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Bau einer Gartentreppe - Zustimmung von 2 von 5 Eigentümer fehlt


22.11.2009 11:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Bäuliche Veränderung - Bau einer Gartentreppe.


Wir sind Eigentümer einer von zwei Hochpaterre und Gartengeschosswohnungen innerhalb einer WEG von 5 Partein.

Für die Nachbarwohnung besteht eine Gartentreppe : sie fürht vom Nachbarbalkon zum Garten und wurde in der Mitte der Fassade des Hauses gebaut wobei (leider) ein Teil der Treppe sich vor einem Teil (Fensterfront) unsereres Gartengeschosses befindet. (Garten zum Algemeinnützung, kein Sondereigentum).

Wir möchten (auf unseren Kosten) auch eine Gartentreppe bauen lassen.
Die Statik wurde geprüft, die Gartentreppe soll etwas kleiner als die bestehende Treppe
sein und architektonisch mit dem Stil des Hauses harmonieren : änhliche Bauteile,
Materialen etc…
Die neue Treppe soll an die Ecke unseres Balkons (Hochparterre), ganz rechts an der Fassade des Hauses, zum Garten führen.
Sie soll auschliesslich vor unserer Wohnung (Gartengeschoss) stehen damit unser Direktnachbar davon nicht beeinträgtigt wird.
Die Plannung würde von einem Architektenbüro gemacht und wir haben die erfordeliche Baugenehmigung vom Amt für unseren Entwurf erhalten.

Trotzdem stellt sich dieser Nachbarn gegen ein solches Bauvorhaben.
Der offizieller Grund ist nicht klar ; es wurde leise erwähnt dass es Ihn « stören » würde.
Unsere Nachbarn in der 1. Etage und im Dachgeschoss stehen nicht gegen dieses Bauvorhaben.

Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsornung unseres Hauses bestätigt im §2 abz.1 :
« Das Verhältnis der Wohneigentümer zueinander und zum Verwalter bestimmt sich nach Massgabe der §§ 10 bis 29 des Wohnungseigentumsgesetzes, soweit nicht nachstehend etwas anderes bestimmt ist »
Der Begriff « Bäuliche Veränderung » ist in dieser Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht erwähnt.


Wir vermutten :

- Nach § 22 des Wohneigentumsgesetzt dürfte die Zustimmung des Direktnachbarn soweit seine Rechte nach § 14 nicht beeinträgtig sind, nicht erforderlich sein.

- Wir sehen nicht wo ein Nachteil für den wiedersprechenden Wohnungseigentümer liegen könnte und selbst dann, würde sich die Frage stellen ob der mögliche Nachteil über das bei geordneten Zusammenleben unvermeidliche Mass hinausgeht.


Frage :

- Liegen wir mit unseren Vermuttungen richtig ?

- Gibt es noch etwas anderes zu beachten um den Bau durchführen zu können, ausser zu versuchen unseren Nachbarn weiterhin für unser Bauvorhaben zu gewinnen ?
22.11.2009 | 12:41

Antwort

von


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44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
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Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Das seit dem 1. 7. 2007 geltende Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes hat einige Neuerungen gebracht. Seitdem ist zu unterscheiden zwischen baulichen Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG und dem Unterfall der Modernisierung des neuen § 22 Abs. 2 WEG.

Während bauliche Veränderungen im ersten Fall (Abs.1) nur mit den Stimmen aller gemäß § 14 Nr. 1 WEG Beeinträchtigten geschlossen werden können, können Beschlüsse im zweiten Fall (Abs.2) durch eine Mehrheit von dreiviertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne von § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Der zweite Fall umfasst bauliche Maßnahmen gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen.

Der Bau der Gartentreppe dürfte sich als ein solcher Fall der Modernisierung darstellen. In einem sehr ähnlichen Fall urteilte dies das Amtgericht Hannover (Urteil vom 02.10.2007, Az.: 484 C 9807/07) Wegen der - wie ich finde - treffenden Formulierung füge ich Ihnen den Wortlaut ein:

„Bei der beschlossenen Genehmigung der Treppen handelt es sich um eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der betreffenden Wohnungen im Erdgeschoss. Denn Maßnahmen zur Gebrauchswerterhöhung sich solche, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen (Blank-Börstinghaus, Kommentar zum BGB-Mietrecht, 2. Auflage, § 559 BGB Randnr. 12). Wie bereits die Kläger in der mündlichen Verhandlung ausgeführt haben, dienen die Treppen (lediglich) dem bequemerem Zugang zum Garten. Dies ist aber gerade einer der Aspekte, die eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung begründen können.
Ob es sich drüber hinaus nach dem allgemeinen Sprachgebrauch um eine „Modernisierung“ handelt, ist angesichts der klaren Regelung in § 22 Abs. 2 WEG neuer Fassung irrelevant. Nach dem ausdrücklich in dieser Norm erklärten Willen des Gesetzgebers unterstehen der neuen Beschlusskompetenz nicht nur Modernisierungen im allgemeinen“ sprachlichen Sinne, also solche Maßnahmen, die einen alten in einen neuen Zustand versetzen. Sondern die Norm lässt über § 559 Abs. 1 BGB den unbestimmten Rechtsbegriff der Modernisierung legaldefinieren. Es handelt sich mithin beim Begriff der Modernisierung lediglich um einen Oberbegriff, der der Konkretisierung bedurfte, die in diesem Fall bereits durch das Gesetz selbst erfolgte. Damit sind also, soweit die Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 BGB vorliegen, Maßnahmen beschließbar, die herkömmlich unter den ungenauen Begriff einer Modernisierung von seinem normalen Bedeutungsgehalt so nicht subsumierbar wären.

Um eine Ausuferung der neuen Beschlusskompetenz zu vermeiden, hat der Gesetzgeber der Beschlussmacht insoweit Grenzen gesetzt, als die beschlossene Maßnahme keinen Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigen darf und durch die Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird. Eine unbillige Beeinträchtigung der Kläger ist nicht ersichtlich, zumal sie mit den Kosten der Treppen nicht belastet werden. Denn es wurde beschlossen, der Eigentümer der Erdgeschosswohnung auf deren Kosten zu genehmigen, einen seitlichen Treppenabgang vom Balkon in den Garten anzulegen.
Auch wird durch die Treppen die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert. Nach dem Willen des Gesetzgebers erfasst die Mehrheitsmacht nicht die Umgestaltung der Wohnanlage, die deren Eigenart ändert, insbesondere durch einen Anbau, etwa eines Wintergartens, einer Aufstockung oder einen Abriss von Gebäudeteilen oder durch vergleichbare Veränderungen des inneren und äußeren Bestandes, etwa dann, wenn ein Wohnhaus einfacher Wohnqualität gleichsam luxussaniert oder wenn ein bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Speicher zu Wohnungen ausgebaut oder wenn eine die Wohnanlage umgebende größere Grünfläche weithin zum Abstellen von Autos asphaltiert werden soll. Entsprechendes gilt, wenn der optische Gesamteindruck nachhaltig verändert wird, auch wenn ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht, so wenn nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses, nicht aber alle verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird. Das Vertrauen des Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Eigentumsanlage, das in der Regel Grundlage seiner Entscheidung für den Erwerb der Wohnung war, ist nämlich ebenso schützenswert wie das auf den Fortbestand der Gemeinschaftsordnung (vgl. den Gesetzentwurf der Bundesregierung: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungeigentumsgesetzes und anderer Gesetze S. 71, abgedruckt in: Köhler, das heue WEG, Verlag Dr. Otto Schmidt, 2007, Randnr. 334).
Daraus ergibt sich also, dass nur solche baulichen Maßnahmen nicht mehr unter die neue Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fallen, die ein bestimmtes Maß an Veränderung überschreiben. Dies ist hier jedoch noch nicht der Fall. Durch die nach ihrem Ausmaße her kleinen Treppen mit nur 5 Stufen im Parterrebereich wird insbesondere das optische Erscheinungsbild des Hauses nur unwesentlich beeinträchtigt, so dass es in seiner Eigenart nicht verändert wird.“

Nach Ihrer Schilderung sind die Voraussetzungen in Ihrer WEG ähnlich. Die Treppe fügt sich optisch gut ein und der Nachbar hat keine wesentlichen, tatsächlichen Einschränkungen zu erdulden. Sofern der Nachbar nicht eine unbillige Beeinträchtigung oder eine Veränderung der Eigenart darlegt und nachweist, kommt es dann auf seine Neinstimme nicht an, wenn 4 von 5 Miteigentümern mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile die Maßnahme beschließen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.

Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.

Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.



Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

Telefon: 0231. 580 94 95
Fax: 0231. 580 94 96
Email: info@ra-belgardt.de

**********************************






Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2009 | 19:24

Sehr geehrter Herr Belgardt,

Vielen Dank für ihre schnelle Antwort.

Leider ist nach ihrer Antwort einiges für uns unklar geblieben.

Sie erwähnen im 2ten Absatz den Inhalt des §§ 22 WEG ,den Unterschied zwischen bauliche Veränderungen und Maßnahmen der Modernisierung.

Der Bau der Treppe ist als Moderniesierungsmaßname zu sehen soviel wir ihrer Antwort entnehmen können.

Während bei baulichen Veränderung alle Stimmen (positiv natürlich) der Betroffen Eigentümer vorliegen müssen, müssen es bei Moderniersierungsarbeiten nur zwei drittel (positiv natürlich) der Betroffenen Eigentümer sein und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vorhanden sein, richtig?

Betroffene Eigentümer sind aber nur die, welche gemäß §§ 14 Nr. 1 WEG im bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

Der §§ 14 Nr.1 WEG besagt, dass die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen ist, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Somit leitet sich daraus hinaus:

1) Das wir für die Instandhaltung zu sorgen haben, was wir natürlich übernehmen werden.

2) Das wir die Nutzung der Treppe in einem Maße betreiben welcher nicht über das geordnete Zusammenleben unvermeidliche Maß gehen würde. Wir würden es so verstehen, dass wir nicht alle 5 Minuten die Treppe hoch und runter Laufen sollten zum Beispiel.

Eine Nutzung der Treppe alle paar Wochentage um in den Garten rein und raus zu gehen dürfte aber innerhalb des Maßes bleiben, oder?

Unsere Kernfrage war ob unser Nachbar (in der anderen Parterre Wohnung) in seinem §§ 14 Nr.1 WEG beeinträchtigt werden würde. Sprich ob er überhaupt betroffen ist von unserer Treppe.

Denn wenn er nicht über ein bestimmtes Maß über den §§ 14 Nr.1 WEG beeinträchtigt wäre, dann wäre seine Zustimmung oder Ablehnung laut Gesetz nicht erforderlich, oder?

Ferner beziehe ich mich auf den letzten Absatz ihrer Antwort, welcher Direkt nach dem Urteil des Amtsgerichts Hannover steht.

Dort schreiben Sie, dass Sie davon ausgehen, dass die Treppe sich gut einfügt und der Nachbar keine wesentlichen, tatsächlichen Einschränkungen zu erdulden hat. Dies basierend auf unserer Fallschilderung natürlich.

Der Nachbar kann allerdings laut Ihnen versuchen eine unbillige Beeinträchtigung oder eine Veränderung der Eigenart darzulegen.
Die unbillige Beeinträchtigung würde sich aus dem §§ 14 Nr. 1 WEG ableiten, richtig?

Woraus (aus welche §§) leitet sich eine Veränderung der Eigenart, sprich begründet sich?

Sollte unserem Nachbarn eines der beiden oder beides gelingen, so wäre er also als betroffener Eigentümer anzusehen, und nur dann, richtig?

Und in diesem Fall würde er als betroffener Eigentümer zu dem Kreis der Eigentümer zählen, die ihre Zusage oder Absage geben müssten.

In unserem Fall wo es im Gebäude 5 Parteien gibt, und wir davon ausgehen, dass nur 3 einschließlich uns davon betroffen wären, dann wäre die 3/4 Mehrheit nur unter diesem 3 Parteien zu suchen, richtig?

Was würde passieren, wenn wir die ¾ Mehrheit nicht erreichen (einfache Mehrheit erreichen würden), aber die Mehrheit der Miteigentumsanteile haben?

Mit freundlichen Grüßen

Scoonix

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2009 | 12:25

Ich werde gern versuchen es zu verdeutlichen.

Vor Inkraftreten der WEG-Reform am 01.07.2007 war bei baulichen Maßnahmen nur die Zustimmung der betroffenen Eigentümer erforderlich, die auch außerhalb einer Versammlung eingeholt werden konnte. Das führte zu dem Ergebnis, dass sich der Eigentümer, der eine Maßnahme durchführen wollte, überlegen konnte, welcher andere Eigentümer wohl beeinträchtigt würde. Lag dessen Zustimmung vor, indem er etwa seine Zustimmung mündlich im Hausflur erteilte, konnten der bauwillige Eigentümer die übrigen anderen Eigentümer vor vollendete Tatsachen stellen, ohne dass zuvor überprüft wurde, wen die Maßnahme überhaupt betrifft. Dies sollte mit der WEG-Reform geändert werden.

Grundsätzlich ist also nunmehr eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich.

Ob der Nachbar dabei zustimmen muss, hängt von zwei Fragen ab.
Die erste Frage ist, ob die geplante Maßnahme eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentum bzw. eine Anpassung an den Stand der Technik ist (§ 22 Abs.2 WEG) oder eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs.1 WEG) ist.

Geht man – wie ich - davon aus, dass eine Modernisierung vorliegt, ist eine Zustimmung derjenigen Eigentümer, die von der Maßnahme "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus " (§ 14 Nr. 1 WEG) betroffen sind, NICHT erforderlich.
Die Eigentümerversammlung (aller, nicht nur der betroffenen Eigentümer) kann den Bau der Treppe auch dann beschließen, wenn der betroffene Nachbar mit Nein stimmt. Der Beschluss muss allerdings mit so genannter doppelt qualifizierter Mehrheit, also mit Dreivierteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile, ergehen.

Voraussetzung ist, dass die geplante Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird.

Was die Eigenart der Wohnanlage ist, wird im Gesetz nicht näher definiert, sondern vom Richter augelegt Diese Vorschrift soll das Vertrauen schützen, das ein Eigentümer beim Erwerb der Wohnung in „den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Eigentumsanlage“ (so der BGH) hat. Die Eigenart wird zum Beispiel verändert, wenn die altertümliche Fassade auf einer Etage moderne, verglaste Balkone erhalten oder an einem Altbau außen eine auffällige, moderne Betontreppe angebaut werden soll etc. Daher vermute ich, dass die von Ihnen geplante Treppe die Eigenart nicht verändert.

Die unbillige Beeinträchtigung ist an dieser Stelle nicht gleichzusetzen mit der Benachteiligung nach §14 WEG.
Wann ein Wohnungseigentümer von einer Maßnahme unbillig beeinträchtigt ist, ist ebenfalls eine Frage des Einzellfalls. Es wird darauf ankommen, ob die Maßnahme den Wohn- oder Verkehrswert erheblich beeinflusst. Die von Ihnen geplante Treppe wird den Nachbarn denke ich kaum unbillig beeinträchtigen.

Geht man – entgegen meiner Auffassung – von einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs.1 WEG aus, ist die zweite Frage, ob der Nachbar von der Treppe "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus " (§ 14 Nr. 1 WEG) betroffen ist. Dann wäre seine Zustimmung erforderlich.

Ob eine solche Benachteiligung besteht, ist ebenfalls eine Frage des Einzelfalls. Maßstab zur Beurteilung, ob eine Umgestaltung beeinträchtigend wirkt, ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der betreffenden Situation verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392). Seine subjektiven Empfindungen, Ängste oder Befürchtungen spielen bei der Beurteilung keine Rolle.

Ich muss zugeben, dass mir eine Beurteilung aus der Ferne recht schwer fällt. Eine Beeinträchtigung des Nachbarn könnte vorliegen, wenn die Treppe seine Sicht verändert oder seine Wohnung von der Treppe aus leichter einsehbar ist, etc. Es müssen aber vernünftige Gründe vorliegen. Die Nachteile müssen von der Treppe selbst ausgehen. Er kann nicht einwenden, dass Sie dann andere Recht, die Ihnen sowieso zustehen, besser nutzen können, indem er einwendet, dass Sie sich öfter im Garten aufhalten werden und daher mehr Lärm verursachen oder er weniger vom Garten hat etc.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Belgardt

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