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Keine Baugenehmigung, aber Bestandsschutz?

07.10.2011 22:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe leider folgendes Problem, wir sind im Begriff eine alte Mühle(Baujahr circa 1890) zu kaufen und leider konnten wir bis heute keine alte Baugenehmigung auftreiben und wir sind schon bei allen Ämtern gewesen.
Die Frage stellt sich nun ob wir Bestandschutz für das Gebäude haben, es sanieren und bewohnen können.

Danke für alle Antworten!

Ingo K.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Wenn ich alles richtig verstanden habe, war die Mühle früher unbewohnt. Sie wollen sie zu einer Wohngebäude umbauen.


Bei der Beurteilung der Genehmigungsfreiheit aufgrund Bestandsschutz ist maßgeblich, ob der gegenwärtige oder angestrebte Umbau räumlich, quantitativ und zeitlich in einem derart engen Zusammenhang mit dem bei In-Kraft-Treten der Genehmigungspflicht betriebenen Betrieb steht, dass er sich als fortgeführte Nutzung der Altanlage darstellt(vgl. VG Würzburg, Urteil vom 31.05.2011, Aktenzeichen: W 4 K 09.1117).

Es lässt sich schwer beantworten, weil sie keine Angaben über den Betrieb gemacht haben. Es ist aber grundsätzlich so, dass, wenn einmal das Bauobjekt legal war, nachträglich nicht rechtswidrig durch Rechtsänderung werden kann. Da das Objekt über 120 Jahre alt ist, kann man davon ausgehen, dass es irgendwann mal legal war.

Das einzige was bei Ihnen überhaupt problematisch sein könnte, ist die beabsichtigte Nutzungsänderung oder Errichtung eines Neugebäudes, wenn ich das richtig verstanden habe.

Dies richtet sich weitergehend nach § 35 Abs. 4 BauGB. Sie lautet wie folgt:
"Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1.
die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b)
die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im wesentlichen gewahrt,
c)
die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d)
das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e)
das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f)
im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g)
es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,
2.
die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)
das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c)
das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d)
Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,
3.
die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,
4.
die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,
5.
die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)
die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c)
bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,
6.
die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.
In den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig."

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage ermöglicht zu haben. Diese Beratung kann nicht eine mündliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Diese Frage ist natürlich nicht im Rahmen der Erstberatung zu klären, aber grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, die Nutzung der Mühle zu ändern. Die Mühle an sich, wenn sie früher bewohnt war, hat zu diesem Zweck auch Bestandschutz, weil sie irgendwann in diesen 120 Jahren seit ihrer Errichtung legal gewesen sein muss.
Bei der Nutzungsänderung ist die Frage daher, ob sich Ihr jetziges Vorhaben mit § 35 Abs. 4 BauGB vereinbaren lässt. Dazu müssen weitere Angaben gemacht werden. Sie können aber selbst abschätzen, inwieweit Sie bauen dürfen. Sie müssten sich alles genehmigen lassen, was über die bisherige Nutzung des Objekts in einem nicht unerheblichen Maße hinausgeht.

MIt freundlichen Grüßen


Edin Koca
Rechtsanwalt

www.edinkoca.com
info@edinkoca.com
Taunusstraße 43
60329 Frankfurt am Main

Nachfrage vom Fragesteller 08.10.2011 | 00:45

Sehr geehrter Herr Koca,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Folgendes möchte ich noch sagen, da Sie mich missverstanden habenn bzw. die Frage schlecht gestellt war: Die Mühle war bis vor ca. 15 Jahren noch bewohnt und als Wohnhaus genutzt, ausgebaut. Es war eine Wassermühle, also nicht die "klassische Windmühle". Bis wann die Mühle im Betrieb war, kann ich Ihnen nicht sagen. Nach der Wiedervereinigung Deutschlands wurde die Immobilie aus VEB Besitz über die Treuhand an die jetzige Eigentümerin verkauft. Grundsätzlich geht es uns um die Frage des Kaufs, Komplettsanierung ohne Baugehmigung! Diese wurde bisher nirgendwo (Ämter, Eigentümerin, Archive etc.) aufgefunden und ein Paragraph aus dem Grundgesetz besagt doch, dass man nachweisen muss, dass ein Haus zum damaligen Zeitpunkt legal erbaut worden sein und eine Baugenehmigung vorliegen muss. Diese Baugenehmnigung verlangt das Bauamt als Nachweis und diese Baugenehmigung fehlt eben! Was sollen wir machen? Das kann doch nicht möglich sein!!

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Kneist

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.10.2011 | 01:36

Sehr geehrter Herr Kneist,

die Mühle muss entweder im Jahre 1890 legal errichtet worden sein oder später durch Gesetzesänderung oder sonst legal geworden sein. Ob dies der Fall war, beweist man unter anderem auch mit der Baugenehmigung. Es kann sich aber auch um ein Bauvorhaben handelt, das baugenehmigungsfrei war. Daher kann Vorlage einer solche Baugenehmigung nicht vorgelegt werden. Sie kann auch vernichtet worden sein. Daher wäre eine Vorlage unmöglich. Realakte der Behörde, die eine unmögliche Leistung verlangen, sind nichtig.

Es kommt daher nicht so auf das Formelle an, sondern auf das Inhaltliche, bzw. auf die Frage an, ob eine solche Baugenehmigung irgendwann auch erteilt worden wäre, wenn der Baugenehmigungsantrag gestellt worden wäre. Dazu müsste man alle Vorschriften, die in der Zeit von 1890 bis heute gegolten haben, überprüfen. Es spricht einiges, dass das Objekt als Wohnobjekt in dieser Gegend genehmigungsfrei war. Zudem handelt sich auch nicht um eine Nutzungsänderung des Objekts, so dass der Bestandsschutz gälte, wenn das Objekt legal erbaut worden ist oder in der Zeit legalisiert worden ist. Ich kann Ihnen aber keine entgültige Auskunft erteilen, weil ich alle Vorschriften ab 1890 prüfen müsste. Das kann ich aber von hier aus nicht.

Dieses Vorhaben wäre aber selbst nach heutigen Vorschrfiten gem. § 35 Abs. 1 Nr.1 BauGB zulässig, weil die Wassermühle einem landwirtschaftlichen Betrieb dient. Ich habe insoweit keine Bedenken, wenn die Mühle nicht erheblich erweitert wird.

Mit freundlichen Grüssen

Edin Koca
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 07.10.2011 | 23:57

Falls Sie die Neuerrichtung eines neuen Wohngebäudes an der Stelle einer alten Mühle wünschen, so ist es nicht möglich, dies durch Kauf der alten Mühle zu bewerkstelligen. Sie müssten gem. § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB der bisherige Eigentümer des alten Objekts oder als Nachfolger die Mühle im Wege der Erbschaft erworben haben.

Falls aber die Mühle früher bewohnt war, können Sie diese sanieren und bewohnen. Wie diese früher benutzt worden ist, haben Sie aber nicht gesagt, so dass sich die Frage nicht beantworten lässt.

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