Kauf einer Immobilie mit Hotel und Gaststätte. Bestandsschutz?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Eine negative Auswirkung ist damit einerseits - mit dem Inhaberwechsel - in Bezug auf die Gaststätte und die Baugenehmigung nicht verbunden, andererseits aber die Person des dann neuen Betreibers in die nähere Prüfung einzubeziehen - im Einzelnen:

Zum Baurecht:
Nach § 56 der Landesbauordnung Niedersachsen, Verantwortlichkeit für den Zustand der Anlagen und Grundstücke, gilt:
"Die Eigentümer sind dafür verantwortlich, dass Anlagen und Grundstücke dem öffentlichen Baurecht entsprechen. [...]."

§ 70, Baugenehmigung und Teilbaugenehmigung, sieht in Abs. 6 eindeutig vor:

"Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung gelten auch für und gegen die Rechtsnachfolger der Bauherrin oder des Bauherrn und der Nachbarn."

Damit gilt diese auch für Sie als rechtsgeschäftlicher Rechtsnachfolger.

Zum Gaststättenrecht gilt hingegen etwas anderes.
Bei dem Niedersächsischen Gaststättengesetz geht es insbesondere darum, wer die Gaststätte "betreibt."

Das kann eine natürliche oder juristische Person, wie eine GmbH, sein.

§ 2 sieht zudem vor:
Anzeigepflichten, Verfahren
"(1) Wer ein stehendes Gaststättengewerbe betreiben will, hat dies, auch wenn es nur für kurze Zeit betrieben werden soll, der zuständigen Behörde mindestens vier Wochen vor dem erstmaligen Anbieten von Getränken oder zubereiteten Speisen anzuzeigen. Die Behörde kann einen früheren Beginn des Gaststättengewerbes zulassen, wenn die Einhaltung der Frist nach Satz 1 für die Betreiberin oder den Betreiber nicht zumutbar ist.

(2) Für die Anzeige nach Absatz 1 ist der Vordruck nach dem Muster der Anlage zu diesem Gesetz zu verwenden. Der Vordruck ist vollständig, in der vorgeschriebenen Anzahl und gut lesbar auszufüllen.
[...]."

Denn wie auch die Gewerbeordnung, auf die das niedersächsische Gaststättengesetz verweist, zeigt, geht es um die Zuverlässigkeit des Betreibers und das ist die natürliche oder juristische Person, letztere durch ein geeigneten Vertreter.

Das stellt exemplarisch folgende Entscheidung der, vgl. VG Augsburg, Urteil vom 24.01.2011 - Au 4 K 09.1790

"Die Gaststättenerlaubnis, deren Erteilung an die Klägerin diese im Wege der Verpflichtungsklage verfolgt hat, ist eine sachgebundene Personalerlaubnis. Ihre Erteilung ist sowohl von persönlichen Voraussetzungen, insbesondere der Zuverlässigkeit des Erlaubnisinhabers, als auch von sachlichen Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Betriebsräume und des Betriebs abhängig. Anders als eine reine Sacherlaubnis, die auf den Rechtsnachfolger übergehen kann, ist die Personalerlaubnis an die Person des Gewerbetreibenden gebunden. Wegen des personengebundenen Einschlags der Gaststättenerlaubnis bedarf ein neuer Betriebsinhaber einer neuen Gaststättenerlaubnis, bei deren Erteilung die persönlichen Voraussetzungen des neuen Bewerbers besonders zu bewerten sind (Mörtel/Metzner, GastG, 4. Aufl., § 4 RdNr. 1)."

Wegen der eindeutigen Gesetzeslage verweise ich anstatt auf Urteile fast allein auf erstere.

Wegen der dennoch geltenden Baugenehmigung sind Änderungen bei der GmbH aber nicht notwendig.

2.
Da können Sie Einsicht in die Akten der Gaststättenaufsichtsbehörde und der Baubehörde nehmen, die immer den aktuellsten Stand haben, was wichtig ist. Das sollte zwar auch der jetzige Gaststättenbetreiber haben, aber der Blick in die behördlichen Akten ist da doch besser und daher anzuraten bzw. vorzuziehen, als allein auf die Unterlagen des Gaststättenbetreibers zu vertrauen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen