für etwaige zwischen dem Käufer und dem finanzierenden Kreditinstitut vereinbarte Bereitstellungszinsen nicht haftet.

§ 4
Kaufpreisfinanzierung

1. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer und beide bevollmächtigen die in § 9 Nr. 1 aufgeführten Notariatsmitarbeiterinnen unter Befreiung von sämtlichen Beschränkungen des § 181 BGB, auch vor Eigentumsumschreibung Grundpfandrechte in Höhe von bis zu 130 % des Kaufpreises nebst beliebigen Zinsen und Nebenleistungen auf dem Kaufgegenstand zur Eintragung in das Grundbuch vor dem amtierenden Notar und/oder einem der mit ihm zur gemeinschaftlichen Berufsausübung verbundenen Notare bzw. den amtlich bestellten Vertretern der vorgenannten Notare zu bewilligen und zu beantragen und dabei in Ansehung der Grundpfandrechte den jeweiligen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in den Kaufgegenstand zu unterwerfen und persönliche Vollstreckungsunterwerfungen (nur für den Käufer) zu erklären. Die Bevollmächtigten dürfen alle Erklärungen abgeben, die zur Bestellung derartiger Belastungen im Grundbuch erforderlich sind, mithin alle Grundbucherklärungen und Rechtshandlungen jeder Art im Zusammenhang mit der Finanzierung und Auszahlung des Kaufpreises, insbesondere auch Sicherungsabreden. Ein Auftrag wird hiermit jedoch nicht erteilt. Die Vollmacht wird insoweit eingeschränkt, als der Verkäufer keine persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern übernimmt und die Grundpfandrechte bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur Sicherung des finanzierten und tatsächlich an den Verkäufer ausgezahlten Kaufpreises dienen. Die Beachtung dieser Einschränkung ist dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen.

2. Der Käufer tritt bereits jetzt seine Ansprüche auf Auszahlung der Darlehen bis zur Höhe des Kaufpreises an den Verkäufer ab und weist die Grundpfandrechtsgläubiger unwiderruflich an, die Beträge auf das in § 3 Nr. 2 genannte Konto des Verkäufers zu überweisen.

3. In die Grundpfandrechtsbestellungsurkunde ist unter konkreter Bezeichnung des vorliegenden Kaufvertrages folgende Beschränkung aufzunehmen:

Die Grundpfandrechtsgläubigerin darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlung mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers aus dem vorliegenden Kaufvertrag geleistet hat. Sie hat ferner im Fall des Rücktritts des Verkäufers von diesem Vertrag oder bei Rückabwicklung oder Scheitern dieses Vertrages aus anderen Gründen dem Verkäufer Zug um Zug gegen Rückzahlung der vom Verkäufer bis dahin schon erhaltenen Kaufpreisbeträge (ohne Zinsen hierauf) an den Käufer auf seine Kosten Löschungsbewilligungen zu den Grundpfandrechten auflagenfrei in grundbuchmäßiger Form zu überlassen. Alle weiteren Zweckbestimmungs-erklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, in jedem Falle ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freizustellen. Das bestellte Grundpfandrecht darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihm zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.
Bestellte Grundpfandrechte dürfen bei dem Grundbuchamt erst eingereicht werden, nachdem die verbindliche Zusage des Grundpfandrechtgläubigers vorliegt, die vorerwähnten Bedingungen einzuhalten und Auszahlungen nur nach den Bestimmungen dieses Vertrages vorzunehmen, solange der Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt/hinterlegt ist. Der Notar wird von den Beteiligten angewiesen, die Zusage des Grundpfandrechtsgläubigers anzufordern und für die Beteiligten entgegenzunehmen.

§ 5
Besitzübergang

Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich der Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer über mit Ablauf des letzen Kalendertages des Monats September 2007 (nachfolgend „Stichtag“ oder „Übergabetag“ oder „Besitzübergang“).
Der Notar belehrte über eine eventuell ungesicherte Vorleistung des Verkäufers und andere Gestaltungsmöglichkeiten. Gleichwohl wünschten die Beteiligten vorstehende feste Regelung zum Besitzübergang.

§ 6
Sachmängelhaftung, Gemeinschaftsordnung und weitere Vereinbarungen

1. Die Rechte und Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes und des gemeinschaftlichen Eigentums sind ausgeschlossen. Dem Käufer ist das Kaufobjekt bekannt; er kauft es im gegenwärtigen, gebrauchten und altersbedingten Zustand. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel, insbesondere schädliche Bodenveränderungen und/oder Altlasten nicht bekannt sind.

Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass er beim Vorhandensein oder Auftreten von Sachmängeln gegen den Verkäufer keinerlei Ansprüche geltend machen kann und er Renovierungsarbeiten und Instandsetzungsmaßnahmen auf eigene Kosten vorzunehmen hat.

Der Verkäufer haftet dafür, dass sich der Kaufgegenstand vorbehaltlich des nachfolgenden Satzes in einem gegenüber dem Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertrages unveränderten Zustand befindet; etwaige in der Zeit ab Vertragsschluss bis zum Stichtag eingetretene Schäden hat der Verkäufer unverzüglich zu beheben. Für aus der üblichen Nutzung und der Alterung des Kaufgegenstandes resultierende Veränderungen haftet der Verkäufer jedoch nicht.

Vom Haftungsausschluss ausgeschlossen sind Ansprüche des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

2. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das verkaufte Wohnungseigentum frei von nicht übernommenen und im Grundbuch nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie frei von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzüberganges anfallen, zu verschaffen, ausgenommen altrechtliche Dienstbarkeiten.

Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge für Maßnahmen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen worden sind, trägt der Verkäufer unabhängig davon, ob sie bereits durch Zustellung eines Beitragsbescheides festgesetzt worden sind. Beiträge die auf nach dem Vertragsschluss begonnene Maßnahmen entfallen, trägt der Käufer.

Bei einer anderweitigen Heranziehung haben sich die Vertragsparteien entsprechend dieser Regelung gegenseitig von einer dieser Verteilung im Innenverhältnis widersprechenden Inanspruchnahme freizustellen bzw. die Zahlungen zu erstatten.

3. Der Käufer kennt den Inhalt der Gemeinschaftsordnung und ist über die weiteren, das Verhältnis der Miteigentümer regelnden Bestimmungen (z.B. Haus- und Garagenordnung) informiert.

Für den Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die Rechtsverhältnisse der Miteigentümer untereinander, die Gebrauchsregelungen und die Verwaltung gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Teilungserklärung sowie die bindenden Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft und der mit dem Verwalter abgeschlossene Vertrag. Der Käufer bestätigt, diese Unterlagen zu kennen.

Verkäufer und Käufer vereinbaren: Der Käufer tritt hinsichtlich des Vertragsbesitzes in alle am Stichtag bestehenden - auch nur schuldrechtlich wirkenden - Rechte und Pflichten des Verkäufers gegen die Eigentümergemeinschaft und gegen den Verwalter ein und erteilt die dort vorgesehenen Vollmachten. Er übernimmt unbeschadet der gesetzlichen Haftung der Vertragsteile gegenüber der Eigentümergemeinschaft jedoch im Verhältnis zum Verkäufer keine Zahlungsverpflichtungen, die sich ihrem Inhalt nach auf die Zeit vor dem Stichtag beziehen. Der Verkäufer trägt also das Hausgeld bis zu diesem Zeitpunkt sowie – auch später angeforderte – Umlagen für Maßnahmen, soweit sie vor diesem Zeitpunkt durchgeführt wurden.

4. Der Verkäufer versichert, dass ihm derzeit keine Umstände bekannt sind, die nach Lastenübergang zu einer den Käufer treffenden Sonderumlage führen könnten. Dies gilt insbesondere für bereits beschlossene künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und für laufende Gerichtsverfahren.

Das zu zahlende Hausgeld wird von dem Verwalter angefordert Der Käufer verpflichtet sich, den geschuldeten Betrag ab Besitzübergang an den Verwalter zu zahlen.

5. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, ab dem Stichtag alle mit dem Eigentum verbundenen Rechte, auch Stimmrechte, wahrzunehmen; soweit erforderlich, hat er diese nach Weisung des Käufers auszuüben.

6. Der Käufer hat dem Verwalter auf Verlangen Vollmacht in öffentlich beglaubigter Form zu erteilen und im Falle der Weiterveräußerung sicherzustellen, dass alle - auch die nur schuldrechtlich wirkenden - Verpflichtungen (insbesondere auch die Verpflichtung zur unverzüglichen Unterrichtung des Verwalters von einem Verkauf) gegenüber der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter auf alle weiteren Rechtsnachfolger mit der Maßgabe übertragen werden, dass diese ihrerseits zur Weitergabe dieser Verpflichtung an ihre Rechtsnachfolger verpflichtet sind.

7. Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass sich Pflichten der Wohnungs-/Teileigentümer auch aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlung ergeben können. Der Verkäufer versichert, dass er dem Käufer wichtige Beschlüsse der Eigentümerversammlung mitgeteilt hat (z.B. Änderungen des Hausgeldes).

8. Der Käufer wurde darauf hingewiesen, dass die Wohnungseigentümer-gemeinschaft Inhaberin aller Rechte und Pflichten aus allen objektbezogenen Bewirtschaftungs-, Wartungs- und Gestattungsverträgen ist und damit auch jeder Sondereigentümer als Mitglied der Gemeinschaft entsprechend berechtigt und verpflichtet ist.

§ 7
Erwerb zur künftigen Eigennutzung

Die Wohnung steht leer. Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht. Der Käufer erklärt, das Kaufobjekt zur Eigennutzung zu erwerben.


§ 8
Auflassung, Auflassungsvormerkung und Grundbuchanträge

1. Nunmehr erklären die Vertragsparteien die Auflassung wie folgt:

Wir sind uns darüber einig, dass das Eigentum an dem Kaufgegenstand auf den Käufer – bei mehreren zu gleichen Anteilen – übergeht. Wir bewilligen und beantragen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der Notar wird angewiesen, die Eigentumsumschreibung erst dann zu beantragen und dem Käufer die Auflassung enthaltende Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunde erst dann auszuhändigen, wenn dieser seine Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises erfüllt hat und der Verkäufer dies dem Notar schriftlich bestätigt und/oder der Käufer dies dem Notar in geeigneter Weise nachgewiesen hat.

2. Die Vertragsparteien bewilligen und beantragen die Löschung aller nicht übernommenen Rechte in Abteilung II und III des Grundbuches und stimmen deren Löschung auch insoweit zu, als sie selbst berechtigt sind.

3. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch im angegebenen Beteiligungsverhältnis. Die Ansprüche des Käufers auf Eigentumsübertragung und aus der Vormerkung sind nur zur Kaufpreisfinanzierung abtretbar.

4. Der Käufer bewilligt schon jetzt die Löschung dieser Vormerkung gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt dass keine Zwischeneintragungen ohne seine Zustimmung erfolgt oder beantragt sind.

§ 9
Vollzugsauftrag, Schlussbestimmungen

1. Die Beteiligten bevollmächtigen den amtierenden Notar mit dem Vollzug des Kaufvertrages. Er ist berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, für sie alle verfahrensrechtlichen Erklärungen abzugeben, die zur Durchführung dieses Vertrages erforderlich sind.

Erforderliche Genehmigungen sollen vom Notar - bezüglich vollmachtlos Vertretener unter Übersendung eines Entwurfes - eingeholt und mit Eingang bei ihm wirksam werden.

Die Notariatsmitarbeiterinnen
- ................,
- ................,
- ...............,
sämtlich dienstansässig beim Notar, sowie der Notar und/oder die mit ihm zur gemeinschaftlichen Berufsausübung verbundenen Notare sowie deren amtlich bestellte Vertreter werden von Verkäufer und Käufer bevollmächtigt, und zwar jede(r) für sich allein, alle zur Durchführung und Ergänzung bzw. Änderung dieses Vertrages erforderlichen Erklärungen für sie abzugeben, Grundbucheintragungen und -löschungen aller Art zu bewilligen und insoweit alle Anträge – auch Löschungsanträge – beim Grundbuchamt zu stellen oder zurückzunehmen sowie erforderlichenfalls Identitätsbestätigungen hinsichtlich des Kaufgegenstands abzugeben und die Auflassung zu wiederholen. Die Bevollmächtigten sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und haben das Recht zur Vollmachtsübertragung.

Sie werden ferner bevollmächtigt, die Löschung der zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Von der insoweit erteilten Vollmacht darf nur Gebrauch gemacht werden bzw.
die Vormerkung nur zur Löschung gebracht werden, wenn der Notar den Käufer zuvor schriftlich unter der letztgenannten Anschrift auf die beabsichtigte Löschung hingewiesen hat und der Käufer nicht innerhalb einer Frist von 14 Tagen der beabsichtigen Löschung schriftlich unter Angabe von Gründen widersprochen hat.
Die vorstehenden Vollmachten in dieser Urkunde gelten nur bei Beurkundungen oder Beglaubigungen durch den amtierenden Notar und/oder die mit ihm zur gemeinschaftlichen Berufsausübung verbundenen Notare bzw. deren amtlich bestellte Vertreter. Die Vollmachten gelten gegenüber dem Grundbuchamt unbedingt und unbeschränkt.

2. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dieses Vertrages dadurch nicht berührt. Die Beteiligten verpflichten sich gegenseitig, die unwirksame Bestimmung durch eine solche zu ersetzen, die dem wirtschaftlich gewollten Zweck am nächsten kommt. Entsprechendes gilt für etwaige Lücken dieses Vertrages.


§ 10
Kosten

Sämtliche mit dem Kaufvertrag und seiner Durchführung verbundenen Notar- und Gerichtskosten einschließlich etwaiger Kosten für Vollmachtsbestätigungen/ Genehmigungen trägt bzw. übernimmt der Käufer, der auch die Grunderwerbsteuer zu tragen hat. Die Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen sind vom Verkäufer zu tragen.
§ 11
Belehrungen

Der Notar hat die Vertragsparteien darüber belehrt, dass

- das Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch übergeht,

- zur Umschreibung des Eigentums die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hinsichtlich der Grunderwerbsteuer erforderlich ist,

- alle Vereinbarungen richtig und vollständig beurkundet sein müssen, alle nicht beurkundeten Abreden nichtig sind und deshalb die Nichtigkeit des ganzen Vertrages zur Folge haben können,

- der Notar wies auf die quotale Haftung der Wohnungseigentümer für Schulden der Gemeinschaft (§ 10 Abs. 8 WEG) hin,

- der Grundbesitz für Rückstände an öffentlichen Lasten und Abgaben, insbesondere einen Erschließungsbeitrag haftet,

- die Vertragsparteien für Grunderwerbsteuer und Kosten gesamtschuldnerisch – unabhängig von der Kostenverteilung im Innenverhältnis – haften,

- der Notar das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat und eventuell im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten kraft Gesetzes auf den Käufer übergehen,

- der Notar das Altlastenkataster und/oder Bebauungspläne, aus denen mit Altlasten belastete Flächen hervorgehen können, nicht eingesehen hat,

- der Notar keine steuerliche Beratung der Beteiligten übernommen hat,

- der Vertrag bis zum Vorliegen der Genehmigungserklärung der vollmachtlos Vertretenen schwebend unwirksam ist.



Vorstehendes Protokoll wurde den Erschienenen nebst Anlage 1 vom Notar vorgelesen, wurde von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben:



Hauptverwaltung 15.08.07Seite 1

Anlage zum Kaufvertrag

Durchzuführende technische Maßnahmen:


Wirtschaftseinheit ....................,
......................................................


Sollten die im Folgenden aufgeführten technischen Maßnahmen nicht auf einzelne Häuser oder Gebäudeteile beschränkt werden, so gelten sie für alle oben aufgeführten Objekte.

Die Gestaltung, Produktauswahl, Detaillierung und technische Ausführung werden von der Verkäuferin bestimmt.

Folgende technische Maßnahmen werden ausgeführt:

· Fassadenwandanstrich, Untersichten des Daches werden gestrichen (Holz)

· Die bestehenden Balkone werden instand gesetzt bzw. überarbeitet (ca. 40 Balkone). Die Anzahl der Balkone (an denen Arbeiten erforderlich sind) und die Festlegung der Instandsetzungsleistung (Art und Umfang) werden ausschließlich durch die Verkäuferin bestimmt. Sollten erforderliche Arbeiten an den Balkonen im wirtschaftlichen Missverhältnis zur Erstellung von neuen Balkonen sein, behält sich die Verkäuferin einen Austausch von bestehenden Balkonen zu Neuanlagen vor.

· Austausch der Hauseingangstüren

· Neue Briefkastenanlagen in den Häusern

· Installation einer Sprechanlage, mit Videovorbereitung im Hauseingangsbereich (die bestehende Leitungsverlegung im Treppenhaus wird nicht verändert)

· Errichtung neuer Hauseingangstürvordächer

· Treppenhausanstrich (Anstrich der Treppenhauswände/-decken, Treppenhausmetallgeländer)

· Nachtstromspeicher entsorgen und Einbau einer neuen Gaszentralheizungen incl. Heizkörper + Thermostatventile



Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte zunächst darauf hinweisen, dass eine detailierte individuelle Beratung im Rahmen dieses Forums nicht möglich ist, was Ihnen aber sicherlich bekannt ist. Im Rahmen Ihrer Anfrage habe ich den vorliegenden Kaufvertrag daraufhin überprüft, inwieweit dieser von üblichen Kaufverträgen abweicht, ob es Unklarheiten gibt oder gar Klauseln gibt, die sich für Sie offensichtlich nachteilig auswirken können.

Zunächst ist festzustellen, dass der vorliegende Kaufvertrag weitgehend einem Standardkaufvertrag entspricht und im wesentlichen keine ungewöhnlichen Formulierungen enthält.

Es gibt jedoch einige Punkte, auf welche ich Sie dennoch hinweisen möchte.

1)
Aus dem Vertrag ergibt sich, dass in Abteilung II des Grundbuches für das Grundstück keine Lasten und Beschränkungen derzeit eingetragen sind. In § 2 Ziff. 3 erklären Sie allerdings "Ihre Zustimmung zur Bestellung von Baulasten und Dienstbarkeiten, etc.". Dies muss nichts ungewöhnliches sein, jedoch ist dies auch sehr pauschal formuliert. Sie sollten in jedem Fall noch klären worum es im Detail hierbei überhaupt geht und wozu die Bestellung von weiteren Baulasten und Grunddienstbarkeiten konkret erforderlich sein soll.

2) In § 6 Ziff. 2 steht:"Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das verkaufte Wohnungseigentum frei von nicht übernommenen und im Grundbuch nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie frei von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzüberganges anfallen, zu verschaffen, ausgenommen altrechtliche Dienstbarkeiten."

Welche altrechtlichen Dienstbarkeiten sind hier genau gemeint, wie bereits dargelegt ist "angeblich" das Grundstück in Abteilung II des Grundbuches lastenfrei. Es sind also eigentlich gar keine Dienstbarkeiten eingetragen. Hier sollten Sie klären, worum es überhaupt geht.

3) Ferner möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie laut § 10 sämtliche Kosten die durch den Abschluss dieses Vertrages entstehen tragen müssen. Auch die Kosten für Vollmachtsbestätigungen/Genehmigungen sollte eine Vertragspartei nicht beim Notar erscheinen, wobei laut Vertragseinleitung kein Vertreter des Verkäufers, zumindest kein mit Vollmacht ausgestatteter beim Vertragsabschluss erscheinen wird (sondern lediglich ein vollmachtloser Vertreter). Dies ist nicht weiter schlimm, jedoch ist es aus meiner Erfahrung eigentlich eher üblich, dass in diesem Fall derjenige der nicht zum Vertragschluss in Person erscheint und damit eine Vollmachtbestätigung/Genehmigung erforderlich macht, auch die Kosten für diesen Punkt trägt.

4)
Abschließend möchte ich Ihnen raten nochmals besonderes Augenmerk auf die Anlage zu richten. Hier sind einige Punkte "sehr" pauschal formuliert.

Z.B. bestimmt der Verkäufer nach eigenem "Gutdünken", ob und welche Balkone, wie saniert werden. Dies sollte wesentlich deutlicher formuliert werden und lettendlich sollte hier der Verkäufer nicht alleine im Nachhinein entscheiden können.

Auch bezüglich der übrigen Punkte, welche maßgeblich das äußere Erscheinungsbild Ihrer Wohnanlage betrifft würde ich eine sehr viel größere Konkretisierung erwarten (was soll gemacht werden, welche Materialien sollen verwendet werden, und vor allen Dingen wann sollen die Arbeiten spätestens abgeschlossen sein???). Hier besteht meines erachtens auch noch Klärungsbedarf.

Ich möchte Sie abschließend noch darauf hinweisen, dass Sie den Notar bezahlen. Im übrigen ist er zu Neutralität verpflichtet und dazu Ihnen bei Unklarheiten alles genau zu erklären. Also scheuen Sie sich nicht (ggf. vorab) dort nachzufragen.

Ich möchte ferner darauf hinweisen, dass die

Nachfrage vom Fragesteller 16.08.2007 | 19:03

Sehr geehrter Herr Keller,

Ihre Antwort hat mir schon ein wesentliches Stück weitergeholfen und mir mehr Sicherheit für den Notartermin gegeben. Toll auch, dass Sie so schnell reagiert haben! Die von Ihnen genannten Punkte habe ich jetzt schriftlich angefragt und bin gespannt auf die Reaktion.

Wozu ich noch eine Nachfrage habe, ist der § 4 (Kaufpreisfinanzierung). Ist dieser Paragraph üblich in der Form wie hier ausgeführt, selbst wenn ich keine Finanzierung benötige?
Vielen Dank schon jetzt für Ihre Antwort!

Ergänzung vom Anwalt 15.08.2007 | 22:04

Entschuldigung, da habe ich aus versehen die falsche Taste gedrückt und die Frage schon beantwortet!

Ich wollte Sie ferner darauf hinweisen, dass mir die Teilungserklärung nicht zur Einsicht vorlag, wobei sich eine Reihe wesentlicher Dinge aber oftmals gerade aus der Teilungserklärung ergeben.

Was die WEG-Novelle angeht, so gilt diese seit dem 01.07.2007. Daher besitzt diese auch für Sie Gültigkeit. Es ist mir aber nicht ersichtlich, was das letztendlich für Sie für einen Unterschied machen sollte.

Sollte noch etwas unklar sein, können Sie gerne eine kostenlose Nachfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 19.08.2007 | 13:44

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

was Ihnen vorliegt ist offensichtlich ein Standardkaufvertrag des Notars für die gesamte Wohnanlage.

Die Verträge können (und sollten) natürlich individuell angepasst werden. Wenn Sie den Kauf dieser Wohnung nicht finanzieren kann der § 4 des Vertrages auch komplett aus dem Vertrag herausgenommen werden, da er dann nicht erforderlich ist.

Da der Notar aber auch andere Wohnungseigentumsübertragungen (welche im Einzelfall finanziert) in dieser Wohnungsanlage beurkunden wird, ist dieser § 4 in Ihrem Vertragsentwurf zunächst mit enthalten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Die Antwort hat mir wesentlich weitergeholfen. Ich bin auch über die Schnelligkeit positiv erstaunt. Ich werde diesenService gerne wieder nutzen! "