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WEG Eigentümerversammlung: Anfechtung der Genehmigung der Jahresabrechnung

28.05.2014 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Vorgeschichte
In unserer WEG wurde zum Jahresende 2012 die bisherige Verwaltung abberufen und eine neue Verwaltung bestellt. Die neue Verwaltung wurde beauftragt, auch die Abrechnung für 2012 zu erstellen, weil zur bisherigen Verwaltung kein Vertrauen mehr bestand.

Im Mai 2014 wurden die Abrechnungen 2012 sowie 2013 der ETV vorgelegt. Obwohl der Termin der Versammlung bereits seit einem Jahr feststeht, wurde die Abrechnung 2013 erst drei Tage vor dem Versammlungstermin nachgereicht (2012 liegt schon länger vor). Wegen einer Reise und der Kürze der Zeit konnte ich die Zahlen erst nach der Versammlung prüfen. Ich hatte aber einen Miteigentümer bevollmächtigt und beauftragt, wegen der Kürze der Zeit einen Beschluss möglichst zu verhindern und sonst mit nein zu stimmen.

Problematik
Bei der nachträglichen Prüfung der Unterlagen fiel mir auf, dass der Endbestand 2012 der Instandhaltungsrücklage mit rd. 4,5 T€ ausgewiesen wird. Der Anfangsbestand 2013 ist jedoch mit 0 € ausgewiesen. Das kann nicht sein. Die Buchhalterin der Verwaltung meinte, es sei ja nicht klar, ob die Vorverwaltung die Instandhaltungsrücklage auch überwiesen habe. Das ist aber m.E. egal, denn dann hätte der Ausweis zum Jahresende 2012 nicht 4,5 T€ sein dürfen (m.E. ist das Geld auch da).

Frage Nr. 1:
Kann ich mit Erfolg die Beschlüsse zur Genehmigung der Jahresabrechnungen gerichtlich anfechten? Gibt es eine andere praktikable und rechtssichere Möglichkeit ohne Klage, die Abrechnungen zu korrigieren?

Frage Nr. 2:
Kann ich aus diesem Grund auch die Entlastungsbeschlüsse der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats anfechten?

Bitte bei der Antwort auch die Fundstellen zitieren.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage Nr. 1:
Kann ich mit Erfolg die Beschlüsse zur Genehmigung der Jahresabrechnungen gerichtlich anfechten? Gibt es eine andere praktikable und rechtssichere Möglichkeit ohne Klage, die Abrechnungen zu korrigieren?

Beschlüsse der Eigentümerversammlung können, wenn sie fehlerhaft bzw. rechtswidrig sind, nur durch Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden.

Die Klage muss innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung erhoben und innerhalb eines weiteren Monats begründet werden.

Vgl. Sie Insgesamt §§ 23 IV, 43 I Nr. 4, 46 I Wohnungseigentumsgesetz.

Eine andere Möglichkeit zur Korrektur – insbesondere Widerspruch gegenüber dem Verwalter oder ähnliches – besteht nicht.

Wird die Klage nicht erhoben oder verfristet erhoben, dann sind die Beschlüsse, wenn nicht nichtig, als wirksam anzusehen.

Nichtige Beschlüsse müssen nicht gesondert für ungültig erklärt werden, § 23 IV S. 2 WEG .

Im Einzelfall ist aber nicht immer genau zu erkennen, ob ein Beschluss nichtig ist (Verstoß gegen zwingendes Recht, die guten Sitten etc.) oder „nur" rechtswidrig und damit anfechtbar ist.

Insofern sollte im Zweifel immer auch ein Beschlussanfechtungsverfahren durchgeführt werden, obwohl subjektiv vom Vorliegen eines Nichtigkeitsgrundes ausgegangen wird.

Dies vorausgeschickt, ist gemäß Ihrer Sachverhaltsdarstellung von der Rechtswidrigkeit und damit der Anfechtbarkeit des Beschlusses/der Beschlüsse auszugehen.

Die Instandhaltungsrücklage gemäß § 21 V Nr. 4 WEG ist gemäß § 28 I Nr. 3 zwingender Bestandteil des vom Verwalter vorzulegenden und von den Eigentümern zu beschließenden Wirtschaftsplanes bzw. hierüber ist gemäß § 28 III WEG ordnungsgemäß abzurechnen.

Zwischen 2012 und 2013 besteht nun ein Unterschied in der Höhe der Instandhaltungsrücklage von 4.500 Euro. Wieso dies der Fall ist, kann von hier aus nicht gesagt werden.
Der Verwalter müsste jedoch, sofern Gelder verwandt wurden, hierüber Rechenschaft ablegen (Abrechnung). Erfolgt dies nicht oder nicht richtig, dann ist der Beschluss über diese Abrechnung rechtswidrig.

Grundlegend hat sich mit dieser Problematik der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 4.12.2009 – Az: V ZR 44/09 ( http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=50907&pos=0&anz=1 )
beschäftigt.

Sofern die Instandhaltungsrücklage in 2012 bestanden hat und in 2013 nicht nachvollziehbar nicht mehr, dann könnte der Beschluss für 2013 anfechtbar sein.

Andersherum könnte eine Instandhaltungsrücklage für 2012 ausgewiesen worden sein, die in Wahrheit nicht besteht, dann könnte dieser Beschluss anfechtbar sein.

Möglich ist auch, dass beide Beschlüsse anfechtbar sein könnten.
Diese Einzelfallprüfung kann bei den gegebenen Informationen nicht durchgeführt werden.

Die Begutachtung (und möglicherweise Klage) von allen Unterlagen, sollte von einem auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Kollegen vor Ort - wegen der laufenden Frist auch zeitnah/sofort – durchgeführt werden.

Frage Nr. 2:
Kann ich aus diesem Grund auch die Entlastungsbeschlüsse der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats anfechten?

Sofern der Beschluss über die Abrechnung rechtswidrig war, dann sind auch die Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters und des Beirates grundsätzlich ebenso anfechtbar.

Vergleichen Sie hierzu ebenfalls obiges BGH-Urteil ( http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=50907&pos=0&anz=1 ) und die dort genannten Fundstellen sowie OLG München vom 05.04.2011, 32 Wx 1/11


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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