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Prüfung des Kaufvertrages einer Eigentumswohnung

| 21.04.2014 10:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,
ich möchte eine Eigentumswohnung erwerben und habe den Kaufvertragsentwurf erhalten. Ich kaufe zum ersten Mal und bin sehr unsicher, was den Vertrag anbelangt.

Neben der Prüfung des Vertrages auf "Fallstricke" würde ich gerne wissen, ob dieser fehlende, unnötige oder "gefährliche" Vereinbarungen enthält? Worauf muss ich achten, was bedeuten/ können die einzelnen Paragraphen bedeuten, wo sind Konkretisierungen oder Änderungen angebracht?

Der Vertrag ist für mich als Laien zum Teil sehr unverständlich formuliert bzw. kann ich die Tragweite schwer einschätzen, so dass ich sehr auf Ihre Hilfe hoffe!
Schon jetzt einen herzlichen Dank!

hier der Vertrag (anonymisiert):

UR.Nr. für 2014
Kaufvertrag mit Auflassung
HO/HO
Verhandelt
zu XXXX am
Vor dem unterzeichnenden
XXXXX
Notar mit dem Amtssitz in
XXXXX
erschien:

XXXXXX, geboren am XXXXX in ***,
wohnhaft XXXXXX, deutscher Staatsangehöriger,
nach eigenen Angaben nicht verheiratet, hier handelnd
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit

a) für sich im eigenen Namen,
- nachstehend Käufer genannt -,

b) als Vertreter ohne Vertretungsmacht – Genehmigung in grundbuchmäßiger
Form jeweils vorbehaltend für die Verkäufer

ba) Herrn XXXXXX,
wohnhaft XXXXXX,

bb) dessen geschiedene Ehefrau,XXXXX geborene
XXXXX, geboren am XXXXXX, wohnhaft *** in ***,
- nachstehend Verkäufer genannt -,

Der Erschienene wies sich aus durch Vorlage ihres Bundespersonalausweises.
Er ließ – handelnd wie angegeben – folgenden

K a u f v e r t r a g

beurkunden und erklärten:

I.

Vorbemerkung

1) Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts
XXXXXXXverzeichneten

84,16/1.652,38 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung
XXXXXX
Flurstück XXXX Gebäude- und Freifläche,
XXXXXX,
verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 5.
Obergeschoss links und einem Kellerraum, im Aufteilungsplan mit
Nr. 19 bezeichnet,
- nachstehend "Kaufobjekt" genannt -.
Im vorerwähnten Grundbuch ist Frau XXXXX noch mit ihrem
Ehenamen XXXXX eingetragen. Die Namensänderung wird
hiermit durch Vorlage der entsprechenden Personenstandsurkunde
nachgewiesen.

2) Nach der dem Notar vorliegenden Grundbucheinsicht vom 17.
April 2014 ist das vorgenannte Kaufobjekt wie folgt belastet:

Abteilung II (Belastungen und Beschränkungen):
Keine Belastungen.

Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden):
Nr. 3: DM 332.000,00 Buchgrundschuld für die
XXXXXXXX

Das Grundpfandrecht wird vom Käufer nicht übernommen; es ist
auf Kosten des Verkäufers im Grundbuch zu löschen. Die dem
Recht zugrunde liegenden Darlehnsverbindlichkeiten sind aus
dem Kaufpreis abzulösen. Die Beteiligten beauftragen den Notar,
die Löschungsunterlagen bei der Gläubigerin des Grundpfandrechts
anzufordern und entgegenzunehmen. Abzulösenden
Gläubigern darf eine Abschrift dieser Urkunde erteilt werden. –

3) Ein Vermerk, wonach die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung
erforderlich sei, ist im Grundbuch nicht festgeschrieben.

II.
Verkauf
Der Verkäufer verkauft dem dies annehmenden Käufer das in Ziffer I.
Absatz 1) bezeichnete Kaufobjekt.

III.
Kaufpreis
1) Der Kaufpreis beträgt
€ 185.000,00
- in Worten: Euro einhundertfünfundachtzigtausend -.

2) Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist, dass

a) alle zur Rechtswirksamkeit dieses Vertrages etwa erforderlichen
Erklärungen vorliegen, insbesondere die Genehmigung
der hier vertretenden Verkäufer in jeweils grundbuchmäßiger
Form,

b) die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist
und ihr nur solche Grundbucheintragungen im Range vorgehen
oder gleichstehen, die vorstehend aufgeführt sind
oder an deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat;

c) alle zur Löschung von Belastungen erforderlichen Unterlagen,
die der Auflassungsvormerkung im Range vorgehen

oder gleichstehen und nicht übernommen werden, vorliegen
und ihre Verwendung aus dem Kaufpreis möglich ist.

3) Der Kaufpreis ist fällig innerhalb von 8 Bankarbeitstagen seit
Zugang einer Bestätigung des Notars an den Käufer, dass die vorstehenden
Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises eingetreten
sind, jedoch nicht vor dem 1. Juli 2014.

4) Der Käufer ist berechtigt und verpflichtet, den Kaufpreis nach den
Weisungen des Notars zu zahlen. Soweit erforderlich, ist er nicht
an den Verkäufer auszuzahlen, sondern zur Lastenfreistellung zu
verwenden. Zahlungen unmittelbar an den Verkäufer sind zu
gleichen Teilen auf das Konto von Herrn XXXXX Nr. *** bei der ***,
BLZ *** und auf das Konto von Frau XXXX Nr. *** bei der
***, BLZ *** zu leisten.

5) Der Käufer kommt in Verzug, wenn der Kaufpreis am Fälligkeitstag
ganz oder teilweise nicht auf dem jeweiligen Empfängerkonto
eingeht. Ab diesem Zeitpunkt ist der offenstehende Kaufpreis mit
einem Verzugszins für das Jahr von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz, der derzeit -0,63% beträgt, zu verzinsen.

6) Der Käufer unterwirft sich dem Verkäufer gegenüber wegen
seiner Zahlungsverbindlichkeit von € 185.000,00 nebst 5 % Zinsen
jährlich über dem Basiszins - aus Gründen des Vollstreckungsrechts
ab 2. Juli 2014 - der sofortigen Zwangsvollstreckung aus
dieser Urkunde und ermächtigt den Notar, vollstreckbare Ausfertigung
ohne weitere Nachweise sofort zu erteilen.

7) Der Verkäufer ist berechtigt, ohne Fristsetzung einseitig von
diesem Kaufvertrag zurückzutreten, wenn der Käufer den Kaufpreis
ganz oder teilweise nicht spätestens binnen
30 Kalendertagen seit Eintritt der Fälligkeit gezahlt hat. Das Rücktrittsrecht
erlischt, wenn vor seiner Ausübung der Kaufpreis vollständig
bezahlt wird. Im Falle des Rücktritts trägt alle bis dahin
entstandenen und durch den Rücktritt entstehenden Notar- und
Grundbuchamtskosten der Käufer. Durch den Rücktritt ist das
Recht des Verkäufers, Schadensersatz zu verlangen, nicht ausgeschlossen.

8) Für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis durch Aufnahme von
Fremdmitteln finanzieren möchte, deren Gläubiger zur Absicherung
Grundpfandrechte am Kaufobjekt verlangen, verpflichtet
sich der Verkäufer, zu diesem Zweck an einer Belastung des
Kaufobjekts schon vor der Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten
mitzuwirken.

a) Zu diesem Zweck bevollmächtigt der Verkäufer hiermit unter
Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB den Käufer
vor dem Notar, dessen Sozius, deren Vertretern oder
Amtsnachfolgern, alle zur Belastung des Kaufobjektes mit
Grundpfandrechten in beliebiger Höhe erforderlichen oder
geeignet erscheinenden Erklärungen abzugeben und den
jeweiligen Eigentümer dinglich der sofortigen Zwangsvollstreckung
zu unterwerfen, Rangänderungen und Rangvorbehalte
zu erklären sowie Sicherungszweckerklärungen abzugeben.

b) ***In gleichem Umfang wie zu Buchstabe a) und zusätzlich
zur Abgabe abstrakter Schuldanerkenntnisse / Schuldversprechen
für den Käufer und zu seiner persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung
in beliebiger Höhe bevollmächtigen
Verkäufer und Käufer hiermit mit Wirkung für sich und
ihre Erben unter Befreiung von den Beschränkungen des §
181 BGB die Notariatsmitarbeiter XXXXXX
und XXXXXX, sämtlich beim Notar, je einzeln,
ohne dass eine Verpflichtung zum Handeln besteht, vor dem
Notar, dessen Sozius sowie deren Vertretern oder Amtsnachfolgern
entsprechende Erklärungen abzugeben.
Von der vorstehenden Bevollmächtigung der Mitarbeiter des
Notars soll nur in dringenden Ausnahmefällen Gebrauch
gemacht werden. Gegebenenfalls wird der Käufer die Mitarbeiter
schriftlich (Telefax oder E-Mail genügt) hierzu auffordern.

c) Die vorstehende Vollmachtserteilung geschieht unter folgenden
Einschränkungen:

aa) Der Käufer weist den Darlehnsgeber unwiderruflich an,
das Darlehn gemäß den Kaufpreisvereinbarungen auszuzahlen;
der Notar wird angewiesen, eine einfache
Abschrift dieser Urkunde und der Grundschuldbestellungsurkunde
der Finanzierungsgläubigerin als Anzeige
der Zahlungsanweisung mit der Bitte um Bestätigung zu
übersenden;

bb) der Verkäufer kann bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung
im Falle der Rückabwicklung aus Gründen, die er
nicht zu vertreten hat, Löschung des Grundpfandrechtes
verlangen gegen Rückzahlung lediglich der Darlehensbeträge,
die an den Verkäufer oder gemäß dessen
Weisung ausgezahlt worden sind; alle weitergehenden
Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen
innerhalb oder außerhalb der
Grundschuldbestellungsurkunde gelten erst, nachdem
der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung;
ab diesem Zeitpunkt gelten sie
für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber;

cc) der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der
Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten.

d) Der die Grundpfandrechtsbestellung beurkundende oder
beglaubigende Notar wird angewiesen, die vorstehend erteilte
Vollmacht nur zu verwenden, wenn die vorgenannten
Einschränkungen beachtet werden; diese Einschränkungen
sind jedoch dem Grundbuchamt gegenüber im Außenverhältnis
nicht nachzuweisen.

e) Das bestellte Grundpfandrecht darf auch nach der Eigentumsumschreibung
auf den Käufer bestehen bleiben. Alle
Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihm
zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab vollständiger
Zahlung des Kaufpreises, in jedem Falle aber ab Eigentumsumschreibung,
auf den Käufer übertragen. Die entsprechende
Grundbucheintragung wird bewilligt.

f) Der Käufer verpflichtet sich bereits hiermit, den Verkäufer
von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundpfandrechtsbestellung
freizustellen.

g) ***Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die vorstehende
Vollmacht zu b) auch die Befugnis umfasst, den Käufer persönlich,
d.h. mit der Verantwortung zur finanziellen Verpflichtung
für sein gesamtes Vermögen - auch für seine bei dieser
Gläubigerin eventuell schon bestehenden Verbindlichkeiten
-, zu verpflichten, wie dies üblicherweise von deutschen
Kreditinstituten verlangt wird und ihn dieserhalb der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde zu unterwerfen.

IV.
Rechte des Käufers bei Mängeln, Besitzübergang, Kosten, Sonstiges

1) Das Kaufobjekt wird verkauft in dem Zustand, in dem es sich
zurzeit befindet und in dem es vom Käufer besichtigt wurde. Der
Verkäufer haftet nicht für Größe, Güte und Beschaffenheit des
Sonder- oder Gemeinschaftseigentums. Der Verkäufer erklärt,
dass ihm nicht erkennbare Mängel nicht bekannt sind. Garantien
werden nicht abgegeben. Ausgenommen ist eine Haftung für
Vorsatz oder Arglist.
Der Verkäufer verpflichtet sich, das Kaufobjekt bis zum Besitzübergang
ordnungsgemäß einschließlich etwa notwendiger Reparaturen
zu unterhalten.

2) Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Kaufobjekt frei von
allen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen
und Beschränkungen zu verschaffen, soweit sie vom
Käufer nicht ausdrücklich übernommen werden. Eigentümerrechte
und Rückgewähransprüche an Grundpfandrechten werden
mit Wirkung ab vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf den
Käufer übertragen.

Der Verkäufer garantiert, dass das Kaufobjekt weder einer Wohnungsbindung
noch einer Bindung aufgrund sozialer Wohnraumförderung
unterliegt.
3)

a) Das Kaufobjekt ist derzeit ungenutzt.

b) Verkäufer und Käufer sind verpflichtet, das Kaufobjekt besenrein
geräumt und frei von Miet- und Nutzungsrechten Dritter
am 1. Juli 2014 zu übergeben und zu übernehmen. Der
Käufer kann die Übergabe jedoch nur verlangen, wenn der
Kaufpreis vollständig gezahlt ist oder er ihn Zug um Zug gegen
Übergabe leistet.

c) Mit dem Tage der Übergabe gehen der Besitz und die Nutzungen,
die Lasten und alle Gefahren, insbesondere des zufälligen
Untergangs und der zufälligen Verschlechterung sowie
die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Auf
diesen Zeitpunkt sind alle Vorauszahlungen und Nachzahlungen
abzugrenzen und zwischen Verkäufer und Käufer
auszugleichen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart
wird.

4) Mit Wirkung vom vorgenannten Besitzübergangstage tritt der
Käufer zur Entlastung des Verkäufers in alle sich aus dem Wohnungseigentum
ergebenden Rechte und Pflichten, insbesondere
aus der Teilungserklärung, den Vereinbarungen oder Mehrheitsbeschlüssen
und dem Verwaltervertrag ergebenden Rechte und
Pflichten ein. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen
der Teilungserklärung und die bis zum Tage der Eigentumsumschreibung
ergangenen und ergehenden Beschlüsse oder
Vereinbarungen der Wohnungseigentümergemeinschaft
auch für oder gegen den Käufer wirken.
Der Notar hat darauf hingewiesen, dass unbeschadet der hier
zwischen Verkäufer und Käufer getroffenen Vereinbarungen der
Verkäufer aus den Rechten und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft
endgültig erst mit dem Eigentumsübergang auf den
Käufer ausscheidet. Andererseits haftet auch der Käufer der Ge-
meinschaft gegenüber für vor dem Eigentümerwechsel begründete
und fällige Lastenanteile, wenn dies in der Teilungserklärung
verankert ist; ferner haftet er für ab dem Eigentümerwechsel begründete
Abrechnungsspitzen aus früheren Wirtschaftsjahren. Der
Verkäufer versichert hierzu, dass er mit Miteigentumskosten gegenüber
der Gemeinschaft nicht im Rückstand ist und seines Wissens
auch derzeit keine Sonderumlagen zur Finanzierung größerer
Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen
sind.
Mit dem Verkauf überträgt der Verkäufer an den Käufer gleichzeitig
sein etwaiges Guthaben an der Instandhaltungsrücklage der
Eigentümergemeinschaft und dem sonstigen Vermögen der Gemeinschaft.
Ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs übernimmt der Käufer die
Zahlung des Wohngeldes. Eine Nachforderung aufgrund der
endgültigen Jahresabrechnung ist von Verkäufer und Käufer zeitanteilig
zu tragen. Eine etwaige Rückzahlung steht Verkäufer und
Käufer zeitanteilig zu.
Der Verkäufer bevollmächtigt hiermit den Käufer, mit Wirkung
vom Besitzübergangstage an das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft
auszuüben.

5) Kosten für die Freistellung des Kaufobjektes von nicht übernommenen
Belastungen gehen zu Lasten des Verkäufers zu gleichen
Teilen. Alle übrigen mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung
verbundenen Kosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
Kosten der Genehmigung oder Vollmachtsbestätigung einer
nicht anwesenden Vertragspartei trägt jedoch diese selbst. Die
Beteiligten beauftragen den Notar, die Genehmigung unter
Übersendung eines Entwurfs der Genehmigungserklärung bei dieser
anzufordern.

6) Der Verkäufer erklärt, alle bis heute in Rechnung gestellten
einmaligen öffentlichen Lasten (Erschließungsbeiträge, Kostenersatz
für Haus- oder Grundstücksanschlüsse sowie naturschutzrechtliche
Ausgleichsmaßnahmen und dergleichen) bezahlt zu
haben. Soweit für bis zum heutigen Tage bautechnisch begonnene
Maßnahmen einmalige öffentliche Lasten erhoben werden,
trägt diese der Verkäufer, auch wenn diese Arbeiten noch nicht
in Rechnung gestellt wurden. Der Käufer trägt sämtliche einmaligen
öffentlichen Lasten, die für ab morgen begonnene Maßnahmen
anfallen. Nach Angaben der Beteiligten werden zurzeit
in der Umgebung des Kaufobjektes keine Straßenbauarbeiten
oder sonstige Erschließungsmaßnahmen durchgeführt.

7) Der Notar hat auf die Energieeinsparverordnung hingewiesen. Mit
der Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises übernimmt
der Verkäufer weder eine Garantie für die Richtigkeit der
angegebenen Verbrauchswerte noch erklärt er eine besondere
Beschaffenheit des Kaufobjekts aus energetischer Sicht; er dient
lediglich der Information.

V.
Vollzugsauftrag, Hinweise

Alle zur Wirksamkeit dieser Urkunde erforderlichen Erklärungen bleiben
vorbehalten. Sie und die zur Durchführung des Vertrages erforderlichen
Bescheinigungen sollen von dem Notar eingeholt und mit ihrem
Eingang bei ihm unmittelbar wirksam werden.
Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass

a) das Eigentum erst mit der Eintragung des Eigentumswechsels
im Grundbuch übergeht und diese Eintragung erst erfolgen
kann, wenn alle etwa erforderlichen Genehmigungen und
die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen
der Grunderwerbsteuer vorliegen,

b) der Käufer durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch
gegen anderweitige Veräußerung oder Belastung,
Pfändung oder Insolvenz während der Abwicklungsphase
dieses Vertrages geschützt werden kann,

c) kraft Gesetzes alle Vertragsteile für Gerichts- und Notarkosten
und der Grundbesitz für öffentliche Lasten und Abgaben,
insbesondere rückständige Erschließungskosten haften;
in diesem Vertrag getroffene abweichende Regelungen betreffen
nur das Innenverhältnis der Vertragsteile,

d) alle Vertragsvereinbarungen beurkundungspflichtig sind und
Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde zur Nichtigkeit des
ganzen Rechtsgeschäftes führen können,

e) die mit dieser Urkunde jetzt und in der Folge verbundenen
einkommenssteuerrechtlichen Tatbestände und Rechtsfolgen
auf Verkäufer- und Käuferseite je eigenverantwortlich zu
prüfen sind.

VI.
Auflassung, Grundbucherklärungen
Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem unter
Ziffer I. Abs. 1. dieser Urkunde aufgeführten Kaufobjekt auf den Käufer
übergeht. Diese Erklärung der Auflassung enthält jedoch ausdrücklich
weder die Eintragungsbewilligung noch den Eintragungsantrag. Zu
deren Erklärung wird der Notar, sein Sozius, deren amtlich bestellte
Vertreter oder Amtsnachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich,
über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB bevollmächtigt.

Der Notar wird angewiesen, die Eigentumsumschreibung gemäß
dieser Vollmacht erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn ihm die
Zahlung des Kaufpreises in der Hauptsache nachgewiesen ist.
Die Beteiligten bewilligen und beantragen in das Grundbuch einzutragen:

1) eine Auflassungsvormerkung auf dem Kaufobjekt zugunsten des
Käufers;

2) die Löschung aller jetzt oder bei Eintragung des Eigentumswechsels
auf dem Kaufobjekt für Dritte oder sie selbst eingetragenen
Belastungen und Beschränkungen, auch soweit sie noch weiteren
Grundbesitz betreffen, oder die Pfandfreigabe von diesen Rechten
nach Maßgabe der Bewilligung der Berechtigten;

3) die Löschung der vorstehend bewilligten Auflassungsvormerkung
Zug um Zug mit der Eintragung des Eigentumswechsels, sofern
nicht Zwischeneintragungen erfolgt oder beantragt sind, denen
der Käufer nicht zugestimmt hat.
Darüber hinaus bevollmächtigt der Käufer den Notar, die Löschung
dieser Vormerkung zu bewilligen. Aufgrund einer solchen Bewilligung
soll der Notar den Antrag auf Löschung der Vormerkung beim Grundbuchamt
nur dann stellen, wenn der Verkäufer die Löschung verlangt
und der Käufer dem Notar nicht den Erlass einer dagegen gerichteten
Einstweiligen Verfügung nachweist. Die Verfügung ist innerhalb von
vier Wochen nach einer Aufforderung durch den Notar an die letztbekannte
Adresse des Käufers beizubringen. Das Vorliegen dieser
Voraussetzungen ist nicht gegenüber Dritten, insbesondere dem
Grundbuchamt nachzuweisen. Die Abtretung des Anspruchs aus der
Auflassung ist ausgeschlossen.
Eintragungen in das Grundbuch sollen nach Maßgabe der Anträge
des Notars erfolgen, der berechtigt ist, die Anträge auch einzeln und
eingeschränkt zu stellen und in gleicher Art wieder zurückzuziehen.
Der Notar wird weiter unter Befreiung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB allseits bevollmächtigt, solche Erklärungen mit Wirkung für
und gegen alle Beteiligten abzugeben, die zur Durchführung dieser
Urkunde etwa noch erforderlich werden sollten und sie im Grundbuchverfahren
uneingeschränkt zu vertreten.
Darüber hinaus bevollmächtigen die Beteiligten mit Wirkung für sich
und ihre Erben unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181
BGB
a) den Notariatsbürovorsteher XXXXX,
b) den Notariatsfachangestellten XXXXX,
c) die Notariatsangestellte XXXXX,
d) die Notariatsfachangestellte XXXXXX,
sämtlich beim Notar, je einzeln, ohne dass eine Verpflichtung zum
Handeln besteht, vor dem Notar, dessen Sozius, deren Vertretern oder
Amtsnachfolgern alle zur Durchführung oder Änderung dieser Urkunde
erforderlichen oder geeignet erscheinenden Erklärungen, Bewilligun-
gen und Anträge abzugeben und entgegenzunehmen und neu zu
formulieren.

VII.
Maklercourtage
Nach Erläuterung mit dem Notar stellten die Beteiligten fest, dass
dieser Kaufvertrag durch die Vermittlung der XXXXXX.,
XXXX, zustande gekommen ist.
Nach dem Maklervertrag sind Käufer und Verkäufer verpflichtet, an
die vorgenannte Maklerfirma je eine Courtage nach Erhalt der
Rechnung zu zahlen, und zwar je in Höhe von 3 v.H. des Kaufpreises
zuzüglich jeweils gültiger Mehrwertsteuer (derzeit 19 v.H.).
Die Courtage bleibt bestehen, auch wenn die Kaufvertragsparteien
den Vertrag aufheben oder eine Partei zurücktritt. Voraussetzung ist
allerdings die Rechtswirksamkeit des Vertrages.
Dem Makler darf eine Abschrift dieser Urkunde erteilt werden.
Diese Niederschrift wurde den Erschienenen von dem Notar vorgelesen.
Die Niederschrift wurde von den Erschienenen genehmigt und
von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Kaufvertragsentwurf enthält nach erster Durchsicht keine "Fallstricke" oder unnötige oder "gefährlichen" Vereinbarungen. Auch sehe ich keinen Bedarf für Konkretisierungen oder Änderungen.

Ich möchte jedoch auf folgende Punkte hinweisen:

1.
Nach dem Entwurf soll es offenbar 2 Käufer geben, von denen einer den anderen als Vertreter ohne Vertretungsmacht vertreten soll.

Insoweit ist zur Wirksamkeit des Kaufvertrages erforderlich, dass der vertretene Käufer anschließend den Kaufvertrag durch NOTARIELL ZU BEURKUNDENDE Erklärung GENEHMIGT.

Schließt jemannd ohne Vertretungsmacht im Namen eines anderen einen Vertrag. so hängt die Wirksamkeit des Vertrages für und gegen den Vertetenen von dessen Genehmigung ab (§ 177 Abs. 1 BGB).

Erfolgt die Genehmigung nicht, haftet der Vertreter ohne Vertretungsmacht dem anderen Teil gegenüber nach dessen Wahl auf Erfüllung oder Schadenersatz (§ 179 Abs. 1 BGB).

2.
Unter Ziff. III.6 des Vertragsentwurf unterwerfen sich die Käufer wegen des Kaufpreises von 185.000,-- € nebst Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung.


Dies bedeutet, dass ein Vollstreckungstitel geschaffen wird, aus dem im Falle einer Nichtzahlung des Kaufpreises die Verkäufer ohne weiteres die Zwangsvollstreckung gegen die Käufer betreiben könnten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).

3.
Nach Ziff. 7 sind die Käufer berechtigt, ohne Fristsetzung einseitig vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn die Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise nicht spätestens binnen 30 Tagen seit Eintritt der Fälligkeit gezahlt haben.

Es ist daher wichtig, dass der Kaufpreis pünktlich bezahlt wird.

4.
Bitte haben Sie Verständnis, dass ich im Hinblick auf das Zeitlimit von 2 Stunden zur Beanwortung der Frage nicht auf jeden einzelnen Punkt des Vertragsentwurfs eingehen kann.

Falls Ihnen bestimmte Passagen des Vertragsentwurfs unklar sind, darf ich Sie bitten, im Rahmen der kostenlosen Nachfrage die unklaren Passagen konkret zu benennen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Rückfrage vom Fragesteller 21.04.2014 | 11:53

Sehr geehrter Herr Moosmann,

vielen Dank für Ihre Antwort. Es gibt nur einen Käufer (mich).
Wenn ich den Kaufvertrag richtig verstanden habe, handele ich im eigenen Namen (als Käufer) und als Vertreter ohne Vertretungsmacht der beiden Verkäufer, die in Berlin leben, nicht zur Beurkundung des Kaufvertrages erscheinen und den Kaufvertrag "in grundbuchmäßiger Form" genehmigen müssen, wie aus Punkt III. 2) a) hervorgeht. Ist das üblich so?

Da für die Wohnung eine Buchgrundschuld in Höhe von 332.000 DM besteht, möchte ich natürlich die fachliche Bestätigung haben, dass ich diese Schulden nicht übernehme und dass die Verkäufer (ein geschiedenes Ehepaar) verpflichtet sind, auf ihre Kosten die Schulden (das Grundpfandrecht?) im Grundbuch vorab löschen zu lassen.

Vielen Dank für Ihre Zeit!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.04.2014 | 12:48

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Nach nochmaliger Durchsicht des Vertragsentwurfs ist festzustellen, dass Sie in der Tat als Vertreterin ohne Vertretungsmacht für die Verkäufer handeln sollen.

Das halte ich für dehr ungewöhnlich.

Für Sie besteht hier das Risiko, dass nach Beurkundung des Kaufvertrages die Verkäufer vertragsreuig werden und die Genehmigung verweigern.

Sie hätten dann keinerlei Ansprüche.

Ich rate Ihnen, darauf zu drängen, dass die Verkäufer Ihnen vorab eine notariell beurkundete Grundstücksvollmacht erteilen. Mit einer solchen Vollmacht wäre eine Vertretung der Verkäufer bei Vertragsabschluss durch Sie kein Problem.

2.
Hinsichtlich der im Grundbuch eingetragenen alten Grundschuld über 3332.000,-- DM steht im Vertragsentwurf unter Ziff. I.3 folgendes:

"Das Grundpfandrecht wird vom Käufer NICHT übernommen; es IST auf Kosten des Verkaäufers ZU LÖSCHEN. Die dem Recht zugrundeliegende DARLEHENSVERBINDLICHKEITEN sind AUS DEM KAUFPREIS ABZULÖSEN. Die Beteiligten beauftragen den Notar, die Löschungsunterlagen bei der Gläubigerin des Grundpfandrechts anzufordern und entgegenzunehmen. Abzulösenden Gläubigern darf eine Abschrift dieser Urkunde erteilt werden."

Das ist in Ordnung. Aus dem Kaufpreis ist die gesicherte Forderung abzulösen. Der Grundschuldgläubiger eteilt dann eine Löschungsbewilligung, aufgrund derer die Grundschuld im Grundbuch gelöscht wird. Die Kosten hierfür tragen die Verkäufer.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Bewertung des Fragestellers 21.04.2014 | 14:35

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