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Vorkaufsrecht für Mieter bei Kauf einer Eigentumswohnung

| 26.01.2016 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Ich möchte eine vermietete Wohnung von meiner Schwägerin ( Witwe meines Bruders)
in einer seit 17 Jahren bestehenden WEG mit 3 Wohnungen kaufen.
Der Mieter ist bereits seit über 20 Jahren , also noch vor Gründung der WEG , in dieser Wohnung.
Hat der Mieter ein Vorkaufsecht?Oder bin ich ein priviligierter Angehöriger meiner Schwägerin und habe so selbst das Vorkaufsrecht ?

Falls der Mieter das Vorkaufsrecht haben sollte, kann alternativ meine Tochter die Wohnung kaufen?
(ist sie eine " privilegierte" Familienangehörige meiner Schwägerin? )

Wenn es beim Vorkaufsrecht des Mieters bleibt: Kann ich Ihn schriftlich zum Verzicht auf sein Vorkaufsrecht bitten und ist dieser Verzicht dann auch nicht widerrufbar?


Ich benötige eine rechtssichere Auskunft


Hier der Text im BGB dazu
§ 577 BGB
Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Ein Vorkaufsrecht des Mieters scheidet nach Paragraph 577 Abs. 1 Satz 2 BGB insbesondere dann aus, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen verkauft. Die Definition von Familienangehörigen ist insoweit identisch mit der im Bereich der Rechtsprechung zum Eigenbedarf verwendeten Definition.

Demnach wird kein bestimmter Grad von Verwandtschaft oder Schwägerschaft gefordert. Bei engen Familienangehörigen, z. Bsp. also Vater, Mutter, Sohn oder Tochter reicht allein der Umstand der verwandtschaftlichen Beziehung.

Für andere Familienangehörige muss darüber hinaus noch eine enge persönliche oder soziale Bindung zu dem Vermieter hinzukommen. Diese Bindung muss umso enger sein, je weiter die Verwandtschaft oder Schwägerschaft entfernt ist. Nach der ständigen Rechtsprechung kann davon ausgegangen werden, dass zumindest dann, wenn ein besonders enger Kontakt des Schwagers zum Vermieter besteht, ein Eigenbedarf begründet sein kann (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 3. März 2009, Aktenzeichen VIII ZR 247/08).

Überträgt man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall, so besteht zumindest dann kein Vorkaufsrecht, wenn Sie einen engen Kontakt zu Ihrer Schwägerin pflegen. Bezogen auf ihre Tochter dürften die selben Grundsätze anwendbar sein.

Der Vollständigkeit halber weise ich noch darauf hin, dass ein Verzicht des Mieters auf das Vorkaufsrecht nur nach Eintritt des Vorkaufsfalles, damit also nach Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages, wirksam erklärt werden kann. Im Vorfeld wäre er unwirksam.

Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2016 | 14:27

Sehr geehrter Herr Meivogel,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ich habe nun noch ein Verständnisproblem:

Sie schreiben, daß ich den Nachweis erbringen muß, daß ich einen engen Kontakt zu meiner Schwägerin pflege um selbst das Vorkaufsrecht zu haben.
und nicht der Mieter.
Wie muß dies nachgewiesen werden?
Reicht hier die Aussage meiner Schwägerin beim Notartermin aus?

Oder muß die enge Bindung mit Fakten belegt werden, wie da sind:
Ich bin seit Jahren Verwalter und Hausmeister meiner Schwägerin in Sache der Wohnungen, die jetzt an mich verkauft werden sollen.
Ich bin seit dem Tod meines Bruders vor 5 Jahren für alle Belange meiner Schwägerin "zuständig". Namentlich Ihr Hausverkauf, Wohnungskauf, Umzugsorganisaion,Finanzdinge, kurzum für alles was anliegt.
Reicht dies als mdl. Aussage beim Beurkundungstermin oder müssen wir "Beweise" liefern.
Vielen Dank und freundlicher Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2016 | 14:45

Sehr geehrter Fragesteller,

Ein Beweis ist erst dann erforderlich, wenn der Umstand der besonderen Beziehung streitig ist. Dies setzt voraus, dass der Mieter gerichtlich gegen den Verkauf vorgeht.

Im Rahmen des Notartermins brauchen Sie keine Nachweise zu erbringen.

Als Beweismittel kommen alle Beweismittel Prozessordnung in Betracht, also insbesondere Zeugenaussagen. Wenn diese Zeugenaussagen dann noch durch Fakten untermauert werden können ist das umso besser.

Freundliche Grüße

Bewertung des Fragestellers 26.01.2016 | 15:53

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