Kapitalisierung Nießbrauchsrecht bei Wohnungsverkauf

Question

Guten Tag,

gerne würde ich wissen, ob es sich lohnt bzw. rechtlich überhaupt möglich ist gegenüber den beteiligten Erben auf die "Kapitalisierung" des Nießbrauchsrechts meiner Großmutter zu bestehen:

Meine Großmutter und ihr bereits verstorbener Ehemann (2 Kinder aus erster Ehe) besaßen zusammen eine Wohnung. Folgendes wurde notariell festgelegt: die Hälfte meiner Großmutter geht an meinen Vater, die Hälfte ihres Ehemannes wiederum hälftig an meine Großmutter und hälftig an seine beiden Töchter. Laut Vertrag hat sie Recht auf 3/4 des Wohnungserlöses, die beiden Töchter des verstorbenen Ehemanns insgesamt auf 1/4. Für meine Großmutter und ihren Mann wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht für diese Wohnung eingetragen. Nun ist meine Großmutter im Heim und die Wohnung muss verkauft werden, da sie das Geld benötigt. Das Nießbrauchsrecht wurde im Grundbuch eingetragen und muss für den anstehenden Verkauf gelöscht werden.

Frage:
- Besteht in diesem Fall ein "Anrecht" auf die Kapitalisierung dieses Nießbrauchrechts, d.h. kann den Erben, die 1/4 der Wohnung geerbt haben und insofern 1/4 des Erlöses bekommen, anteilig der Betrag, der dem Nießbrauch-Kapitalwert von 1/4 der Wohnung (was meiner Großmutter ja eigentlich lebenslänglich zusteht) abgezogen werden? Die beiden Töchter des verstorbenen Ehemanns verweigern dies. Oder verhält es sich durch die Löschung, die für den Verkauf stattfindet, so als ob dieses Recht nie existiert hätte?

- Kann von Seiten meiner Großmutter dies rechtlich geltend gemacht werden, ohne dass die beiden Töchter als Erbinnen des verstorbenen Ehemanns den zwingend notwendigen Verkauf blockieren?

Vielen Dank vorab!

Rechtsanwalt Andreas Krueckemeyer · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Zunächst empfehle ich Ihnen, einen Blick in das Testament bzw. den Überlassungsvertrag zu werfen. Gelegentlich wird hier festgelegt, dass das Recht mit Auszug erlischt. Dies ist die Ausnahme, kommt aber vor.

Ist dies nicht vereinbart, verliert Ihre Großmutter auch durch den Umzug ins Pflegeheim nicht das Nutzungsrecht. Eine Löschung muss von ihr bewilligt werden. Diese Bewilligung kann sie verweigern wenn nicht ein entsprechender Gegenwert fließt. Der Großmutter kann ihr Wohnrecht auch dergestalt nutzen, dass sie die Wohnung vermietet. Hierfür bedarf es aber der Zustimmung des Eigentümers (auch eines neuen Eigentümers). Ihrer Großmutter ist zu raten einer Löschung nicht zuzustimmen solange keine Bezahlung vereinbart ist. Steht ihre Großmutter unter Betreuung, wird der Betreuer zu prüfen haben ob eine Zustimmung in Betracht kommt. Ist der Betreuer Teil des Problems (zum Beispiel weil er ein Eigeninteresse an der Löschung hat) ist das Betreuungsgericht anzurufen. Dies kann auch ein Dritter (zum Beispiel Sie) veranlassen, wenn Sie Zweifel haben ob der Betreuer seinen Pflichten nachkommt.

Einen Anspruch auf Kapitalisierung im Falle eines Verkaufs gibt es nicht. Wenn der Verkauf also im Interesse Ihrer Großmutter liegt, wird sie der Löschung zustimmen müssen ohne eine Entschädigung zu erhalten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen rechtlichen Überblick verschaffen. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

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Erbrecht

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