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Umbau in einer WEG


20.11.2011 21:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack



Hallo,

in unserer Eigentum - Wohnanalage mit 4 Parteien wurden von einer Baufirma
größere Veränderungen im Garten und im Keller der Erdgeschosswohnungen ohne
Eigentümerbeschluss vorgenommen. Es wurden 2 Schächte für mehr Lichteinfall
für die Kellerfenster ausgehoben, Terassen vergrößert und der Garten bezüglich
Baum - Bepflanzung völlig umgestalltet. Zudem drängt sich der Verdacht auf das auch ein
Kellerraum als Wohnraum umfunktioniert wurde, da umfassendes
Heizungsinstallationsmaterial im Treppenhaus zwischengelagert wurde
und eine Heizungsbaufirma zusätzlich mehrere Wochen in den Kellerräumen tätig war.

Der Garten gehört zum Sondereingentum mit Sondernutzung. Die Heizungsanlage ist
Gemeinschaftseigentum.

Die Tätigkeiten der Gartenmaßnahmen habe ich via Foto festhalten können. Die
durchführende Fa. ist mir ebenfalls bekannt. Die Fotos habe ich vor 3 Mo. aufgenommen.
Darauf sind Ausschachtungstätigkeiten mit durchführenden Personen zu erkennen.

Ich selbst besitze 30% Eigentumsanteil. Leider sind die Umbaumanßnahmen den
anderen Eigentümern egal. Von dem Eigentümer - von dem vermutlich die
Umbaumaßnahmen eingeleitet worden sind - erhalte ich absolut keine Auskunft.

Das die exponierten Umbaumaßnahen eigentlich von einem Eigentümerbeschluß
legitimiert sein müssen ist zunächst für mich aufgrund des Umfanges unstrittig.
Die Außenumbauten sind größtenteils sichtbar.

Allerdings ist der Eigentümer dem ich die Umbaumaßnahmen zurechne nicht
aussagewillig. Er macht hierzu keine Angaben.

Nach Rücksprache mit der Hausverwaltung wurde die Baufirma definitiv nicht von der
Hausverwaltung beauftragt.

Zunächst will ich möglichst günstig (d.h. ohne Beauftragung eines eigenen Anwaltes) erfahren
was eigentlich alles umgebaut worden ist. Ob ich dann Rechtsmittel gegen den betreffenden
Eigentümer einlege möchte ich mir nach Klarstellung dann immer noch überlegen. Daher habe
ich die Idee zunächst Anzeige zu erstatten gegen die Baufirma - die die Baumaßnahmen durchgeführt
hat - da Änderungen ohne ausreichende Legitimation am Gemeinschaftseigentum durchgeführt wurde,
wo ich nun mal Miteigentümer bin.

Ich verbinde damit die Hoffnung das der Umfang / Auftragslage / Verursacher im Zuge der Ermittlungen
geklärt bzw. aktenkundig gemacht werden müsste.

Frage:
Ist der Schritt so zu empfehlen ? Wo stelle ich die Anzeige ? Wie soll die Anzeige in etwa formuliert werden um ein Feddback zu erhalten ?
Welche zunächst kostengünstige Alternative gibt es gegebenenfalls um die Offenlegung der
Umbaumaßnahmen, die durch die Baufirma vorgenommen worden sind, zu erwirken ?


Gruß
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Eine strafrechtliche Vorgehensweise würde ich entsprechend Ihrer Schilderung nicht empfehlen.
Zwar könnte man von Sachbeschädigung ausgehen, wenn die Baufirma völlig ohne Auftrag gehandelt hätte, dies ist aber nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht wahrscheinlich.

Es geht hier eher um einen Anspruch nach dem Wohnungseingentumsgesetz (WEG), weil eine Umbaumaßnahme ohne erforderliche Zustimmung erfolgt ist.

Bei der erwähnten Gartenumgestaltung und den sonstigen Baumaßnahmen könnte es sich um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG handeln.

Im Falle baulicher Veränderungen, die über eine reine Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, müssen gemäß § 22 Absatz 1 WEG alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahmen beeinträchtigt werden. Allerdings haben Eigentümer, die durch die Veränderung nicht beeinträchtigt werden kein Einspruchsrecht.

Eine bauliche Veränderung im Sinne dieser Regelung liegt bei einer Umgestaltung oder Veränderung des Erscheinungsbilds vor.

Nach dem zuvor gesagten wäre die Zustimmung anderer Eigentümer erforderlich, falls andere Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden.
Entscheidend ist danach, ob ein anderer Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erleidet. Als Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen, so bereits bei der Änderung des optischen Eindrucks des Gebäudes.

Bei einer Umgestaltung des Gartens, Vergrößerung der Terassen und der Bepflanzung wird man wohl von einer Änderung des optischen Eindrucks ausgehen können.

Daher liegt darin bereits eine Beeinträchtigung, aus der sich die Zustimmungspflichtigkeit der Veränderung ergibt.

Jedenfalls ist festzuhalten, daß nach dem zuvor gesagten, eine entsprechende bauliche Veränderung durch die beeinträchtigten anderen Wohnungseigentümer zustimmungspflichtig wäre.

Die beeinträchtigten Wohnungseigentümer hätten daher einen Beseitigungsanspruch bzgl. der ungenehmigten Umbauten gegen den Eigentümer, der die Umbauarbeiten veranlaßt hat. Wenn sich dieser nicht feststellen läßt, wäre ein Vorgehen gegen die Eigentümergemeinschaft zu erwägen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2011 | 01:30

Vielen Dank für Ihre Ausführungen. Ich darf aber meine Frage noch einmal wiederholen:

Welche zunächst kostengünstige Alternative gibt es gegebenenfalls um die Offenlegung der
Umbaumaßnahmen, die durch die Baufirma vorgenommen worden sind, zu erwirken ?

D.h. meine Anfrage zielt darauf ab die ganze Botschaft zu erfahren was alles umgebaut worden ist. Es gibt möglicherweise Erhöhung von Risiken oder ggf. Verletzung von Auflagen, auch waren nicht alle durchgeführten Tätigkeiten offensichtlich. Erst nach Kenntnis des Sachverhaltes läßt sich aus meiner Sicht entscheiden inwieweit ich mich durch die Umbaumaßnahmen insgesamt beeinträchtigt fühlen kann, oder auch nicht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2011 | 10:23

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Der zuvor erwähnte Beseitigungsanspruch kommt jedenfalls bzgl. der wahrnehmbaren baulichen Veränderungen in Betracht, aber könnte natürlich auch bzgl. der Umbauarbeiten im Keller möglich sein.

Bezüglich der Information über den Umfang der Umbauarbeiten wäre folgendes zu erwägen:

Grundsätzlich ist der Verwalter nach § 27 I Nr. 2 WEG für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Es reicht also nicht, wenn die Hausverwaltung einfach erklärt, sie habe die Arbeiten nicht beauftragt. Als praktischen ersten Schritt würde ich Ihnen daher (aus Beweiszwecken) eine schriftliche Anfrage an die Hausverwaltung empfehlen und Auskunft zu verlangen über bereits vorgenommene und beabsichtigte Baumaßnahmen die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Letztlich werden allerdings weitere Schritte nur auf gerichtlichem Wege durchsetzbar sein, wenn der betroffene Eigentümer sich weigert Informationen zu geben oder die Baumaßnahmen rückgängig zu machen bzw. zu beenden.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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