Jahresabrechnung

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn in einer Eigentümergemeinschaft keinerlei wirksame Regelungen zur Kostenverteilung vorhanden sind, dann gilt die Grundregel des § 16 Abs.2 WEG , wonach die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen geschieht. Bezüglich der Wasserkosten dürfte diese Lösung wohl die materiell ungerechteste sein, gilt jedoch, "wenn alle Stricke reissen".

Soweit in früheren Abrechnungen ein davon abweichender Verteilungsschlüssel angewendet wurde und soweit diese Beschlüsse nicht angefochten wurden, führt dies NICHT zu einer dauerhaften Änderung des Abrechnungsmodus´, sondern hat nur zur Folge, dass der jeweilige (falsche) Beschluss dann jeweils nicht mehr anfechtbar ist (BGH 20.09.2000, V ZB 58/99 ). Für die Zukunft gilt dann wieder die Pflicht zur Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Eigentümer abweichend davon durch Mehrheitsbeschluß beschließen, dass die Betriebskosten nach Verbrauch oder nach einem anderen Maßstab (z.B. Personen-Monate) verteilt werden.
Soweit also die Kosten für Wasser und Abwasser betroffen sind, sollte die Eigentümergemeinschaft einen Beschluß über den Verteilungsschlüssel (auch für das vergangene Wirtschaftsjahr)herbeiführen, anderenfalls ist nach Miteigentumsanteilen abzurechnen. Der von Ihnen genannte Modus (alle Abrechnungen nach Verbrauch, Verteilung des Restes auf 2 Wohnungen) ist zwar plausibel, muss jedoch durch einen Beschluß abgesegnet werden.
Deshalb werden Sie wohl zunächst einen Eigentümerbeschluß herbeiführen müssen und danach erst die Abrechnung auf der Grundlage des dort festgelegten Modus´ vornehmen können.

Bezüglich der Abrechnung für Wärme und Warmwasserkosten besteht nach der Heizkostenverordnung die gesetzliche Verpflichtung, verbrauchsabhängig abzurechnen. Anderweitige Vereinbarungen wären insoweit unwirksam. Jeder Wohnungseigentümer kann die verbrauchsabhängige Abrechnung auch dann verlangen, wenn bisher nach anderen Maßstäben abgerechnet wurde.

Nach Ihren Angaben scheitert die Umsetzung bislang nur an der Frage, welcher Prozentsatz zwischen 50 und 70 angewendet werden soll, da in allen Wohnungen Erfassungsgeräte angebracht sind.
Hierüber muss ein Eigentümerbeschluß herbeigeführt werden, erst danach kann die Abrechnung erfolgen.
Eine Abweichung von der Heizkostenverordnung ist nur in den Fällen möglich, in denen eine verbrauchsabhängige Abrechnung aus zwingenden Gründen objektiv nicht möglich ist. Dann wäre eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen möglich. Ein solcher Fall dürfte bei Ihnen jedoch nicht vorliegen.

Soweit die Warmwasserzählerstände zum Beginn des Wirtschaftsjahres nicht vorliegen, sind sie nach § 9a Abs.1 HeizkostenVO zu schätzen.

Die konkrete Berechnung der Kosten erfolgt nach den in § 9 HeizkostenVO genannten mathematischen Formeln.

Ich hoffe, ich konnten Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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