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Kann ich noch nach Verkauf und Eintragung von meinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen?

| 27.04.2015 12:15 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


13:40

Zusammenfassung:

Das Vorkaufsrecht des Miterben bei einem Erbteilskauf gemäß § 2034 BGB ist binnen zwei Monaten ab der Mitteilung über den Kauf an den Berechtigten Miterben auszuüben. Bei erfolgter Übertragung an den Käufer besteht das Vorkaufsrecht für den Miterben auch gegenüber diesem gemäß § 2035 BGB.

Sehr geehrte Anwälte,

Wenn man nicht informiert wird vom Verkäufer hat man dann u.a das Recht auch nach erfolgten Kauf eines Dritten auf Einstieg in den Kaufvertrag bzw auf notarielle Rückabwicklubg bei einer Erbengemeinschaft?

Wenn also der Miterbe seinen Anteil am Haus verkauft ohne mir das zu sagen, was kann ich dann tun ?

Ich würde evtl gern selber kaufen
Gilt das vorksufsrecht erst ab Kenntnis zu laufen?
Mir würde zB auch ein Schaden entstehen da ich mit meiner Tante ( jetzige also Ursprungsmiteigentümer) eine Vereinbarung auf jährliche Ausschüttung der Mieten getroffen hab was ja eig bei Erbengemeinschaft bis zur Auseinandersetzung ausgeschlossen ist und bei einem Verkauf an einen Dritten dann für diesen also Vertrag zu Lasten Dritter nicht gilt außer der Notar hat Kenntnis von so was

Einsatz editiert am 27.04.2015 12:24:11

27.04.2015 | 13:19

Antwort

von


(281)
Bosestraße 9
08056 Zwickau
Tel: 0375/35313120
Web: http://www.ra-lars-winkler.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,


Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Zunächst gehe ich davon aus, dass wir hier über das Vorkaufsrecht eines mit erhaben bei Verkauf eines Nachlassanteils reden und nicht über ein (vertraglich vereinbartes, rein schuldrechtliches oder im Grundbuch verankertes) Vorkaufsrecht beim Verkauf einer Immobilie. Das muss man gedanklich ganz klar unterscheiden.

Nun zu Ihren Fragen im einzelnen:

"Wenn man nicht informiert wird vom Verkäufer hat man dann u.a das Recht auch nach erfolgten Kauf eines Dritten auf Einstieg in den Kaufvertrag bzw auf notarielle Rückabwicklubg bei einer Erbengemeinschaft? Wenn also der Miterbe seinen Anteil am Haus verkauft ohne mir das zu sagen, was kann ich dann tun ?"

Das Vorkaufsrecht an einem Nachlassanteil geht nicht allein dadurch verloren, dass der Anteil ohne Wissen des vorkaufsberechtigten Miterben schon übertragen wird. Sie hätten in diesem Fall auch gegen den Erwerber einen Anspruch auf Übertragung des Nachlassanteils an Sie. Ab Übertragung hat übrigens auch der Verkäufer eine gesonderte Mitteilungspflicht hierüber an den vorkaufsberechtigten Miterben.

Im Einzelnen:

Sie können Ihr Vorkaufsrecht ab dem Abschluss des (zwingend notariellen, § 2371 BGB ) Vertrages bis zur Übertragung des Anteils gegenüber dem verkaufswilligen Miterben Gemäß § 464 BGB geltend machen.

Ist der verkaufte Nachlassanteil bereits auf den Käufer übertragen, so kann der vorkaufsberechtigte Miterbe sein Recht ab diesem Zeitpunkt gegenüber dem Käufer ausüben, § 2035 Abs. 1 BGB . Ab Übertragung des Anteils hat auch der Verkäufer eine gesonderte Mitteilungspflicht über die Übertragung, § 2035 Abs. 2 BGB . Zudem wird dem Käufer immer daran gelegen sein dass der vorkaufsberechtigte Miterbe nachweisbar über den Kauf Kenntnis bekommt. Dies ist darin begründet, dass der Käufer natürlich in der Regel Rechtssicherheit durch den beweisbaren Ablauf der Frist will.

"Ich würde evtl gern selber kaufen
Gilt das vorksufsrecht erst ab Kenntnis zu laufen?"

Ja.

Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate gemäß § 2034 Abs. 2 Satz 1 BGB . Diese Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über den abgeschlossenen Kaufvertrag. Zu dieser Mitteilung ist der Verkäufer gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet. diese Mitteilung kann formlos erfolgen, muss aber dem Inhalt nach klar sein. Der Inhalt des Kaufvertrages muss richtig und vollständig wiedergegeben sein, sonst wird die zweimonatige Frist nicht in Gang gesetzt. In aller Regel wird die Mitteilung daher schriftlich erfolgen.

Beweispflichtig für eine wirksame mündliche Mitteilung über das Vorkaufsrecht ist im Zweifel der Erbteilskäufer, vgl. OLG Köln DNotZ 59, 263. in der Praxis liegt es daher im Interesse des Käufers, dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts auch zu laufen beginnt und der Käufer dadurch nach Fristablauf Rechtssicherheit hat.

Zudem ist auch der Notar gemäß den § § 17 , 20 Beurkundungsgesetz verpflichtet, auf das Bestehen des Vorkaufsrechts hinzuweisen.

"Mir würde zB auch ein Schaden entstehen da ich mit meiner Tante ( jetzige also Ursprungsmiteigentümer) eine Vereinbarung auf jährliche Ausschüttung der Mieten getroffen hab was ja eig bei Erbengemeinschaft bis zur Auseinandersetzung ausgeschlossen ist und bei einem Verkauf an einen Dritten dann für diesen also Vertrag zu Lasten Dritter nicht gilt außer der Notar hat Kenntnis von so was"

Ein Schaden im Rechtssinne wäre das wohl nicht. Der Erwerber tritt – außer bei einer entsprechenden Vereinbarung im Erbteilskaufvertrag – nicht automatisch in sonstige vertragliche Verpflichtungen des Verkäufers ein. Das betrifft auch solche Vereinbarungen innerhalb der ungeteilten Erbengemeinschaft über die Ausschüttung von Mieteinnahmen. Insofern hätten Sie im Falle eines Verkaufs des Nachlassanteils natürlich einen Nachteil. Dagegen können Sie aber nicht viel mehr machen als Ihr Vorkaufsrecht auszunutzen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Bei weiterem Bedarf an Beratung oder Vertretung in der Sache können Sie sich gerne über die Kontaktdaten in meinem Profil an mich melden.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Lars Winkler

Rückfrage vom Fragesteller 27.04.2015 | 13:28

Vielen Dank
trotz meiner kurzen Frage haben sie ja ausführlich geantwortet.
Es stimmt offenbar daher leider, dass ich nicht viel mehr machen kann, als das Vorkaufsrecht ausüben, falls es tatsächlich so weit ist.
Allerdings ist das ja offenbar schon eine Menge, denn es handelt sich - wie gesagt- um eine Erbengemeinschaft ich und meine Tante haben seit dem Tod der Erblasserin und mangels Testament gesetzlich eine Erbengemeinschaft nun ( Vater ist vorverstorben)

So wie ich sie also verstehe kann ich eine Rockabwicklung in der Form durchführen, dass ich noch nach Umschreibung und evtl. dann fehlender Information jeder Zeit die Rockabwicklung, ab Kenntnis also Frist ( 2 Monate) beantragen kann und den Anteil dann bspw. vom Dritten, also dem Käufer abkaufen kann ( zum gleichen Preis nehme ich an)
Der Vorteil würde dann auf der Hand liegen: Mir würde die Immobilie alleine gehören und könnte die Mieten dann sozusagen kassieren ohne Beschränkung.
Nur am Rande gehe ich mal davon aus, dass ich auch jederzeit die Auseinandersetzung auch beim neuen Miteigentümer, also gegenüber diesem "Dritten" dann beantragen kann und notfalls eine Teilungsversteigerung durchführen kann, dann wäre das Problem ja auch gelöst, wenn ich evtö. selbst mitsteigere usw.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.04.2015 | 13:40

Sehr geehrte Fragestellerin,

Lassen Sie mich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

"Es stimmt offenbar daher leider, dass ich nicht viel mehr machen kann, als das Vorkaufsrecht ausüben, falls es tatsächlich so weit ist."

Eines ginge – allerdings ohne jede Erfolgsgarantie – vielleicht auch noch: Sie könnten nach Mitteilung mit der Ausübung des Vorkaufsrechts erst einmal drohen und so versuchen, gegenüber dem Erwerber eine identische Regelung über die Ausschüttung der Mieten zu erreichen wie gegenüber der Tante. Darauf gibt es aber keinerlei Garantie, der Erwerber muss sich darauf nicht einlassen. Außerdem läuft während entsprechender Verhandlungen natürlich die Frist weiter! Man kann das also versuchen, sollte das tunlichst aber nicht ohne anwaltliche Hilfe tun und dabei die laufende Frist im Auge behalten.

...

"So wie ich sie also verstehe kann ich eine Rockabwicklung in der Form durchführen, dass ich noch nach Umschreibung und evtl. dann fehlender Information jeder Zeit die Rockabwicklung, ab Kenntnis also Frist ( 2 Monate) beantragen kann und den Anteil dann bspw. vom Dritten, also dem Käufer abkaufen kann ( zum gleichen Preis nehme ich an)"

Der Preis bleibt derselbe. Das ist ja gerade Inhalt eines Vorkaufsrechts: man steigt durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in einen bestehenden Vertrag zu exakt gleichen Konditionen ein.

An der Stelle möchte ich noch eine ausdrückliche Warnung loswerden: wenn es irgendwelche Informationen über die Übertragung des Nachlassanteils gibt, dann lassen Sie diese bitte umgehend anwaltlich darauf prüfen, ob dadurch die zweimonatige Frist ausgelöst wird. Man sollte sich hier nicht „ewig" in Sicherheit wegen der fehlenden Mitteilung wiegen. Irgendeine Information wird es früher oder später an Sie geben.

"Der Vorteil würde dann auf der Hand liegen: Mir würde die Immobilie alleine gehören und könnte die Mieten dann sozusagen kassieren ohne Beschränkung."

Ja.

"Nur am Rande gehe ich mal davon aus, dass ich auch jederzeit die Auseinandersetzung auch beim neuen Miteigentümer, also gegenüber diesem "Dritten" dann beantragen kann und notfalls eine Teilungsversteigerung durchführen kann, dann wäre das Problem ja auch gelöst, wenn ich evtö. selbst mitsteigere usw."

Richtig. Der Erwerber tritt als Miterbe in die Erbengemeinschaft ein. Beide Miterben haben dann die gleichen Rechte auf Auseinandersetzung. D.h. Sie und auch der Erwerber könnten einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen.


Mit freundlichen Grüßen,

Lars Winkler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.04.2015 | 13:43

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