Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

2 Eigentümer, ein Haus ohne Zustimmung vermietet.

03.09.2020 13:43 |
Preis: 75,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Rechte und Pflichten aus einer Bruchteils(eigentums)gemeinschaft vor und nach Teilungsversteigerung.

Ein Paar, nicht verheiratet, finanziert sich ein Haus mit Grundstück.
Beide werden im Grundbuch mit je 50% Eigentumsanteil eingetragen.

Kurz vor Einzug in das neue Haus kommt es zu Trennung.
Nur ein Partner A zieht in das Haus der andere Partner B in eine Wohnung.

Mündlich einigt man sich darauf das erstmal Partner A im Haus verbleibt die Kosten (Finanzierung) übernimmt. Eine Vermietung ist nicht vorgesehen.

3 Jahre später möchte nun Partner A den Miteigentumsanteil von Partner B käuflich erwerben.

Nach Rechere kommt aber raus:
Partner A hat vorsätzlich 3 Jahre lang eine Ferienwohnung aus dem Gemeinschaftseigentum vermietet. Weiterhin noch Garagen unentgeltlich an Freunde. Dies Partner B verheimlicht.

Nach Bekanntwerden wird von Partner B die weitere Vermietung untersagt.

Es kommt zum Streit. Das Haus steht vor einer Teilleistungsversgeigerung.

Welche Rechte hat Partner B nun gegenüber A?

1. In Bezug auf Mietentschädigung, Nutzungsentschädigung, Schadensersatz.

2. Partner B möchte nun das Haus kaufen durch die Teilleistungsversteigerung. Und möchte im späteren die Kosten geltend machen. Gibt es eine Frist?

3. Ist es strafbar was Partner A gegenüber Partner B durchgezogen hat. Auch in Bezug wenn man diese Vermietung vorsätzlich nachweisen kann?

Ich danke Ihnen für Ihre Antworten.




Gerne zu Ihren Fragen:


Welche Rechte hat Partner B nun gegenüber A?

1. In Bezug auf Mietentschädigung, Nutzungsentschädigung, Schadensersatz.
Antwort: Bei einem "je 50% Eigentumsanteil" bestimmen sich Ihre Rechte nach §§ 741ff. BGB, also der Gemeinschaft nach Bruchteilen. Steht ein Recht mehreren gemeinschaftlich zu, so finden, sofern sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt, die Vorschriften der §§ 742 bis 758 Anwendung (Gemeinschaft nach Bruchteilen).

Da Sie sich mündlich geeinigt hatten, darauf dass "erstmal Partner A im Haus verbleibt die Kosten (Finanzierung) übernimmt". Liegt kein Mietvertrag vor, sondern eine unentgeltliche Leihe, so dass Sie jederzeit die Herausgabe Ihres Miteigentumsanteils verlangen können. Aber auch keine "Mietentschädigung, Nutzungsentschädigung, Schadensersatz."

2. Partner B möchte nun das Haus kaufen durch die Teilleistungsversteigerung. Und möchte im späteren die Kosten geltend machen. Gibt es eine Frist?
Antwort:
Sie meinen eine Teilungsversteigerung, die durch einen an der Gemeinschaft Beteiligten beantragt werden kann. Das Verfahren richtet sich aus an den §§ 180 Absatz 1 ZVG aus, soweit nicht in den § 181 bis § 185 ZVG eine abweichende Regelung getroffen ist.

Zu den angefragten Fristen kann ich Ihrem Sachverhalt nichts entnehmen, allenfalls dass nach Absatz 2 die einstweilige Einstellung des Verfahrens auf die Dauer von 6 längstens 6 Monaten angeordnet werden kann, auf Antrag eines Miteigentümers.

3. Ist es strafbar was Partner A gegenüber Partner B durchgezogen hat. Auch in Bezug wenn man diese Vermietung vorsätzlich nachweisen kann?

Antwort:
Eine Strafbarkeit würde davon abhängen, auf was konkret (Ferienwohnung bzw. Garagen) sich der Vorsatz des Partners A gegenüber dem B bezogen hat.

Im Prinzip kann jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen. Lediglich bedarf er für eine Verfügung über das Grundstück (also die FeWo/Garagen) selbst - also die Veräußerung oder die Belastung mit einem Grundpfandrecht – der Zustimmung des B, sogar unabhängig von der Größe des einzelnen Bruchteils, s.u.

Wohl aber kann ein zivilrechtlicher Ausgleichsanspruch und ggf. sogar ein Schadensersatz (s.u.) bestehen, der allerdings nachgewiesen und spezifiziert werden müsste.

Ansonsten ist das Innenverhältnis der Bruchteilseigentümer komplex und nicht auf einen Satz zu fokussieren:

Die Gemeinschaft ist abweichend von der Gesellschaft individualistisch ausgestaltet. Über seinen rechnerischen Anteil an dem Recht kann jeder Teilhaber frei verfügen (§ 747 S. 1). Jederzeit können die Teilhaber Aufhebung verlangen. Ihre Teilrechte können die Teilhaber eigenverantwortlich ausüben (§§ 743, 745 Abs. 3 S. 2). Soweit hingegen die Sache in ihrer Gesamtheit berührt ist, sieht das Gesetz – etwa bei der Verwaltung (§§ 744, 745) – ein Zusammenwirken der Teilhaber vor. In diesem Bereich gewinnt der Gleichheitsgrundsatz (§ 742) Bedeutung. Die Verwaltung ist den Teilhabern gemeinschaftlich zugewiesen (§ 744). Früchte, Stimmrecht, Nutzung, Lasten- und Kostentragung bestimmen sich nach den Anteilen. ... Die Gemeinschaft erzeugt kein Schuldverhältnis unter den Teilhabern mit wechselseitigen Erfüllungsansprüchen. Freilich ist die Gemeinschaft Grundlage gesetzlicher Schuldverhältnisse, die in §§ 742 ff. geregelt sind (BGHZ 62, 243 [246] Die schuldhafte (§§ 276, 278) Verletzung dieser Pflichten, aber nicht sonstiger allgemeiner Schutzpflichten, löst Schadensersatzansprüche aus. Die Haftungserleichterung des § 708 gilt nicht. Ein allgemeiner Grundsatz, demzufolge jede Unterlassung schadensabwendender Maßnahmen eine Pflichtverletzung begründet, ist nicht anzuerkennen. Deshalb besteht keine wechselseitige Verpflichtung der Teilhaber auf Gewährung von Schutz oder Förderung wirtschaftlicher Interessen (OLG Düsseldorf DB 1998, 2159). Abweichend wird eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung zur Sicherung von Nutzungsabreden befürwortet (BGHZ 40, 326) Qu.: (BeckOK BGB/Gehrlein, 55. Ed. 1.8.2020 Rn. 12, BGB § 741 Rn. 12)

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 76256 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
sehr ausführliche und klare Antwort, alle Fragen und Randbereiche abgedeckt. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
4,4/5,0
Die Antwort war klar und verständlich, und es wurde auf alle Punkte in meiner Frage eingegangen. Die Antwort hat mir sehr weitergeholfen. Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Danke für die kompetente und sehr verständlich formulierte Antwort. ...
FRAGESTELLER