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Jahresabrechnung Hausverwaltung an Eigentümer und Verjährung


| 04.12.2011 15:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

Im November 2011 haben wir (als ehemalige Eigentümer einer Wohnung) eine Mahnung der Hausverwaltung bezüglich eines angeblichen offenen Rechnungsbetrages für die Jahresabrechnung aus 2001, 2002, 2003 und 2004 erhalten. 2004 wurde die Wohnung veräußert, so dass wir seitdem nicht mehr Eigentümer sind.

Eine Rechnung haben wir nie erhalten. Auch eine Aufstellung der einzelnen Jahresabrechnungen haben wir nie erhalten.

Muss die Rechnung bezahlt werden oder ist diese nicht schon verjährt? Wenn die Verjährung greift, auf welche Rechtsgrundlage bezieht sie sich? Sollen wir ein Schreiben verfassen, in dem wir die Forderung nicht akzeptieren und die Verjährung erwähnen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Zunächst weise ich darauf hin, dass im Fall des Verkaufs der Eigentumswohnung der Erwerber für Wohngeldansprüche erst mit der dinglichen Rechtsänderung im Grundbuch als neuer Wohnungseigentümer haftet. Diese Haftung gilt nur für Beiträge, die nach der Eigentumsumschreibung durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sind, aber auch für solche Kosten, die aus der Zeit vor seinem Erwerb erfasst werden. Er haftet hingegen nicht für Rückstände des Veräußerers. Insbesondere hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2004 wird daher zunächst geprüft werden müssen, ob diese erst nach dem Eigentumswechsel beschlossen wurde und der Erwerber hierfür haftet.

Weiterhin verjähren Wohngeldforderungen gemäß § 195 BGB in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt nach § 199 BGB mit Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den Umständen, die den Anspruch begründen, und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Entstanden sind die Forderungen aus der Jahresabrechnung mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung. Ob für die geltend gemachten Abrechnungsjahre Verjährung eingetreten ist, hängt folglich maßgeblich von dem Zeitpunkt des Genehmigungsbeschlusses ab. Unterstellt, die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen 2001 bis 2004 erfolgten im Laufe des Jahres 2006, dann begann die Verjährung am 31.12.2006 und lief am 31.12.2009 ab. Im Ergebnis kann Ihre Frage ohne Kenntnis des Sachverhalts im Einzelnen nicht verbindlich beantwortet werden. Da jedoch einiges für einen Verjährungseintritt spricht, wird Ihnen anzuraten sein, gegenüber der Zahlungsforderung vorsorglich die Verjährungseinrede zu erheben.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2011 | 17:11

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Eine Rückfrage hierzu hätte ich noch:

Sie schreiben: Ob für die geltend gemachten Abrechnungsjahre Verjährung eingetreten ist, hängt folglich maßgeblich von dem Zeitpunkt des Genehmigungsbeschlusses ab. Unterstellt, die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen 2001 bis 2004 erfolgten im Laufe des Jahres 2006, dann begann die Verjährung am 31.12.2006 und lief am 31.12.2009 ab.

Könnten Sie mir diesen Sachverhalt kurz erklären: Wann muss spätestens der Genehmigungsbeschluss vorliegen? Also wann muss die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung von 2004 spätestens vorliegen? Dies ist wichtig, damit die Frist genau berechnet werden kann.

Vielen Dank vorab für Ihre Antwort.

Beste Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2011 | 18:45

Sehr geehrte Fragestellerin,

es gibt keine gesetzliche Ausschlussfrist für die Jahresabrechnung des Wohngeldes bzw. für den Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der die Jahresabrechnung genehmigt. Andererseits bestimmt § 28 Abs. 3 WEG, dass der Verwalter die Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahrs aufzustellen hat, wobei überwiegend vertreten wird, dass der Verwalter die Abrechnung in den ersten drei bis sechs Monaten des Folgejahres zu erstellen hat. Hieraus können aber keine Rückschlüsse auf die Verjährung gezogen werden. Vielmehr kommt es für den Verjährungsbeginn maßgeblich auf den Zeitpunkt der Fälligkeit an, wobei Forderungen aus Jahresabrechnungen erst mit der entsprechender Beschlussfassung durch die Eigentümer fällig werden. Denn durch den entsprechenden Mehrheitsbeschluss hinsichtlich der Jahresabrechnung wird die daraus resultierende Nachzahlungspflicht des einzelnen Eigentümers bzw. dessen Forderung gegen die Gemeinschaft bei einem Guthaben originär begründet. Für die Prüfung der Verjährungsfrage ist daher die Kenntnis darüber erforderlich, wann die Genehmigungsbeschüsse gefasst wurden. Ich bedaure, Ihnen keine verbindlichere Antwort auf Ihre Nachfrage geben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Bewertung des Fragestellers 04.12.2011 | 20:09


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"Hallo Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Beste Grüsse
"