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Kaufvertrag Eigentumswohnung - Notar Eintragung der Auflassungsvormerkung

12.07.2009 12:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

ich habe vor eine Wohnung zu kaufen. Der Notar wurde von mir ausgesucht. Kaufvertrag kann noch geändert werden. Entwurf liegt vor.

Es ist für mich wichtig, dass:
- keine Nachteile für mich entstehen
- keine nichtbezahlten Rechnungen etc des jetzigen Eigentümers übernehmen

Im § 4 ist mir aufgefallen, daß die Auflassungsvormerkung, also die
Eintragung eines Sicherungvermerks zu Ihren Gunsten im Grundbuch vor der eigentlichen Eigentumsumschreibung, erst vom Notar beantragt werden soll, sobald der Kaufpreis auf sein Notaranderkonto bezahlt wurde. M. E. sollte die Eintragung der Auflassungsvormerkung sofort nach Vertragsbeurkundung beantragt werden?!?


Danke für die Beratung,
######################################################
Entwurf

Verhandelt in dieser Freien und Hansestadt Hamburg

am 14. (vierzehnten) Juli 2009 (zweitausendneun).


Vor mir,

dem Hamburgischen Notar

XXXXXXX



erschienen heute in meinen Amtsräumen, XXXXXXX:

1. Herr XXXXXXX,

geb. am XXXXXXX,
wohnhaft: XXXXXXX,
ausgewiesen durch Bundespersonalausweis Nr.

handelnd nicht für sich persönlich, sondern aufgrund notarieller Generalvollmacht vom (UR-Nr. des Notars ) welche bei Beurkundung unwiderrufen in Ausfertigung vorgelegen hat und diesem Protokoll in Abschrift, die hiermit beglaubigt wird, beigefügt ist, für

Frau XXXXXXX,
geb. am XXXXXXX,
wohnhaft:XXXXXXX,

2. Herr XXXXXXX,
geb. am XXXXXXX,
wohnhaft: XXXXXXX,
ausgewiesen durch Bundespersonalausweis Nr.

Die Erschienenen erklärten zu meinem Protokoll:


I.

Wir schließen folgenden

K a u f v e r t r a g,

in dem die verkaufende Partei als "Verkäufer" und die kaufende als "Käufer" bezeichnet wird.

§ 1

Kaufgegenstand

Frau XXXXXXX geb. XXXXXXXverkauft das im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Hamburg-XXXXXXX von XXXXXXX Band XXXXXXX Blatt XXXXXXX unter lfd. Nr. XXXXXXX des Be-standsverzeichnisses eingetragene Wohnungseigentumsrecht, belegen XXXXXXX, XXXXXXX Hamburg, bestehend aus einem Miteigentumsanteil von XXXXXXX/XXXXXXX an dem Grundstück, Flurstück XXXXXXX in einer Größe von XXXXXXX qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Hause XXXXXXX im II. Obergeschoss belegenen Wohnung und einem Kellerraum, im Aufteilungsplan mit Nr. XXXXXXX bezeichet, mit allen wesentlichen Bestandteilen und sämtlichem Zubehör (im folgenden auch "Kaufgegenstand" genannt) an

Herrn XXXXXXX.

Die rechtlichen Verhältnisse des Wohnungseigentums ergeben sich insbesondere aus der Teilungserklärung und der Beschluss-Sammlung. Der Käufer übernimmt hiermit die darin enthaltenen Rechte und Pflichten und erkennt alle in den bisherigen Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse als für sich verbindlich an. Der Verkäufer versichert, dass Sonderumlagen nicht beschlossen sind.
§ 2

Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt

EUR XXXXXXX,00
(EURO XXXXXXX)

und wird wie folgt beglichen:

Den gesamten Kaufpreis zahlt der Käufer zum auf das Anderkonto des Notars bei der

XXXXXXX
Konto-Nr. XXXXXXX
(BLZ ).

Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, aus diesem Betrag etwaige nicht übernommene Belastungen abzulösen und den Restbetrag an den Verkäufer auf dessen Konto bei der


Konto-Nr.
(BLZ )
Kontoinhaber:

auszuzahlen, sobald

- die Eintragung der für den Käufer bewilligten Vormerkung beantragt ist und aus der Grundakte oder Markentabelle keine Umstände ersichtlich sind, die einer Eintragung im Range nur nach dem Recht in Abt. III Nr. 4 entgegenstehen (ausgenommen Gerichtskostenzahlung),

- dem Notar mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung alle zur vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen und

- dem Notar eine vom Käufer unterzeichnete Übergabebestätigung vorliegt oder die Übergabe auf andere Weise nachgewiesen ist.

---------------------------------
EUR XXXXXXX,00 Damit ist der Kaufpreis beglichen.
===================

Etwaige Zinsen aus dem Notaranderkonto stehen dem Verkäufer zu.

Der Notar ist zur Festlegung des hinterlegten Geldes nur nach schriftlicher Anweisung verpflichtet.

Kommt der Käufer mit der Kaufpreiszahlung in Verzug, so hat er vom Eintritt des Verzugs an Zinsen in Höhe von jährlich 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 247 BGB ) zu entrichten, ohne dass hierin eine Stundung liegt. Weitergehende Rechte des Verkäufers bleiben unberührt. Etwaige Zinszahlungen rechnen die Parteien untereinander selbst ab.

§ 3

Grundpfandrechte

Der Kaufgegenstand ist vom Verkäufer frei von Lasten in Abteilung III des Grundbuches zu liefern.

Der Verkäufer beantragt die Löschung aller in Abt. III des Grundbuches eingetragenen Rechte, insbesondere Abt. III lfd. Nr. 4. Er verpflichtet sich, die Löschungsunterlagen zu beschaffen.

Der Verkäufer wird bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe mitwirken. Er übernimmt jedoch keine persönliche Schuld und keine Kosten.

Der Verkäufer bevollmächtigt hiermit den Käufer – unter Freistellung von § 181 BGB -, vor dem amtierenden Notar, einem seiner Sozien oder deren Vertreter solche Grundpfandrechte nebst dinglicher Vollstreckungsunterwerfung (§ 800 ZPO ) am Kaufgegenstand zu bestellen. In die Urkunde ist aufzunehmen, dass die Grundpfandrechte bis zur vollständigen Kaufpreis-tilgung nur die tatsächlich auf den Kaufpreis gezahlten Beträge sichern. Außerdem dürfen die Grundpfandrechte bei einer Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto nur zur Grundakte eingereicht werden, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem Anderkonto hinterlegt oder nachweislich an den Verkäufer gezahlt worden ist. Dem Grundbuchamt ist die Beachtung dieser Einschränkungen nicht nachzuweisen.

Der Käufer weist zudem die von ihm zur Erfüllung seiner Kaufpreiszahlungspflicht eingeschalteten Kreditinstitute unwiderruflich an, die Darlehensvaluten nur nach Maßgabe dieses Vertrages auszuzahlen.

§ 4

Vormerkung

Die Vertragschließenden bewilligen und beantragen die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer in das Grundbuch.

Von diesem Protokoll soll nur ein Exemplar mit der Vormerkungsbewilligung versehen und vom Notar zum Grundbuchamt eingereicht werden, sobald der Kaufpreis bei ihm hinterlegt oder nachweislich an den Verkäufer gezahlt ist.

Der Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung nach Eigentumsumschreibung wieder zu löschen, sofern nicht Zwischenanträge gestellt oder Zwischeneintragungen erfolgt sind, denen er nicht zugestimmt hat.

§ 5

Vorkaufsrecht

Der Verkäufer versichert, dass der Kaufgegenstand nicht vermietet ist. Folglich besteht kein Mietervorkaufsrecht gemäß § 577 BGB .

§ 6

Übergabe

Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand dem Käufer am geräumt und frei von Mietverhältnissen oder sonstigen Nutzungsrechten Dritter zu übergeben, sofern der gesamte Kaufpreis auf dem Anderkonto hinterlegt oder nachweislich an den Verkäufer gezahlt worden ist.

§ 7

Verrechnungstag

Die Lasten, Kosten und Nutzungen des Kaufgegenstandes gehen im Innenverhältnis zwischen den Parteien am Übergabetag (Verrechnungstag) von dem Verkäufer auf den Käufer über und werden auf diesen Tag nach Verhältnis der Zeit abgerechnet. Insbesondere hat der Käufer von diesem Tage an das Wohngeld zu zahlen.

Der Verkäufer versichert, dass er keine Wohngeldrückstände hat.

Der Verkäufer tritt hiermit sein am Verrechnungstage etwa vorhandenes Guthaben aus Instandhaltungsrücklagen an den Käufer ab.

Der Verkäufer hat bis zum Übergabetag den gegenwärtigen Zustand des Kaufgegenstandes auf seine Kosten zu erhalten und dem Käufer sämtliche Grundstückspapiere, soweit er sie besitzt, auszuhändigen.

§ 8

Risikotragung

Die Gefahr und die Verkehrssicherungspflichten gehen mit der Übergabe auf den Käufer über, wogegen ihm von diesem Tage ab die etwaigen Versicherungsleistungen zustehen.

Es ist Sache des Käufers, das Haftpflicht-Risiko ab der Übergabe zu decken.

Der Notar hat auf die gesetzliche Anzeigepflicht und die befristeten Kündigungsrechte nach §§ 96 , 97 VVG hingewiesen.

§ 9

Lasten und Beschränkungen

Der Kaufgegenstand ist in Abteilung II des Grundbuches unbelastet und auch so zu liefern. Sollten gleichwohl Rechte eingetragen sein, an deren Bestellung der Käufer nicht mitgewirkt hat, wird hiermit die Löschung vorsorglich beantragt.

Der Verkäufer erklärt, dass ihm aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Beschränkungen und Lasten - außer den üblichen öffentlich-rechtlichen - nicht bekannt sind, dass ihm weder Baulasten noch behördliche Auflagen bekannt sind und dass weder eine Bindung nach dem Wohnungsbindungs- noch nach dem Wohnraumförderungsgesetz besteht.

Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge trägt der Verkäufer für solche Maßnahmen, die bis zum heutigen Tage hergestellt oder bereits bautechnisch begonnen sind; im Übrigen trägt sie der Käufer.

§ 10

Sachmängel

Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen altersbedingten Zustand. Als Ergebnis der Vertrags- und Kaufpreisverhandlungen besteht Einigkeit darüber, dass Ansprüche und Rechte des Käufers wegen etwaiger erkennbarer oder verborgener Sachmängel ausgeschlossen sind. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht für etwaige in diesem Vertrag enthaltene Garantien oder Beschaffenheitsvereinbarungen sowie nicht bei vorsätzlichem oder arglistigem Verhalten.

Der Notar hat über die Rechtswirkungen dieser Vereinbarung und über die Abweichungen zur gesetzlichen Regelung informiert.

Dem Verkäufer sind verborgene Mängel oder ein Befall mit Hausschwamm, Hausbock oder Trockenfäule nicht bekannt.

Dem Käufer ist bekannt, dass ein Energieausweis gem. Energieeinsparverordnung (EnEV) vorliegt / nicht vorliegt. Rechte kann der Käufer daraus nicht herleiten.

§ 11

Kosten und Abgaben

Sämtliche mit diesem Vertrag und seiner Ausführung verbundenen Kosten und Abgaben (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) trägt der Käufer. Ebenso trägt der Käufer sämtliche Kosten für die Kaufpreishinterlegung und die Verwalterzustimmung.

Die Kosten einer etwaigen Genehmigungserklärung/Vollmachtsbestätigung trägt die jeweils vertretene Partei.

Die bei Gläubigern und Grundbuchamt entstehenden Kosten für die Löschung der nicht
übernommenen Belastungen trägt der Verkäufer.

Die Grunderwerbsteuer ist unverzüglich nach Zugang des Steuerbescheides vom Käufer zu zahlen.

§ 12

Maklercourtage

Dieser Vertrag ist vermittelt durch die Firma

XXXXXXX,
Anschrift:XXXXXXX, XXXXXXX Hamburg.

Die Maklercourtage beträgt 6,84 % des Kaufpreises incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Sie ist mit dem Abschluss dieses Vertrages verdient und fällig. Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer und dem vermittelnden Makler, diese Courtage an den Makler zu zahlen, dem hiermit ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gemäß § 328 BGB eingeräumt wird.

§ 13

Wirksamkeitsbedingung

Die Wirksamkeit dieses Kaufvertrages ist abhängig von der Zustimmung des Verwalters. Der Käufer wird auf Anfordern dem Verwaltervertrag beitreten und eine Verwaltervollmacht erteilen.

Verwalter ist die Firma XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX Hamburg.

§ 14

Schlussbestimmungen

Die Beteiligten bestätigen, dass mit den hier vereinbarten Regelungen alle vorbereitenden Absprachen überholt und ersetzt sind. Der in den Verhandlungen für notwendig erachtete Regelungsbedarf wird durch dieses Protokoll vollständig erfasst. Es haben weder die Finanzierungsbank des Käufers bei dieser Veräußerung noch der Verkäufer bei der Kaufpreisfinanzierung mitgewirkt.

Die Erschienenen erklärten, für eigene Rechnung bzw. für Rechnung der hier von ihnen Vertretenen zu handeln.

Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam oder lückenhaft sein oder werden, so wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hierdurch nicht berührt.

II.

Wir beauftragen und bevollmächtigen den Notar, diesen Vertrag durchzuführen, alle dafür erforderlichen Unterlagen zu beschaffen und uns im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten, auch mittels notarieller Eigenurkunden.

Alle Unterlagen einschließlich Grunderwerbsteuerbescheid sowie etwaige Genehmigungen sollen dem Notar übersandt werden. Rechtsgeschäftliche Genehmigungen werden mit Zugang beim Notar wirksam.

Wir sind von dem Notar darauf hingewiesen worden, dass

a) der Käufer erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch Eigentümer wird,
b) für die Kosten, Abgaben und rückständige öffentliche Lasten eine gesamtschuldnerische Haftung besteht,
c) er das Grundbuch am 10.07.2009, nicht jedoch am Tage der Beurkundung eingesehen hat und der Vertrag trotz Belehrung gem. § 21 BeurkG beurkundet wird. Der Notar wird das Grundbuch erneut einsehen, bevor er Auszahlungen vom Anderkonto vornimmt,
d) der Verwalter die Beschluss-Sammlung führt und in dieser enthaltene Beschlüsse Regelungen der Gemeinschaftsordnung abändern können,
e) das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer erst dann in das Grundbuch einträgt, wenn die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und etwaige Genehmigungen vorliegen sowie ein Gerichtskostenvorschuss gezahlt worden ist,
f) diese Urkunde alle Vereinbarungen der Vertragsparteien, insbesondere den Kaufpreis, richtig und vollständig enthalten muss, da anderenfalls der Vertrag nichtig ist,
g) der Kaufvertrag bei einem Widerruf des Darlehensgeschäftes unwirksam sein kann, wenn beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit darstellen,
h) es allein Sache der Vertragsparteien ist, steuerliche Folgen dieses Vertrages zu prüfen, der Notar insoweit keine Gewähr übernimmt und es eine sog. „Spekulationssteuer“ gibt.

III.

1. Die Erschienenen erklärten sodann die Auflassung wie folgt:

Wir sind uns darüber einig, dass das Eigentum an dem vorbezeichneten Kaufgegen-stand gemäß § 1 dieses Vertrages auf den Käufer übergeht und bewilligen und beantragen die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.

2. Von diesem Protokoll soll nur ein Exemplar mit der Auflassungserklärung versehen und von dem Notar zum Grundbuchamt eingereicht werden, sobald die erforderlichen Unterlagen vorliegen und der Kaufpreis nachweislich gezahlt oder sichergestellt ist.

3. Die Vertragschließenden bevollmächtigen

a ) Herrn XXXXXXX,
b ) Herrn XXXXXXX,
c ) Herrn XXXXXXX,
d ) Frau XXXXXXX,

sämtlich Bürovorsteher, XXXXXXX, XXXXXXX Hamburg,

und zwar jeden für sich allein, zur Durchführung und ggf. Rückabwicklung dieses Vertrages alle Erklärungen abzugeben, einschließlich Änderungen dieser Niederschrift, Grundbuchanträge zu stellen bzw. zurückzunehmen und ggf. die Identitätserklärung abzugeben sowie den Rangrücktritt und die Löschung einer Auflassungsvormerkung und anderer Rechte zu bewilligen und zu beantragen; die Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt.

Die Beteiligten erteilen den Bürovorstehern auf eigenen ausdrücklichen Wunsch zum Vollzug dieser Urkunde den Auftrag und die im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht, am Kaufgegenstand Grundpfandrechte in beliebiger Höhe nebst dinglicher Vollstreckungsunterwerfung zu bestellen, wobei auch die Zweckerklärung und - für den Käufer persönlich - auch das Schuldanerkenntnis einschließlich Vollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen erklärt werden dürfen. Der Notar hat über die Bedeutung dieser Erklärung belehrt, insbesondere im Hinblick auf den Inhalt und die rechtliche Bedeutung von Grundpfandrechten nebst der abstrakten Zinsen und Nebenleistung, der abstrakten persönlichen Haftung aus einem Schuldanerkenntnis, der prozessualen und vollstreckungsrechtlichen Folgen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden und die besondere Funktion der Zweckerklärung. Weiter hat der Notar darauf hingewiesen, dass eine Bevollmächtigung Dritter zur
Abgabe derartiger Erklärungen nur in begründeten Fällen sinnvoll ist, um ein sachgerechtes Beurkundungsverfahren nicht zu unterlaufen.

Dazu erklärte der Käufer:

Zur Grundschuldbeurkundung möchte ich persönlich kommen / nicht kommen, weil die Bürovorsteher als Vertrauenspersonen die Belange der Parteien wahren und ich vom Notar bereits ausführlich über den üblichen Grundschuldinhalt und die persönliche Haftungsübernahme informiert und belehrt worden bin.

Die Bevollmächtigten können Untervollmachten erteilen und sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Die Vollmacht erlischt 3 Monate nach der vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung. Sie wird unabhängig von der Wirksamkeit dieses Vertrages erteilt und darf nur vor dem Notar, einem seiner Sozien oder deren Vertreter genutzt werden.


Vorgelesen, genehmigt und unterschrieben:

-- Einsatz geändert am 12.07.2009 20:26:01

Eingrenzung vom Fragesteller
12.07.2009 | 20:27
12.07.2009 | 22:02

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Ihre Besorgnis hinsichtlich der Regelung über die Auflassungsvormerkung ist unbegründet.
Der risikoreiche Zeitpunkt für den Käufer besteht erst bei der Auszahlung vom Notaranderkonto.
Den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung von der Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar abhängig zu machen, ist jedenfalls unbedenklich, da eine Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer u.a. erst dann von dem Notar vorzunehmen ist, wenn dem Notar eine von Ihnen unterzeichnete Übergabebestätigung vorliegt oder die Übergabe auf andere Weise nachgewiesen ist.

Es ist insoweit nicht ersichtlich, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht gesichert wäre. Selbstverständlich hat der Notar gegenüber dem Grundbuch festzustellen, dass der Eintragungsantrag auch vorliegt. Unter diesen Voraussetzungen ist die Auflassungsvormerkung gewährleistet.

Bei der Beurkundung sollten Sie aber den Notar auf diesen Punkt noch einmal ansprechen und sich etwaige Bedenken Ihrerseits ausräumen lassen.
Sie könnten aber auch darauf bestehen, dass nachfolgender Passus des Vertragsentwurfs gestrichen wird:

"Von diesem Protokoll soll nur ein Exemplar mit der Vormerkungsbewilligung versehen und vom Notar zum Grundbuchamt eingereicht werden, sobald der Kaufpreis bei ihm hinterlegt oder nachweislich an den Verkäufer gezahlt ist."

Insgesamt halte ich die bestehende Vertragsregelung aus den vorgenannten Gründen aber für unbedenklich.

Sie sollten aber noch klären,

ob Eigentümerbeschlüsse vorliegen, die die Änderung der Teilungserklärung zum Gegenstand haben,

ob gerichtliche Verfahren der Gemeinschaft bzw. gegen die Gemeinschaft anhängig sind oder

ob noch größere Instandsetzungen anstehen.

Insgesamt unterliegt der vorgelegte Entwurf keinen rechtlichen Bedenken, inbesondere liegen keine zu beanstandenen Benachteiligungen Ihrerseits vor.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.



Rechtsanwalt Karlheinz Roth

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