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Bestandsschutz bei widerruflich erteilter Baugenehmigung


| 28.08.2006 23:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Wir interessieren uns für ein 1-Familienhaus, Baujahr 1949, 99m^2 inkl. Anbau, in Badenwürtemberg, das zum Verkauf angeboten wird. Bezüglich der Baugenehmigung weist dieses Objekt einige Besonderheiten auf, die uns verunsichern.

Die widerruflich erteilte Baugenehmigung gilt für ein Behelfswohnheim, wodurch "bedingt Bestandsschutz" besteht. Aufgrund des geltenden Planrechts handelt es sich bei dem Grundstück um eine Fläche für Landwirtschaft bzw. Erwerbsgartenbau, wobei hierdurch für diesen Zweck bestimmte Bauten zugelassen sind. Eine endgültige Genehmigung für ein Wohngebäude ist laut Baurechtsamt bisher nicht denkbar. Im Jahr 1968 wurde ein ungenehmigter Anbau erstellt. Auf eine sofortige Beseitigung dieses Anbaus wurde bisher vom Baurechtsamt verzichtet.

Das Haus steht seit etwa 2 Jahren leer.

Unsere Fragen:

1) Müssten wir ständig mit einer Abrissverfügung des illegal erstellten Anbaus oder sogar des ganzen Hauses rechnen? Wie wahrscheinlich wäre eine solche Maßnahme des Baurechtsamts, wenn das Objekt von einer Familie mit zwei Kindern bewohnt würde?

2) Kann der Status der Genehmigung (z.B. stillschweigende Duldung) abhängig von den aktuellen Bewohnern des Objektes sein, d.h. kann sich dieser bei einem Verkauf ändern?

3) Welche Modernisierungsmaßnahmen wären erlaubt (Dämmung des Daches, Dämmung der Außenwände, Dachfenster, Grabungsarbeiten zum Legen einer Drainage, Erneuerung von Heizung, Sanitäre Anlagen, etc.)?


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online- Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Nachdem der Anbau formell und materiell illegal errichtet wurde, hat das Bauaufsichtsamt grundsätzlich das Recht eine Beseitigungsverfügung nach § 65 LBO- BW zu erlassen. Demgegenüber werden Sie sich nicht erfolgreich auf einen Bestandsschutz berufen können, weil es für nicht genehmigte Bauten keinen Bestandsschutz gibt. Mithin besteht auch nach nunmehr über 30 Jahren die Gefahr, den Anbau abreißen zu müssen.

Da hinsichtlich des Gebäudes eine widerrufbare Baugenehmigung existiert, die auch im Verhältnis zu dem Rechtsnachfolger, also dem Käufer gilt, wird hier ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten nur dann zu erwarten sein, wenn Sie das Haus zu reinen Wohnzwecken nutzen werden, ohne das Grundstück jedoch im Übrigen landwirtschaftlich oder zu Erwerbsgartenbauzwecken zu nutzen. Aufgrund der drohenden Nutzungsuntersagung sollten Sie vor Abschluss des Kaufvertrages die geplante Nutzung mit dem zuständigen Bauaufsichtsamt absprechen.

Die zunächst erteilte Baugenehmigung ist nicht an die Person des Antragstellers gebunden, sondern auf das Grundstück und das Bauvorhaben bezogen. Wegen dieses objektbezogenen Charakters gilt die Baugenehmigung auch für und gegen die Rechtsnachfolger des Bauherren (vgl. BGHZ 93, 87, 92). Dies ist in § 58 Abs. 2 LBO-BW ausdrücklich festgelegt.

Weiterhin kann sich der Eigentümer nur dann auf die Verwirkung des Rechts der Behörde, eine Beseitigungsverfügung zu erlassen, berufen wenn die Behörde durch ein positives Tun einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Allein die langjährige Duldung eines rechtswidrigen Bauwerkes begründet keinen Vertrauenstatbestand und kann daher nicht zu einer Verwirkung führen (OVG Rheinland-Pfalz, BRS 36 Nr.216; Beschluss vom 22.12.2003 - 8 A 11816/03.OVG ). Unabhängig davon wird ein Vertrauenstatbestand nur personenbezogen begründet werden können.

Hinsichtlich der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten werden Sie eine Genehmigung grundsätzlich für alle Änderungen, die sich nach außen auswirken, also entweder sichtbar sind oder auch unterirdisch die Abmessungen des Baukörpers verändern, benötigen. Weiterhin wird eine Baugenehmigung bei Eingriffen in das statische System (beispielsweise bei dem Weglassen tragender Wände oder dem Duchburch solcher) oder bei Nutzungsänderungen erforderlich sein. Welche Vorhaben nach der Anlage zu § 50 LBO-BW im Einzelnen verfahrensfrei sind, können Sie meinem Anhang entnehmen. Werden genehmigungspflichtige Veränderungen ohne vorheriges Verfahren vorgenommen, besteht die Gefahr, dass sie rückgängig gemacht werden müssen und gegen Bauherrn ein Bußgeldverfahren eingeleitet wird. Aus diesem Grunde sollten Sie wegen der geplanten Veränderungen mit dem Bauaufsichtsamt zuvor Kontakt aufnehmen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Anhang (zu § 50 Abs. 1 LBO-BW)
Verfahrensfreie Vorhaben Gebäude, Gebäudeteile
1. Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die
Gebäude weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, im Innenbereich
bis 40 m³, im Außenbereich bis 20 m³ Brutto-Rauminhalt,
2. Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, die einem landoder
forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und ausschließlich zur Unterbringung
von Ernteerzeugnissen oder Geräten oder zum vorübergehenden Schutz von
Menschen und Tieren bestimmt sind, bis 70 m² Grundfläche und einer mittleren
Höhe von 5 m,
3. Gewächshäuser bis zu 4 m Höhe, im Außenbereich nur landwirtschaftliche
Gewächshäuser,
4. Wochenendhäuser in Wochenendhausgebieten,
5. Gartenhäuser in Gartenhausgebieten,
6. Gartenlauben in Dauerkleingartenanlagen nach dem Bundeskleingartengesetz,
7. Fahrgastunterstände, die dem öffentlichen Personennahverkehr oder der
Schülerbeförderung dienen,
8. Schutzhütten und Grillhütten für Wanderer, wenn die Hütten jedermann
zugänglich sind und keine Aufenthaltsräume haben,
9. Gebäude für die Wasserwirtschaft oder für die öffentliche Versorgung mit
Wasser, Elektrizität, Gas, Öl oder Wärme im Innenbereich bis 30 m² Grundfläche
und einer Höhe von 5 m, im Außenbereich bis 20 m² Grundfläche und einer Höhe
von 3 m,
10. Vorbauten ohne Aufenthaltsräume im Innenbereich bis 40 m³ Rauminhalt,
11. Terrassenüberdachungen im Innenbereich bis 30 m² Grundfläche,
12. Balkonverglasungen sowie Balkonüberdachungen bis 30 m² Grundfläche;
Tragende und nichttragende Bauteile
13. Wände, Decken, Stützen und Treppen, ausgenommen Außenwände, in
Wohngebäuden und in Wohnungen,
14. nichttragende Wände in sonstigen Gebäuden,
15. Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Wohngebäuden und Wohnungen,
16. Außenwandverkleidungen, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen,
17. sonstige unwesentliche Änderungen an oder in Anlagen oder Einrichtungen,
18. sonstige Änderungen in Wohngebäuden und in Wohnungen;
Feuerungs- und andere Energieerzeugungsanlagen
19. Feuerungsanlagen mit der Maßgabe, daß dem Bezirksschornsteinfegermeister
mindestens zehn Tage vor Beginn der Ausführung die erforderlichen technischen
Angaben vorgelegt werden und er vor der Inbetriebnahme die Brandsicherheit
und die sichere Abführung der Verbrennungsgase bescheinigt,
20. Blockheizkraftwerke in Gebäuden sowie Wärmepumpen,
21. Anlagen zur photovoltaischen und thermischen Solarnutzung,
22. Windenergieanlagen bis 10 m Höhe;
Leitungen und Anlagen für Lüftung, Wasser- und Energieversorgung,
Abwasserbeseitigung und Fernmeldewesen
23. Leitungen aller Art,
24. Abwasserbehandlungsanlagen für häusliches Schmutzwasser,
25. Anlagen zur Verteilung von Wärme bei Warmwasser- und
Niederdruckdampfheizungen,
26. bauliche Anlagen, die dem Fernmeldewesen, der öffentlichen Versorgung mit
Elektrizität, Gas, Öl oder Wärme dienen, bis 30 m² Grundfläche und 5 m Höhe,
ausgenommen Gebäude+),
27. bauliche Anlagen, die der Aufsicht der Wasserbehörden unterliegen,
ausgenommen Gebäude+),
28. Be- und Entwässerungsanlagen auf land- oder forstwirtschaftlich genutzten
Flächen;
Masten, Antennen und ähnliche bauliche Anlagen
29. Masten und Unterstützungen für Freileitungen,
30. Antennenanlagen bis 10 m Höhe,
31. Masten und Unterstützungen für Seilbahnen,
32. Masten und Unterstützungen für Leitungen von Verkehrsmitteln,
33. Fahnenmasten,
34. Sirenen und deren Masten,
35. ortsveränderliche Antennenträger, die nur vorübergehend aufgestellt werden,
36. Signalhochbauten der Landesvermessung,
37. Blitzschutzanlagen;
Behälter, Wasserbecken, Fahrsilos
38. Behälter für verflüssigte Gase mit einem Fassungsvermögen von weniger als 3 t,
39. Behälter für nicht verflüssigte Gase bis 6 m³ Behälterinhalt,
40. Gärfutterbehälter bis 6 m Höhe,
41. Behälter zur Lagerung wassergefährdender Stoffe bis 5 m³ Behälterinhalt,
42. sonstige drucklose Behälter bis 50 m³ Behälterinhalt und 3 m Höhe,
43. Wasserbecken im Innenbereich bis 100 m³ Beckeninhalt,
44. landwirtschaftliche Fahrsilos, einschließlich Überdachung, bis zu 3 m Höhe;
+) Gebäude können jedoch nach Nummer 1 bis 9 verfahrensfrei sein
Einfriedigungen, Stützmauern
45. Einfriedigungen im Innenbereich,
46. offene Einfriedigungen ohne Fundamente und Sockel im Außenbereich, die
einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen,
47. Stützmauern bis 2 m Höhe;
Bauliche Anlagen auf Camping- und Zeltplätzen, in Gärten und zur Freizeitgestaltung
48. Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, auf hierfür
genehmigten Camping- und Zeltplätzen,
49. bauliche Anlagen, die der Gartennutzung, der Gartengestaltung oder der
zweckentsprechenden Einrichtung von Gärten dienen, ausgenommen
Gebäude+) und Einfriedigungen,
50. Pergolen, im Außenbereich jedoch nur bis 10 m² Grundfläche,
51. bauliche Anlagen, die der zweckentsprechenden Einrichtung von Sport- und
Kinderspielplätzen dienen, ausgenommen Gebäude+) und Tribünen,
52. bauliche Anlagen ohne Aufenthaltsräume auf Abenteuerspielplätzen,
53. Sprungtürme, Sprungschanzen und Rutschbahnen bis 10 m Höhe,
54. luftgetragene Schwimmbeckenüberdachungen bis 100 m² Grundfläche im
Innenbereich;
Werbeanlagen, Automaten
55. Werbeanlagen im Innenbereich bis 0,5 m² Ansichtsfläche,
56. vorübergehend angebrachte oder aufgestellte Werbeanlagen im Innenbereich an
der Stätte der Leistung oder für zeitlich begrenzte Veranstaltungen,
57. Automaten;
Vorübergehend aufgestellte oder genutzte Anlagen
58. Gerüste,
59. Baustelleneinrichtungen einschließlich der Lagerhallen, Schutzhallen und
Unterkünfte,
+) Gebäude können jedoch nach Nummer 1 bis 9 verfahrensfrei sein
60. Behelfsbauten, die der Landesverteidigung, dem Katastrophenschutz, der
Unfallhilfe oder der Unterbringung Obdachloser dienen und nur vorübergehend
aufgestellt werden,
61. vorübergehend genutzte unbefestigte Lagerplätze für land- oder
forstwirtschaftliche Erzeugnisse,
62. bauliche Anlagen, die zu Straßenfesten und ähnlichen Veranstaltungen nur
vorübergehend errichtet werden und die keine Fliegenden Bauten sind,
63. bauliche Anlagen, die für höchstens drei Monate auf genehmigten Messe- oder
Ausstellungsgeländen errichtet werden, ausgenommen Fliegende Bauten;
Sonstige bauliche Anlagen und Teile baulicher Anlagen
64. Zufahrten zu verfahrensfreien Anlagen im Innenbereich,
65. Stellplätze bis 50 m² Nutzfläche je Grundstück im Innenbereich,
66. Fahrradabstellanlagen,
67. selbständige Aufschüttungen und Abgrabungen bis 3 m Höhe oder Tiefe, im
Außenbereich nur, wenn die Aufschüttungen und Abgrabungen nicht mehr als
300 m² Fläche haben,
68. Denkmale und Skulpturen sowie Grabsteine, Grabkreuze und Feldkreuze,
69. Brunnenanlagen,
70. Fahrzeugwaagen,
71. Ausstellungs-, Abstell- und Lagerplätze im Innenbereich bis 100 m² Nutzfläche,
ausgenommen Abstell- und Lagerplätze für außer Betrieb gesetzte Fahrzeuge
und deren Teile,
72. untergeordnete oder unbedeutende bauliche Anlagen oder andere Anlagen und
Einrichtungen, soweit sie nicht in den Nummern 1 bis 71 bereits aufgeführt sind,
sowie Anlagen und Einrichtungen, die mit den aufgeführten Anlagen und Einrichtungen vergleichbar sind.

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2006 | 22:36

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre wirklich schnelle Antwort.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist die Nutzung des Hauses nur dann im Sinne der erteilten Baugenehmigung und damit rechtlich gesichert, wenn das Grundstück landwirtschaftlich oder zu Erwerbsgartenbau genutzt wird. Wir planen, das Grundstück zur Pferdehaltung inkl. einer kleinen Reitschule zu nutzen. Würde dies als landwirtschaftliche Nutzung (wie im Bebauungsplan vorgesehen) gelten und somit den Bestandsschutz sichern?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2006 | 00:29

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst gilt als Landwirtschaft allgemein der gezielte Anbau von Pflanzen und die Nutzung und Zucht von domestizierten Tieren zum Zwecke der Produktion von Nahrungsmitteln, Futter, Fasern und anderen Rohstoffen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes hat die Pferdezucht und Pferdehaltung ohne Rücksicht auf den Verwendungszweck dann landwirtschaftlichen Charakter, soweit eine ausreichende Futtergrundlage gegeben ist. Dies gilt auch für die Pensionspferdehaltung, auch wenn zusätzlich (nur unbedeutsame) Nebenleistungen erbracht werden. Unschädlich ist die Bereitstellung von angemessenen Reitanlagen einschließlich Reithalle. Schädlich sind dagegen Gastronomie und sonstige Sport- und Freizeitanlagen. - Soweit die Futtermittel und das Stroh oder anderes in Ihrem eigenen Betrieb erzeugt werden, ließe sich hiernach eine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne der Baugenehmigung begründen.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
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