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Kauf nach Umbau, Umbau durch WEG anfechtbar?

| 10. Mai 2014 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:47

Sehr geehrte Damen und Herren,

2007 kaufte ich eine Eigentumswohung (ich nutze sie als Büro) in einer sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzten WEG. Der Vorbesitzer hat dort viele Wohnungen/Büros und ist weiterhin Mehrheitseigentümer. 2006 wurde die von mir gekaufte Wohnung durch den Vorbesitzer vergrößert. Vorher waren es 80qm, meine Eigentumswohnung erhielt ein Zimmer eines anderen Büros hinzu und hat nun 110qm. Alles mit Baugenehmigung. Ich kaufte die Wohnung nach dem Umbau (war vorher Mieter)

In der WEG haben wir leider einen sehr klagewütigen Wohnungsbesitzer, der gegen den Mehrheitseigentümer und den Verwalter in jeder erdenklichen Weise klagt, so z.B. gegen eine Pergolla auf einer Terasse als eines von vielen Beispielen. Er stemmt sich gegen jeden Beschluß der WEG, alles läuft nur noch über Gerichte. Aktuell tobt ein regelrechter Krieg und er droht an, nun jeden der WEG verklagen zu wollen.

Was mir vor dem Kauf nicht klar war, dass bauliche Veränderungen einheitliche Beschlüsse brauchen. Konkret wurde in eine tragende Wand eine Tür gesetzt und eine kleine Trockenbauwand gesetzt.Eine Baugenehmigung dafür lag vor, auf meine jetzige Nachfrage teilte mir der Vorbesitzer mit, dass er aber keinen WEG-beschluss angefragt hat.

Frage:
Hätteder Vorbesitzer einen WEG-beschluß gebraucht und ich nun auch auf Rückbau verklagt werden?

Ich bedanke mich für die Antwort!

Mit freundlichen Gruß
Madamchen

10. Mai 2014 | 11:15

Antwort

von


(3335)
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30449 Hannover
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Sehr geehrte Fragestellerin,

sämtliche baulichen Veränderungen bedürfen eines Einheitsbeschlusses in der WEG, sofern das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

In Ihrem Fall dürfte dies, vorbehaltlich einer Prüfung der Teilungserklärung, der Fall sein, da tragende Wände grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum stehen, sodass auch Durchbrüche für Türen im Beschlusswege beschlossen werden müssen.

Wenn dieses versäumkt worden ist, besteht grundsätzlich ein anspruch gegen Sie, den Rückbau zu dulden. Eine direkte Beseitigungspflicht besteht für Sie als Sonderrechtsnachfolger nicht ((BayObLG,
Beschluss v. 27.3.2003, 2Z BR 122/02 )).

Wenn allerdings bereits ein gewisser Zeitraum vergangen ist, so stehen die Chancen gut, dass der Anspruch verwirkt ist. So beispielsweise das OLG Frankfurt (Beschluss vom 10. Juli 2009 · Az. 20 W 243/07 ):

"Eine Verwirkung von Ansprüchen eines Wohnungseigentümers wegen rechtswidriger baulicher Veränderungen und rechtswidriger Nutzung des Gemeinschaftseigentums setzt voraus, dass zu dem Zeitablauf ohne Geltendmachung der Ansprüche (Zeitmoment) besondere Umstände hinzutreten, die das verspätete Geltendmachen als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (Umstandsmoment). Erforderlich ist insoweit, dass sich der Verpflichtete auf Grund des gesamten Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dieser werde in Zukunft das Recht nicht mehr geltend machen. Davon ist nicht auszugehen, wenn berechtigte Wohnungseigentümer in Verhandlungen über eine Neuordnung des Gemeinschaftsverhältnisses diese Ansprüche als Verhandlungsmasse einbringen und der verpflichtete Wohnungseigentümer in diese Verhandlungen einlässt, ohne aber die verlangten Gegenleistungen zu erbringen."

Grundsätzlich wären Sie zur Duldung verpflichtet, die Chancen stehen allerdings gut, dass eine Verwirkung eingetreten ist.

Wenn Sie weitere Hilfe brauchen sollten, steht Ihnen meine Kanzlei in dieser Sache gerne zur Seite, die auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 16. Mai 2014 | 11:49

Sehr geehrter Herr RA Hoffmeyer,

ich danke für die Antwort.

Ich habe trotzdem eine Nachfrage. Sie wiesen daraufhin, dass der Anspruch auf Rückbau verwirkt sein könnte. Ich habe daraufhin nochmal nach Verjährung gesucht und einige Hinweise gefunden, dass dafür gilt: der Anspruch verjährt gem. §§ 195,199 BGB in drei Jahren.

Ist das so korrekt?

http://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/verjaehrung-von-rueckbauanspruch_258_121756.html

ode rauch:
http://blog-mietrecht.de/?p=379

Vielen Dank!


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16. Mai 2014 | 12:47

Sehr geehrte Fragestellerin,

es ist richtig, dass neben der Verwirkung der Anspruch auch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195 , 199 BGB verjährt.

Die Verjährung beginnt ab Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis.

Falls die Baumaßnahme daher offensichtlich gewesen sein sollte, begann die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2006 und endete am 31.12.2009.

Selbst wenn die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis erst im Jahre 2010 passierte, wäre der Anspruch verjährt, andernfalls auch aus den o.g. Gründen verwirkt.

Sie können daher beruhigt sein, dass kein Rückbau mehr stattfindet.

Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber gerne auch weitere kostenfreie Nachfragen beantworte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16. Mai 2014 | 12:50

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