Ein Freund von mir ist Eigentümer einer Wohneinheit in einem Wohn und Geschäftshaus. Die Stadt möchte am Gebäude vorbei eine Verbindungsstraße zur Ortsdurchgangsstrasse erstellen. (bissher existiert vor dem Gebäude eine nicht geteerte Stichstraße, die keine Verbindung zur Ortsdurchgangsstraße hat. Der Gebäudekomplex ist vollständig erschlossen, hierfür ist die geplante Straße also nicht notwendig. Eine Anbindung zur Ortsdurchgangsstraße besteht in 200 m Entfernung. Es soll durch die neue Straße lediglich eine etwas günstigere Verkehrsführung erreicht werden)
Um die Straßenbaumaßnahme zu realisieren benötigt die Stadt einen Grundstücksanteil aus dem Gemeinschaftseigentum der WEG. Es haben wohl alle Eigentümer, außer meinem Freund, dem Verkauf zugestimmt.
Nun hat der Verwalter meinem Freund durch die Blume mitgeteilt, dass man Ihn notfalls auf Zustimmung zum Grundstücksverkauf verklagen wolle und hier das geänderte WEG recht erwähnt, dass solch eine Möglichkeit nun angeblich einräumt, da einzelne Teileigentümer gelpante Maßnahmen nicht mehr verhindern bzw. blockieren können.
Unserer Meinung nach betreffen diese Änderungen aber eher nicht erfolgte Zustimmungen bei Instandhaltungs oder Verschönerungsmaßnahmen, aber nicht den Verkauf von Eigentumsanteilen. Wir denken, dass hier der Schutz des Eigentums immer noch über dem WEG Recht steht.
Fakt wäre; bei einer Veräußerung des Grundstücksanteils und dem erfolgten Straßenbau kommen erhebliche Kosten auf die Eigentümer zu, denn die Kosten der Straßenbaumaßnahme werden ja zu 90% auf die Anwohner umgelegt.
Folgende Fragen hierzu:
1) Kann die WEG meinen Freund gerichtlich zur Zustimmung zum Verkauf des Grundstücksanteils zwingen ?
2) Ist nach neuem WEG Recht evtl. sogar ein Verkauf des Grundstücksanteils ohne Zustimmung meines Freundes mit 3/4 Mehrheit der Eigentümer möglich ?
3) Macht sich die WEG evtl. Schadenersartzpflichtig wenn mein Freund zum Verkauf gezwungenn wird ? Bei Durchführung der Straßenbaumaßnahme kommen auf meinen Freund Anteilige Kosten von ca. EUR 4.000 zu.
Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 10 Abs. 7 WEG
Trägerin des Verwaltungsvermögens. Gemäß § 10 Abs. 6, S. 3 WEG
ist die Gemeinschaft kraft Gesetzes berufen, die gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer auszuüben und wahrzunehmen. Die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum fällt nicht hierunter, da sie außerhalb der Verwaltung liegt und die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft soweit nicht geht.
Denn die Verfügung über Gemeinschaftseigentum liegt nicht nur außerhalb der Verwaltung sondern betrifft auch Rechte, die dem Verband weder zustehen noch die er aus eigener Macht an sich ziehen kann.
Für die Veräußerung ist daher eine Einigung des Erwerbers mit allen Eigntümern erforderlich.
Die Zustimmung kann weder eingeklagt noch überstimmt werden. Es ist nicht Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft sondern jedes einzelnen. Somit ist auch kein Raum für Schadensersatzansprüche. Wo keine Pflicht besteht, da kann auch keine schadensersatzauslösende Pflichtverletzung sein.
