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Jahresabrechnung und Rechte als Eigentümer

22.02.2009 21:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Fachanwältin / Sehr geehrter Fachanwalt,

als Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus habe ich folgende allgemein und konkrete Fragen:


1a) Nach meiner bisherigen Recherche zahle ich als neuer Eigentümer Hausgeld ab Eintrag / Auflassung ins Grundbuch. Habe ich das so korrekt verstanden?

1b) Ab wann bin ich stimmberechtigt in einer Eigentümerversammlung? Ab Auflassungsvormerkung oder erst ab Auflassung / Eintragung in Grundbuch?

1c) Was passiert mit meiner Stimme, wenn ich keine Vollmacht für eine Eigentümerversammlung ausstelle und auch nicht daran teilnehme? Wird meine Stimme / MEA dann nicht mitgezählt? D. h. wenn ich als einziger fehlen würde wären statt 1.000 / 1.000 nur 1.000 - meinem Anteil / 1.000 stimmberechtigt?


2a) erhalte ich als Eigentümer eine monatsgenaue Jahresabrechnung?
D. h. wenn ich z. B. am 1.5.eines Jahres eine Wohnung gekauft habe, erhalte ich dann von der Hausverwaltung eine Abrechnung vom 1.5. bis zum 31.12.?

2b) Erhält der Vorgänger eine Abrechnung vom 1.1. bis 30.6. oder nur ich als neuer Eigentümer lt. Grundbuch eine komplette Abrechnung als neuer Eigentümer?

2c) sollte ich als neuer Eigentümer lt. Grundbuch die Jahresrechnung der Hausverwaltung erhalten, was passiert bei einer:
- Nachzahlung? Muss ich die Nachzahlung alleine an die Hausverwaltung zahlen oder darf / kann / muss ich einen Teil der Nachzahlung an den vorherigen Eigentümer weitergeben - je nachdem, wie lange die Wohnung vorher - in Monaten gerechnet - in seinem Besitz war?
- Rückerstattung? Ähnlich wie Nachzahlung - muss ich die Rückerstattung an den vorherigen Wohnungseigentümer weitergeben?

2d) Folgender Fall: Wenn der vorherige Eigentümer keine Vorrauszahlung für 1.1.2006 bis 30.6.2006 geleistet hat, kann die Hausverwaltung mir die nicht geleisteten Vorrauszahlungen des Vorgängers der Eigentumswohnung als Nachzahlung etc. in der Jahresabrechnung für 2006 ausweisen?

2e) Bitte beachten Sie in meiner Frage 2b das Jahr 2006! Kann die Hausverwaltung Nachzahlungen aus dem Jahr 2006 heute im Februar 2009 noch einfordern? Gibt es hier Fristen, bis wann Nachzahlungen eingefordert sein müssen?


3) Frage zum Wirtschaftsplan / Jahresabrechnung:
konkret erhielt ich dieser Jahr (2009) einen Wirtschaftsplan für das Jahr 1.1.2008 - 31.12.2008. Eine Jahresabrechnung erhielt ich bisher noch nicht.

3a) Kann ich fordern, wenn ja mit welcher Frist, dass - nachdem das Jahr 2008 bereits abgelaufen ist, dass ich einen Wirtschaftsplan für 1.1.2009 bis 31.12.2009 bekomme?
3b) Bis wann kann ich von der Hausverwaltung erwarten / fordern, dass ich eine Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr erhalte? Welche Frist gibt es, bis wann eine Jahresabrechnung beim Wohnungseigentümer vorliegen muss?

3c) Wenn ich eine Jahresabrechnung von der Hausverwaltung erhalte, gibt es Fristen, bis wann ich die umlegbaren Kosten an den Mieter weitergeben muss.

3d) Sofern es bei der Frage 3c Fristen gibt, aber die Rechnung meines Erachtens nicht korrekt ist und ich von der Hausverwaltung eine neue, korrigierte Abrechnung verlange, kann ich dann die Frist gegenüber dem Mieter verlängern?


4) Herausgabe der Eigentümerliste
Nach meinen Recherchen gibt es den Beschluss des AG Köln vom 05.10.1998, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=204%20II%20135/98" target="_blank" class="djo_link" title="AG Köln, 05.10.1998 - 204 II 135/98: Anspruch eines Miteigentümers einer Wohnungseigentumsgemei...">204 II 135/98</a> , in Z. Demnach muss und darf jeder Wohnungseigentümer wissen, wer seine Miteigentümer sind. Nun meine Frage: Genügt es wenn nur der Name auf der Eigentümerliste steht, oder muss die komplette Anschrift mit Straße, Postleitzahl und Ort aufgelistet werden? Evtl. sogar noch Telefonnummer? Wie sieht es hier mit dem Datenschutz aus.
Darf ich mich als Eigentümer wehren, dass meine persönlichen Daten jedem (jedem Miteigentümer) zugänglich gemacht werden?
22.02.2009 | 23:15

Antwort

von


(1162)
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1a)

Die Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes trifft jeden Neueigentümer ab dem Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch. Ihre Recherche ist insoweit richtig.

1b)

Erst mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie Neueigentümer und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, so dass Sie demnach erst ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung stimmberechtigt sind.

2a+b)

Hier gilt <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung">§ 28 Abs. 3 WEG</a> .

2c)

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haften Sie für etwaige Fehlbeträge aus einer Jahresabrechnung, wenn Sie zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Jahresabrechnung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

2d+e)

Sie haften für frühere Forderungen, wenn der Eigentümerbeschluss nach Ihrer Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.

Gleiches gilt im Übrigen, wenn eine entsprechende Erwerberhaftung bereits in der Teilungserklärung vereinbart wurde. Vor diesem Hintergrund ist eine Teilungserklärung stets sorgsam zu lesen und zu prüfen.

3a)

Der Verwalter ist nach <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung">§ 28 Abs. 1 WEG</a> verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und diesen den Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung vorzulegen.
Über den Wirtschaftsplan beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
Der Wirtschaftsplan muss in angemessener Zeit erstellt werden. Hier wird ein Zeitraum von drei Monaten nach Beginn des Wirtschaftsjahres angenommen.

3b)

Nach <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung">§ 28 Abs. 3 WEG</a> hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

3c+d)

Die Umlage der Kosten/Betriebskosten erfolgt im Mietvertrag. Hier ist zu beachten, dass Sie nach § 556 BGB über die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abzurechnen haben.

4)

Aus der Eigentümerliste müssen sich Name und Anschriften der einzelnen Wohnungseigentümer ergeben.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.



Rechtsanwalt Karlheinz Roth

Rückfrage vom Fragesteller 23.02.2009 | 19:04

Sehr geehrter Fachanwalt Herr Roth,

vielen Dank für Ihre ausführlichen und ergänzenden Ausführungen.

Zu Ihrer ersten Ausführung zum Punkt 2c habe ich noch folgende Frage:
„Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haften Sie für etwaige Fehlbeträge aus einer Jahresabrechnung, wenn Sie zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Jahresabrechnung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.“

und zu Ihrer Ergänzung zu Punk 1c habe ich noch folgende Frage:
“Wenn Sie selbst nicht an einer Eigentümerversammlung teilnehmen und auch keinen Dritten bevollmächtigt haben, können Sie Ihr Stimmrecht nicht ausüben.“


Die Fakten:
Letztes Jahr fand eine Eigentümerversammlung statt, zu der ich nicht eingeladen wurde und auch kein Protokoll erhalten habe!
In der Eigentümerversammlung wurde die Jahresabrechnung beschlossen und die teilnehmenden Eigentümer haben alle (ohne meinen Anteil) der Jahresabrechnung zugestimmt.

Jetzt erhalte ich eine Zahlungsaufforderung zur Nachzahlung der Wohngeldabrechnung für 2007. Die Zahlungsaufforderung kam über zwei Monate später, als die Eigentümerversammlung stattgefunden hat. Ebenso war ich, in 2007 noch gar kein Eigentümer.

Meine Frage:
Wie kann ich vorgehen, wenn ich keine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten habe, in der die Jahresabrechnung abgestimmt wurde. Nachdem ich keine Einladung erhalten habe, konnte ich auch keine Vollmacht einem Vertreter ausstellen und auch nicht an der Versammlung teilnehmen. Kann ich den Beschluss der Jahresabrechnung bzw. alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig erklären lassen, wg. einem Formfehler (fehlende Einladung)?
Ich konnte daher auch nicht innerhalb eines Monats die Beschlüsse bei Gericht anfechten.

Es wurde früher festgelegt, dass der Hausverwalter bei zweimaligen Verzug der Zahlung des Wohngelds dieses einklagen muss. Dies hat der Hausverwalter beim Vorgänger versäumt zu machen. Jetzt ist es so wie Sie schreiben: „Sie haften für frühere Forderungen, wenn der Eigentümerbeschluss nach Ihrer Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.“
Kann ich den Hausverwalter gegenüberstellen, dass er seiner Aufgabe, die offnen Wohngeldzahlungen einzutreiben, nicht nachgekommen ist?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.02.2009 | 20:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die fehlende Einladung eines Wohnungseigentümers zur Eigentümerversammlung macht den gefassten Beschluss anfechtbar (vgl. § 23 Abs. 4 WEG ), aber nicht ungültig.

Bei einem Eigentümerwechsel haftet der Neueigentümer nur für die sog. "Abrechnungsspitze", die "die anteilige Differenz zwischen den Kosten im Wirtschaftsplan und den tatsächlich entstandenen - höhreren Kosten" darstellt (vgl. BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201996,%20725" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1996, 725 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1996, 725</a> ).

Die selbst über diese Abrechnungsspitze hinausgehende Haftung verneint der Bundesgerichtshof selbst dann, wenn die Abrechnungsgenehmigung Fehlbeträge von dem Voreigentümer nicht gezahlten Vorschüssen dokumentiert. Einer Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses bedarf es nicht, um die erweiterete Haftung auszuschließen (vgl. BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201999,%203713" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.09.1999 - V ZB 17/99: Haftung für Beiträge einer Wohnungseigentümergemeinschaft">NJW 1999, 3713</a> ).




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

Ergänzung vom Anwalt 23.02.2009 | 09:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

in Ergänzung zu meiner Antwort wird Folgendes nachgeschoben:

1c)

Wenn Sie selbst nicht an einer Eigentümerversammlung teilnehmen und auch keinen Dritten bevollmächtigt haben, können Sie Ihr Stimmrecht nicht ausüben.

Wenn Ihr Vertreter an der Eigentümerversammlung aber teilnimmt, ohne im Besitz einer schriftlichen Vollmacht zu sein, und eine Zurückweisung durch den Versammlungsleiter nicht erfolgt, wäre die Stimmabgabe Ihres Vertreters dennoch gültig (vgl. BayObLG WE 1991, 261).

zu 4)

Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter einen Anspruch auf Auskunft über die Zusammensetzung der Gemeinschaft und Herausgabe einer vollständigen Eigentümerliste, aus der sich die Namen und die Anschrift der Eigentümer ergeben müssen. Datenschutzrechtliche Aspekte spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle, da die Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Anonymität haben (vgl. BayOblG Beschl. v. 08.07.1984 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201984,%20304" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 08.06.1984 - BReg. 2 Z 7/84">WuM 1984, 304</a> ).


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