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Anspruch zur deutsche Zustelladresse von WEG beim Kauf einer Wohnung von Ausländer

11.10.2009 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich bin Norweger, habe mein Wohnsitz in Norwegen und habe eine Ferienwohnung in Berlin gekauft. Die Wohnung ist Teil eines Neubaus, und die Wohnungseigentümergemeinschaft existiert deswegen erst ab August dieses Jahr.

Auf der erste Wohnungseigentümerversammlung, wo ich nicht anwesend war, ist es auf Empfehlung eines Miteigentümers beschlossen, dass alle Miteigentümer eine offizielle Zustelladresse sowie einen Empfangsbevollmächtigten mit Wohnsitz in Deutschland benennen müssen.

Der Beschluss ist in dem Protokoll unter einem Tagesordnungspunkt eingetragen wo, laut die Einberufung, folgende zu behandeln war: „Beschluss darüber, ab welcher Höhe Zahlungsrückstand säumiger Miteigentümer mit Rechtsmitteln beigetrieben werden soll“. Es gibt sonst in der Einberufung kein Tagesordnungspunkt der besonderen Ansprüche zur Zustelladressen behandelt

Der Verwalter wird zukünftig verweigern Unterlagen zu mir zu schicken, weil ich keine Offizielle Zustelladresse und Empfangsbevollmächtigten in Deutschland habe.

Dieser Beschluss wird mir viel aufwand machen und ich fühle mich als Europäischer Ausländer diskriminiert.

Ich habe folgende fragen:

1.Kann dieser Beschluss vielleicht gegen Verordnungen oder Gesetzte stößen weil er der Besitz von Ferienwohnungen in Deutschland von Europäischer Ausländer unnötig erschwert?

2.Wenn darüber nichts in der Einberufung zu lesen ist, ist dieser Beschluss ordnungsgemäß?

3.Welche Sanktionen kann der WEG gegen mir erlassen, falls ich mich nicht nach den Beschluss einordne?

4.Wie gehe ich am besten jetzt vor um dieser Beschluss anzufechten?

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1) und 2)

§ 44 Abs. 1WEG regelt die gesetzliche Zuständigkeit des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 Nr. 1 die prozessuale Seite der Zustellungen.

Grundsätzlich ist der Verwalter daher als Ihr Zustellungsvertreter anzusehen.

Abs. 1 enthält die Klarstellung, dass der Verwalter selbst in Fällen, in denen die Wohnungseigentümer untereinander streiten, grundsätzlich Zustellungsvertreter ist. Dabei ist insbes. an die Fälle zu denken, in denen ein oder einzelne Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer vorgehen.

Nach § 44 Abs. 1 Halbsatz 2 WEG kommt der Verwalter als Zustellungsvertreter nicht in Betracht, wenn er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist.

Hierbei ist insbes. an die Fälle des § 43 Nr. 2 WEG zu denken.

Weitere Fälle der Interessenkollision sind in diesem Zusammenhang die Anfechtung eines Beschlusses durch den Verwalter oder der Beitritt als Nebenintervenient nach § 66 ZPO.

Darüber hinaus sind die genannten Fälle Ausdruck des allg. Prinzips, dass der Verwalter bei Interessenkollisionen die Wohnungseigentümer nicht vertreten kann; dies trifft auch zu, wenn die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer aufgrund des Streitgegenstands nicht sachgerecht unterrichten.

§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG verpflichtet die Wohnungseigentümer, für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, einen Ersatzzustellungsvertreter und zusätzlich dessen Vertreter zu bestellen.

Die Bestellung hat durch Beschluss zu erfolgen.

Es bedarf dazu keiner Aufforderung des Gerichts und auch nicht erst der Rechtshängigkeit eines Prozesses. Die Regelung verpflichtet dazu jederzeit.

Ein solcher Ersatzzustellungsvertreter kann zwar jede natürliche Person sein, doch wird er zweckmäßigerweise aus den Reihen der Wohnungseigentümer zu bestimmen sein.

Dazu ist das Einverständnis des Betroffenen erforderlich. Dieser kann die Aufgabe jederzeit niederlegen. Das Übrige ist i. S. ordnungsmäßiger Verwaltung durch die Wohnungseigentümer zu regeln, etwa Fragen der Erreichbarkeit oder Aufwendungsersatz (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 18. Auflage 2007; § 44 Rz. 4).

Daher ist eine grundsätzliche Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft anzunehmen, so dass kein Verstoß gegen geltendes Recht erkennbar ist.

Die in einer Einladung zu einer Eigentümerversammlung angegebenen Tagesordnungspunkte sind umso genauer zu bezeichnen, je größer ihre Bedeutung und je geringer der Wissenstand des einzelnen Eigentümers ist. Hierbei ist ein solches Maß an Erkennbarkeit und Voraussehbarkeit erforderlich, dass sich der einzelne Wohnungseigentümer über die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Folgen und Konsequenzen einer vorgesehenen Maßnahme klar werden kann.

Der Tagesordnungspunkt „Beschluss darüber, ab welcher Höhe Zahlungsrückstand säumiger Miteigentümer mit Rechtsmitteln beigetrieben werden soll“, genügt meines Erachtens jedoch nicht, um unter dessen einen Beschluss zur Bestellung eines Empfangs- und Zustellungsbevollmächtigten mit ladungsfähiger Adresse in Deutschland zu fassen, so dass meines Erachtens der Beschluss anfechtbar ist.

Frage 4)

Eine Anfechtung des Beschlusses ist nur innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung möglich, da die Anfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden muss.

Da nicht erkennbar ist, wann die Eigentümerversammlung erfolgte und ob die Anfechtungsfrist bereits verstrichen ist, kann eine abschließende Beantwortung derzeit nicht erfolgen.

Insoweit hat die Anfechtungsfrist auch den Zweck, rechtswidrige, aber nicht nichtige Regelungen zu schützen.

In Betracht käme bei Verstreichen der Frist nur eine Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand, wenn Sie ohne ihr Verschulden verhindert waren, die Klagefrist einzuhalten, so das dann auf Ihren Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren ist.

Ob diese Voraussetzungen vorliegen, lässt sich derzeit nicht abschließend beantworten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.10.2009 | 18:06

Ich habe mich vielleicht unpräzis ausgedruckt. Dieser Beschluss ist keine Bestellung von einem Ersatzzustellungsvertreter für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist.

Dieser Beschluss verpflichtet aber alle Miteigentümer die nicht in Deutschland gemeldet sind, eine Zustelladresse / Empfangsbevollmächtigten in Deutschland zu haben.Würden Sie mit dieser Bedeutung des Beschlusses frage 1 anders antworten?

Im Versammlungsprotokoll steht übrigens folgende:
„Die WEG beschließt, dass alle Miteigentümer der Verwaltung bis spätestens zum 15. Oktober eine offizielle Zustelladresse sowie einen Empfangsbevollmächtigten mit Wohnsitz in Deutschland benennen“

Die Eigentümerversammlung erfolgte 24.09.2009.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2009 | 19:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Ich habe Ihre Ausgangsfrage schon so verstanden, wie Sie es nochmals in Ihrer Nachfrage wiederholen.

Meine Beantwortung bleibt jedoch die selbe.

Diese berücksichtigt die wohl dahinter stehende Absicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Durchsetzung von Zahlungsklagen wegen rückständiger Hausgelder etc. der einzelnen Wohnungseigentümer leichter und schneller durchgesetzt werden kann. Dies entspricht meines Erachtens einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Da Grundsätzlich auch der Verwalter für Sie Zustellungsvertreter wäre und die Wohnungseigentümergemeinschaft für den Fall eines Interessenskonflikts einen Ersatzzustellungsvertreter durch Beschluss bestimmen dürfen, halte ich den Beschluss, dass die Wohnungseigentümer eine in Deutschland gemeldete Person als Zustellungsbevollmächtigten zu bestimmen haben, grundsätzlich für rechtskonform.

Kommentierungen und Rechtsprechung zu diesem speziellen Thema ließ sich leider nicht finden. Diese Frage wird, so denke ich, auch noch nicht entschieden wurden sein.

Insofern käme es maßgeblich auf die Wertung des entscheidenden Gerichts an, sofern man eine Anfechtungsklage erhebt.

Diese müsste spätestens am 24.10.2009 bei Gericht eingehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen, Vertretungen sowie weitere Problemlösungen stehe ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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