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Kauf einer Eigentumswohnung mit Galerie - Galerie jetzt ausgebaut - Wohnfläche?

| 23.01.2014 09:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Bei dem Erwerb einer Wohnung sollte der Käufer prüfen, ob vorgenommene Umbauten genehmigt worden sind. Ist dies nicht der Fall, sollte vorab geklärt werden, ob die baurechtlichen Vorschriften eingehalten wurden, so dass ggf. notwendige Genehmigung noch beantragt werden kann.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe vor, mir eine 1 Zimmer Eigentumswohnung in München zu kaufen. Es handelt sich hierbei um eine Galeriewohnung. Im 2. Stock ist der Wohnbereich/Küche/Bad/Balkon (40 qm). Im 3.Stock (Dachgeschoss) befand sich eine offene Galerie mit Geländer (10 qm) ohne Heizung. Man konnte also vom Wohnzimmer in den 3.Stock sehen. Verbunden sind beide Stockwerke innerhalb der Wohnung mit einer Wendeltreppe. Vom Treppenhaus aus haben 2.+3. Stock seperate Eingangstüren.
Es wurde dann vor ein paar Jahren durch eine Firma (Auftraggeber war der Eigentümer) nachträglich eine Decke/Holzdecke/Boden mit massiven Holzträgern zwischen dem 2.Stock und 3.Stock eingezogen - der 3.Stock also komplett ausgebaut/erweitert. Man kann vom Wohnzimmer (2.Stock) nicht mehr auf die Galerie schauen. Wendeltreppe besteht nach wie vor. Der 3.Stock wird jetzt als Schlafraum genutzt.

Frage 1: Wird durch diesen Ausbau die 1 Zimmer Galeriewohnung jetzt zu einer 2 Zi Whg? (Heizung gibt es im 3. Stock keine)

Frage 2: Laut Teilungserklärung werden 50 qm Wohnfläche ausgewiesen (2.Stock+Galerie) -vor Ausbau. Erhöht sich die Wohnfläche nach dem Einzug der Holzdecke/Boden oder stellt der AUSBAU keine zusätzliche Wohnfläche da?

Frage 3: Muss dieser Umbau/Ausbau von amtswegen genehmigt sein bzw. muss er in Plänen z.B. Aufteilungsplan eingetragen werden? (die Eigentümergemeinschaft bzw. Verwaltung muss lt. Teilungserklärung nicht zustimmen)

Ich würde mich über die Beantwortung der Fragen sehr freuen, da es ja bei einem evtl.
späteren Wiederverkauf der Wohnung wichtig ist zu wissen, welche Angaben der Wohnung entsprechen.

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen

23.01.2014 | 11:24

Antwort

von


(578)
Heinz-Fangman-Str. 2
42287 Wuppertal
Tel: 0202 76988091
Web: http://www.kanzlei-scheibeler.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Genau wird man Ihre Frage nur durch Inaugenscheinnahme der jeweilgen Umbauten und Hinzuziehung eines Architekten oder Bausachverständigen klären können, ich kann Ihnen nur ein ungefähre Einschätzung an die Hand geben.

Soweit ich Sie verstehe, wurde von der Galerie im dritten Stock die tragende Fläche erweitert und der Luftraum über dem Wohnbereich im 2. Stock überbaut. Dies ist möglicherweise auch ohne Baugenehmigung möglich gewesen gemäß Art. 57 Nr. 11 c) der Bayerischen Bauordnung, wonach einzelne Aufenthaltsräume im Dachgeschoss überwiegend zu Wohnzwecken benutzter Gebäude ausgebaut werden dürfen, wenn die Dachkonstruktion und das äußere Erscheiungsbild nicht geändert wurden.

Möglicherweise war die Genehmigung auch nur freigestellt gemäß § 58 der Bayerischen Bauordnung, wenn das Bauvorhaben im Bereich eines Bebauungsplans liegt und diesem entspricht. In diesem Fall hätte der Bauherr aber jedenfalls die Unterlagen bei der Behörde einreichen und sich bestätigen lassen müssen, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Sie sollten den Verkäufer hiernach fragen und sich die damals evtl. eingereichten Unterlagen zeigen lassen.

Ob der Ausbau eine zusätzliche Wohnfläche darstellt, lässt sich ebenso aus der Ferne nicht beurteilen, da ich nicht beurteilen kann, ob die baurechtlichen Vorschriften eingehalten wurden. So müssen Wohnräume gemäß Art. 45 der Bauordnung eine lichte Höehe von 2,40 Metern, im Dachgeschoss 2,20 Meter, haben und ausreichend belüftet sein. Auch gibt es bestimmte Anforderungen an neu einzuziehende Decken. Eine fest installierte Heizung ist jedoch nicht erforderlich, da eine Beheizung ja auch über Radiatoren o.ä. erfolgen kann. Sie sollten aber klären, ob die fehlende Heizmöglichkeit im dritten Stock nicht die Gefahr einer Schimmelbildung mit sich bringt, und dies abermals durch Zuziehung eines Architekten oder sonstigen Bausachverständigen.

Die neu ausgebaute Fläche stellt nur dann eine zusätzliche Wohnfläche dar, wenn sie genehmigt ist oder zumindest nachträglich genehmigt werden kann. Entspricht sie nicht den Vorschriften, kann sie ohne einen Umbau nur als Abstellraum benutzt werden, so dass die Fläche der Wohnfläche nicht hinzuzurechnen ist. In diesem Fall wäre ich auch vorsichtig, die Wohnung als 2-Zimmer-Wohnung zu bezeichnen, obwohl der ursprüngliche Teil der Galerie ja jetzt wohl ein separates Zimmer darstellt. Ich würde diese Formulierung beim Wiederverkauf der Wohnung oder auch bei der Vermietung vermeiden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht

Bewertung des Fragestellers 30.01.2014 | 10:27

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