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Jahresabrechnung


05.11.2007 13:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Sehr geehrte Damen und Herren,
in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (7 Einheiten)
wird die Verwaltung von einem der Wohungseigentümer durchgeführt. Nach dem
Ablauf des Wirtschaftsjahr der WEG steht nun die Jahresabrechnung an, die
in den Bereichen Wasser/Abwasser sowie Wärme/Warmwasser-Abrechnung
Fragestellungen aufwirft.

Derzeit gibt es noch keine in der WEG-Gemeinschaft getroffenen Beschlüsse
über die Verteilung der Kosten.
Bisher wurden die KaltWasser/Abwasserkosten über den Schlüssel (Anzahl
Personen * Monate) abgerechnet.
Ist auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung über Wasserzähler und
Differnzmethode möglich, auch wenn 2 der 7 Wohneinheiten keine Wasserzähler
in Ihrem Sondereigentum haben und sonst alle Verbrauchsstellen
(Gartenwasser, Waschmmaschinenkeller) eine Zähler zur Erfassung besitzen?
Kann die Differenz Hauptwasserzähler zu vorhandene Verbrauchswasserzähler
den 2 Wohneinheiten ohne KaltwasserZähleinheit nach Personenmonat oder einen
ähnlichen Schlüssel verrechnet werden?

Für die Abbrechnung der Wärme und Warmwasserkosten ist laut §3
Heizkostenverordnung diese maßgebend. In der WEG ist jedoch bisher kein
Beschluss über den Verteilungsschlüssel der Grund-/&Verbrauchskosten gefasst
wurden. Auch in der Teilungserklärung bzw. Beschlussammlung ist keine
Entscheidung zu Kostenverteilungsschlüsseln bzw. Höhe der
verbrauchsabhängigen Kosten
(50-70%) zufinden. Ist aufgrund der aktuellen Beschlusslage (Keine
Festlegung der WEG zu der Verteilung der Heizkosten) eine Verteilung nach
Miteigentumsanteilen für das vergangene Wirtschaftsjahr möglich?
Wie sind die Heiz-/Warmwasserkosten für das abgelaufene Wirtschaftsjahr
korrekt zu ermitteln?
(In allen Wohneinheiten werden die Heizkosten aktuell über Wärmezähler
erfasst, Warmwasserkosten über Warmwasserzähler, jedoch sind hier die
Zählerwerte der Warmwasserzähler von zu Beginn des Wirtschaftsjahrs nicht
verfügbar)

Eine praxisgerechte Beantwortung der Frage zur Heizkostenverteilung hat für
mich hohe Priorität. Vielen Dank!





Mit freundlichen Grüßen /
best regards
Sehr geehrter Fragesteller,

wenn in einer Eigentümergemeinschaft keinerlei wirksame Regelungen zur Kostenverteilung vorhanden sind, dann gilt die Grundregel des § 16 Abs.2 WEG, wonach die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen geschieht. Bezüglich der Wasserkosten dürfte diese Lösung wohl die materiell ungerechteste sein, gilt jedoch, "wenn alle Stricke reissen".

Soweit in früheren Abrechnungen ein davon abweichender Verteilungsschlüssel angewendet wurde und soweit diese Beschlüsse nicht angefochten wurden, führt dies NICHT zu einer dauerhaften Änderung des Abrechnungsmodus´, sondern hat nur zur Folge, dass der jeweilige (falsche) Beschluss dann jeweils nicht mehr anfechtbar ist (BGH 20.09.2000, V ZB 58/99). Für die Zukunft gilt dann wieder die Pflicht zur Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Eigentümer abweichend davon durch Mehrheitsbeschluß beschließen, dass die Betriebskosten nach Verbrauch oder nach einem anderen Maßstab (z.B. Personen-Monate) verteilt werden.
Soweit also die Kosten für Wasser und Abwasser betroffen sind, sollte die Eigentümergemeinschaft einen Beschluß über den Verteilungsschlüssel (auch für das vergangene Wirtschaftsjahr)herbeiführen, anderenfalls ist nach Miteigentumsanteilen abzurechnen. Der von Ihnen genannte Modus (alle Abrechnungen nach Verbrauch, Verteilung des Restes auf 2 Wohnungen) ist zwar plausibel, muss jedoch durch einen Beschluß abgesegnet werden.
Deshalb werden Sie wohl zunächst einen Eigentümerbeschluß herbeiführen müssen und danach erst die Abrechnung auf der Grundlage des dort festgelegten Modus´ vornehmen können.

Bezüglich der Abrechnung für Wärme und Warmwasserkosten besteht nach der Heizkostenverordnung die gesetzliche Verpflichtung, verbrauchsabhängig abzurechnen. Anderweitige Vereinbarungen wären insoweit unwirksam. Jeder Wohnungseigentümer kann die verbrauchsabhängige Abrechnung auch dann verlangen, wenn bisher nach anderen Maßstäben abgerechnet wurde.

Nach Ihren Angaben scheitert die Umsetzung bislang nur an der Frage, welcher Prozentsatz zwischen 50 und 70 angewendet werden soll, da in allen Wohnungen Erfassungsgeräte angebracht sind.
Hierüber muss ein Eigentümerbeschluß herbeigeführt werden, erst danach kann die Abrechnung erfolgen.
Eine Abweichung von der Heizkostenverordnung ist nur in den Fällen möglich, in denen eine verbrauchsabhängige Abrechnung aus zwingenden Gründen objektiv nicht möglich ist. Dann wäre eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen möglich. Ein solcher Fall dürfte bei Ihnen jedoch nicht vorliegen.

Soweit die Warmwasserzählerstände zum Beginn des Wirtschaftsjahres nicht vorliegen, sind sie nach § 9a Abs.1 HeizkostenVO zu schätzen.

Die konkrete Berechnung der Kosten erfolgt nach den in § 9 HeizkostenVO genannten mathematischen Formeln.

Ich hoffe, ich konnten Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de






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