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Bestandsschutz bei einer Baugenehmigung auf Widerruf

| 28.04.2016 09:36 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Ich bewohne derzeit eine Haus auf einem aussenliegenden Grundstück. Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als Ackerland ausgewiesen. Im Grundbuch ist die Parzelle als "GF- Wohnen" deklariert. Im Bauarchiv existieren die Pläne zu dem Haus und eine "Baugenehmigung auf Widerruf" von 1947, die den Bau eines Behelfsheim gestattet. Der Bau wurde gemäß Plan durchgeführt. Das Haus ist seit dem ununterbrochen als Wohnhhaus genutzt worden.
Genießt das Haus "Bestandsschutz" oder ist mit einer Rückbauverfügung zu rechnen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Die Baugenehmigung kann als Verwaltungsakt grundsätzlich unter Auflagen, Bedingungen, dem Vorbehalt des Widerruf, nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage oder auch befristet erteilt werden. DIes vornehmlich in Ihrem Fall geschehen, die Baugenehmigung steht unter dem Vorbehalt des Widerrufs.

Nach ständiger Rechtspprechung der oberen Gerichte unterleigt die Pflicht der Bauaufsichtsbehörde zur Wahrung und Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände keiner Verwirkung (vgl. Verwaltungsgericht des Saarlandes, Urt. v. 03.06.2009 – 5 K 1767/08).

Sollten also die Voraussetzungen der Baugenehmigung, die Nutzung als Wohfläche, nicht mehr gegeben sein, so müssen sie damit rechnen, dass die Baugenehmigung durch die Bauordnungsbehörde widerrufen wird.

Die Bauaufsichtsehörde muss hier lediglich auf die formelle oder materielle Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung achten, die Ordnungsmäßigkeit der Ermessensbetätigung in den Fällen des Erlasses einer Beseitigungsanordnung setzt im Normalfall nicht mehr als die Feststellung der formellen und materiellen Illegalität der betreffenden Anlage voraus (vgl. Verwaltungsgericht des Saarlandes, Urt. v. 29.08.2000 - 2 R 7/99)

Bestanddschutz in engeren Sinne besteht also solange, wie eine Nutzung nach Baugehmigung fortgesetzt wird. Da jede Nutzungsänderung einer Baugenehmigung bedarf, würde hier die Baugenehmigung von 1947 gegenstandslos werden, sofern Sie die Nutzung von Wohnen auf eine andere Nutzung ändern sollten.

Einen darüber hinaus gehenden Bestanddschutz aus Art. 14 GG wäre lediglich dann abzuleiten, wenn das Gebäude im Zeitpunkt der Errichtung den Maßgaben des Baurechts entsprach und über einen längeren Zeitraum so fortbestand.

In Ihrem Falle geht es aber um die Nutzung des Gebäude, solange Sie diese Nutzung fortsetzen, kann die Baugenehmigung nicht widerrufen werden und Sie genießen den Schutz der Baugenehmigung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2016 | 17:15

Vielen Dank für Ihre ausführliche Einschätzung. Was ich noch nicht ganz verstehe: Steht die dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken im Widerspruch zu einem "Behelfsheim" oder reicht es aus, dass wie in diesem Fall GF-Wohnen im Grundbuch steht ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2016 | 17:22

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Behelfsheime wurden typischerweise gegen Ende des Zweiten Weltkriegs für Ausgebombte und Vertriebene errichtet und dienten Wohnzwecken, wenn auch nicht notwendigerweise permanent, da es sich oft um einfache Hütten handelte.

Die Nutzung zu Wohnzwecken ist also diesem nicht abschüssig, ganz im Gegenteil. Dass dies auch noch im Grundbuch vermerkt ist, stärkt Ihre Position weiterhin, sofern Sie diese Nutzung aufrecht erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 29.04.2016 | 13:57

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