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Zustimmung zur fremd erstellten Jahresabrechnung durch übrige Eigentümer

| 10.12.2017 14:39 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer einer Immobilie. Seit vielen Jahren wird keine Jahresabrechnung durch die Hausverwaltung erstellt. Ich habe daher von meinem Individualanspruch Gebrauch gemacht und die Hausverwaltung für ein Jahr auf eine Abrechnung verklagt.

Den Prozess habe ich gewonnen und, nachdem weiter keine Abrechnung erstellt wurde, auch vollstrecken lassen - auf Kostenvorschuss, als vertretbare Handlung, § 887 ZPO. Zwischenzeitlich wurde nun diese Abrechnung fremd erstellt und liegt mir vor.

Die übrigen Eigentümer wurden nicht beigeladen.

1. Wie muss ich weiter vorgehen, damit die übrigen Eigentümer diese Abrechnung genehmigen können?
2. Was kann ich tun, wenn diese Abrechnung von den Eigentümern abgelehnt wird?

Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragenstellerin,

1. Die Abrechnung muss per Beschluss der WEG genehmigt werden.

2. Dann müsste die WEG verklagt werden.

Ergänzend sei angemerkt, dass andere Richter durchaus auch ihre Klagebefugnis bei der vorliegenden Klage hätten negieren können. Dazu sei Greiner: Zwangsvollstreckung der Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung, ZWE 2016, 409 zitiert:

"Es entspricht zwar der hM, dass einzelne Miteigentümer individuell die Erstellung der Jahresabrechnung vom Verwalter verlangen können.5 Das ist aber seit der WEG-Reform 2007 nicht mehr richtig. Vertragspartner und „Besteller" des Verwalters ist die Gemeinschaft. Die einzelnen Miteigentümer können – weil sie in den Schutzbereich des Vertrags einbezogen sind – zwar sekundäre Ansprüche, also Schadensersatzansprüche, gegen den Verwalter geltend machen (wenn dieser ihnen durch Pflichtverletzungen Schäden zufügt hat); Erfüllungsansprüche stehen ihnen aber grundsätzlich nicht zu, sondern sind von der Gemeinschaft geltend zu machen.6 Auch und insbesondere der Abrechnungsanspruch gem. § 28 III WEG ist in diesem Sinne gemeinschaftsbezogen; es gibt keinen Ansatzpunkt für die Annahme, dass das Gesetz diesen Anspruch – vergleichbar einem Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) – nicht der Gemeinschaft, sondern (auch) den einzelnen Wohnungseigentümern individuell zuweisen würde.7

Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 107; Abramenko in Riecke/Schmid, WEG 4. Aufl. 2015, § 28 Rn. 64; Hügel/Elzer, WEG, § 28 Rn. 76.
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6
So zutr. LG Hamburg ZWE 2016, 278, Rn. 13 (allerdings gerade für den Anspruch gem. § 28 III eine Ausnahme machend); AG Hamburg-Blankenese ZMR 2016, 151; AG Hamburg-St. Georg ZMR 2015, 581. A. A. AG Norderstedt LSK 2013, 360567 = ZMR 2013, 575.
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7
Ausführlich Greiner, Die Belegeinsicht im Wohnungseigentum – Ein grundsätzliches Missverständnis und Parallelen zum Recht anderer Verbände, NZM 2011, 464; BeckOGK WEG/Greiner, Ed. 2, § 26 Rn. 143."

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2017 | 18:00

Sehr geehrter Herr Saeger,

nachdem das Urteil aber rechtskräftig vorliegt, muss ich demnach bei Nichtgenehmigung der Eigentümer in der Versammlung, diesen Negativbeschluss nicht anfechten, sondern eine Klage gegen die rechtsfähige Gemeinschaft = WEG starten?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2017 | 18:03

Sehr geehrte Fragenstellerin,

wenn die Abrechnung richtig sein sollte und keine Mehrheit zustande kommen sollte, dann wäre das die Folge.

MfG
D. Saeger
- RA -

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"meine Fragen wurden sehr kurz beantwortet. Dafür ist Herr Saeger - für seine Verhältnisse - umso ausführlicher auf ein Problem eingegangen, dass ich gar nicht hatte. Es wäre sicher sinnvoller gewesen meine Fragen etwas ausführlicher zu beantworten, als dazu Stellung zu nehmen, ob ich seiner Meinung nach eine Klagebefugnis gehabt habe oder nicht."
Stellungnahme vom Anwalt:
Auch kurze Antworten können stimmen. ;-) Wenn Sie mich zu Unrecht negativ bewerten wollen, soll es so sein. Ihnen alles Gute und viel Gesundheit Ihnen und ihren Lieben im neuen Jahr in allen erdenklichen Lagen. MfG RA Saeger