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Anteil vom Haus verkaufen


| 02.01.2017 15:15 |
Preis: 48,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zusammen mit meiner NOCH Frau (getrennt lebend seit 2013, noch nicht geschieden) ein Haus geerbt. Meinen Anteil des Hauses möchte ich meiner Frau notariell übertragen, im Gegenzug bekomme ich für meinen Teil eine Ausgleichszahlung. Nun meine Frage: Muss meine Frau bei der Überschreibung Grunderwerbssteuer auf meinen Anteil bezahlen? Und muss ich den Ausgleichsbetrag versteuern? Die Erbschaftsteuer für das Haus wurde von uns schon an das Finanzamt bezahlt. Vielleicht können Sie mir auch mitteilen, auf was ich bei der Übertragung noch achten muss. Das Verhältnis zu meiner Frau ist seit der Erbsache nicht mehr das beste.

Vielen Dank im Voraus

MfG

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Beim Immobilienverkauf kann die Einkommensteuer ( "Spekulationssteuer) sowie die Grunderwerbssteuer eine Rolle spielen.

Zunächst möchte ich auf die Grunderwerbssteuer eingehen. Diese fällt bei Ehegatten bei Erwerb von Immobilien(anteilen) untereinander nicht an ( § 3 Nr. 4 GrEStG). Auch nach der Scheidung fällt die Grunderwerbssteuer nicht an, wenn die Veräußerung der Immobile untereinander der Vermögensauseinandersetzung der ehemaligen Eheleute anlässlich der Scheidung dient ( § 3 Nr. 5 GrEStG). Nach der Scheidung sollte allerdings sehr zeitnah gehandelt werden, denn die zeitliche Grenze für Umstände die noch der Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Scheidung ist rechtlich stark umstritten. Je später hier also gehandelt wird, desto höher wird das Risiko, dass ein Zusammenhang zwischen Scheidung und Veräußerung abgelehnt wird, was die Zahlung der Grunderwerbssteuer zur Folge hätte.

Nun zu ihrer Einkommensteuer. Der Veräußerungsgewinn stellt eine sonstige Einkunft gem. § 22 Nr. 2 EStG dar. Er ist also theoretisch zu versteuern, wobei Werbungskosten und Kosten der Veräußerung abzuziehen sind. Besteuert wird demnach der Veräußerungsgewinn.

Die Steuer aus diesem privatem Veräußerungsgeschäft fällt aber nur an, wenn die Immobilie ( bzw. der Anteil) nicht 10 Jahre in ihrem Besitz war oder sie die Immobilie nicht mindestens im Jahr der Veräußerung und 2 Jahre zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Bei der Berechnung der 10 Jahres Frist ist wegen dem unentgeltlichen Erwerb aus der Erbschaft, die Zeit mit anzurechnen, die der Erblasser das Haus in seinem Vermögen hatte ( § 23 Abs.1 S. 3 EStG)

Sie zahlen also nur dann keine Einkommenssteuer, wenn seit der Erwerb des Hauses ( auch durch die Erblasser) 10 Jahre vergangen sind oder sie das Haus selbst bewohnt haben. In allen anderen Fällen zahlen sie Steuern auf den Verkaufsgewinn, wobei ihnen ein Freibetrag von 600 € pro Kalenderjahr zusteht.

Am eindeutigsten ist die Steuersituation, wenn sie noch vor Scheidung aber nach Ablauf von 10 Jahren nach dem letzten Immobilienerwerb ( also dem des Erblassers) den Kaufvertrag schließen. Es kommt auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages und nicht der Entfaltung der Wirkungen an.

Wenn es Differenzen zwischen ihnen und ihrer Frau gibt, sollten sie beim Kaufvertrag darauf achten, dass beide Seiten fair geschützt werden. Dies lässt sich durch die Auflassungsvormerkung und dem Notar als Treuhänder für die Verkaufssumme gut realisieren. Natürlich ist für den Kaufvertrag die notarielle Form ( § 311 b BGB) vorgesehen, so dass hier Gebühren anfallen werden. Auch deren Handhabung, sowie die Verantwortung für eventuell auf dem Grundstück liegende Lasten sollte bis ins Detail geklärt werden, da sich so (weiterer) unnützer Streit sofort ersticken läßt. Gleiches gilt für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung sowie Verzugsregelungen, insbesondere Zinsen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.01.2017 | 19:05

Sehr geehrte Frau Prochnow,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Ich möchte dennoch meine Frage noch einmal umformulieren. Das Haus befand sich 40 Jahre im Besitz der Tante/Onkel und ich und meine Frau haben nie im Haus gewohnt. Ich habe auch meinen Anteil der Erbschaftssteuer vor vier Wochen am Haus bezahlt…und jetzt muss ich also die Ausgleichszahlung noch mal Versteuern? Verstehe ich das richtig.

Vielen Dank im Voraus

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.01.2017 | 19:30

Lieber Fragesteller,

das ist so nicht ganz korrekt. Denn wenn sie Erbe sind, dann gilt für die 10 Jahresfrist auch die Zeit die Tante/Onkel das Haus im Besitz hatten. Die 10 Jahre sind um, da das Haus seit über 40 Jahren keinem Erwerb ( entgeltliche Verfügung) unterlag.

Wenn sie also Erbe sind und die Erblasser (Onkel/ Tante) das Haus 40 Jahre hatten, so fällt keine Versteuerung des Veräußerungsgewinnes an ( § § 23 Abs.1 S. 3 EStG ).

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow



Bewertung des Fragestellers 02.01.2017 | 20:14


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