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Inrechnungstellung von Schönheitsreparaturen bei Auszug

10.01.2008 19:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vom Mai 2004 bis November 2007 in einer 65 qm Wohnung einer Etagenwohnung zur Miete gewohnt. Ich habe die Wohnung frisch gestrichen (Wände und Decken)übernommen, wobei kein Übergabeprotokoll ausgefertigt wurde.

Ich habe vor Auszug im November 2007 ebenfalls die Wände und Decken der Wohnung komplett gestrichen.
Der Vermieter war bei Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter mit den von mir ausgeführten Malerarbeiten nicht zufrieden, und hat die von mir gestrichenen Wände und Decken fotografiert.
Er hat zum einen die Qualität der Arbeit kritisiert und zum anderen gesagt, dass ich auch noch die Heizkörper und Türrahmen (beide aus Metall) hätte streichen müssen. Er hat dies alles im Übergabeprotokoll vermerkt, welches ich nicht unterschrieben habe.
Die Heizkörper und Türrahmen wurden aber seit Bau des Gebäudes 1990 nicht mehr gestrichen.

Der Vermieter weigert sich nun die Kaution in Höhe von 2100 euro an mich zu übergeben, da ich bei Auszug seiner Meinung nach nicht gut genug gestrichen habe.
Er verlangt von mir zuerst, dass ich die von einem Mitarbeiter seines Unternehmens ausgeführten Malerarbeiten in Höhe von 577 euro (für Arbeit und Material) begleiche. Danach wird er die Kaution an mich übergeben. Er beruft sich dabei auf die Anlage 3 des Mietvertrags.

Die relevanten Stellen des Mietvertrags bezüglich Schönheitsreparaturen und Renovierungsvereinbarung lauten:

Seite 7:
§7 Schönheitsreparaturen
(1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.
(2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken.
(3) Hat der Mieter die Schönheitsraparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigungerforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten – ohne Berücksichtigung des Mieters – übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schöhneitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so snd die erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.
Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtung nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.

Seite 18:
Anlage 3
Renovierungsvereinbarung:

Für die Bemessung der Grundmiete ist es ein Gesichtspunkt, dass der Vermieter nicht vor einer Neuvermietung nach dem Auszug eines Mieters renovieren muss, sondern er sie vielmehr in jedem Fall vom Mieter renoviert zurückerhält.
Der Mieter ist deshalb verpflichtet, bei seinem Auszug die Wohnung auf eigene Kosten renovieren zu lassen, und zwar auch dann, wenn die bis dahin jeweils fällig gewesenen Schönheitsreparaturen fristgemäß ausgeführt wurden und hiernach eigentliche eine Renovierung noch ncit wieder anstünde. Es sind dabei insbesondere die Füßböden neu zu versiegeln bzw. Teppichböden zu schampunieren und soweit dies nicht ausreicht, zu erneuern, sowie die Ausbesserung von Schäden an Wänden und Decken vorzunehmen soweit diese vom Mieter verursacht wurden. Vom Mieter aufgebrachte Tapeten müssen entfernt werden, unabhängig von ihrem Zustand; alle Wände und Decken müssen frisch gestrichen werden, wobei der Vermieter Farbe und Farbton bestimmt.

Meine Fragen an Sie:

Ist das Vorgehen des Vermieters rechtens, dass ich die ausgeführten Arbeiten und Material in Höhe von 577 euro bezahlen muss, bevor ich die Kaution bekomme (auch unter der Tatsache, dass ich ja gestrichen habe)?

Es gibt ja mittlerweile genügend Urteile des BGB bezüglich Schönheitsreparaturen, bzw. Summierung von Schönheitsreparaturen. Trifft ein Urteil auf mich zu und wenn ja welches?

Wie soll ich weiter vorgehen?

Vielen Dank.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Vorweg ist zu sagen, dass die Rückzahlung der Kaution noch gar nicht fällig ist und daher noch nicht von Ihnen beansprucht werden kann. So lange nicht geklärt ist, ob der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen kann, wird der Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht fällig, LG Köln, 20.09.2006, 10 S 78/05. Unabhängig davon steht dem Vermieter regelmäßig eine Prüfungsfrist von sechs Monaten vor Kautionsrückzahlung zu, die ebenfalls noch nicht abgelaufen ist.

Der Vermieter rügt in Ihrem Fall nicht nur fehlende, sondern unsachgemäß ausgeführte Schönheitsreparaturen. Gemäß LG Berlin, 29.01.2002, 64 S 312/01, besteht der Schadensersatzanspruch wegen schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen unabhängig von der Tatsache, ob die Durchführung einer Renovierung vertraglich geschuldet war oder nicht. Maßgeblich ist daher insoweit tatsächlich die Güte der Ausführung der Malerarbeiten durch Sie. Hier ist die Frage zu klären, ob diese ordnungsgemäß erfolgten oder nicht; dies kann naturgemäß in diesem Forum nicht beurteilt werden.

Die weiter von Ihnen geforderten Arbeiten (Heizkörper und Türen streichen) gehören grundsätzlich zum Katalog der geschuldeten Schönheitsreparaturen. Ihr Mietvertrag beschränkt das Maß der Schönheitsreparaturen aber auf das "Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken". Meines Erachtens kann der Vermieter daher -unabhängig von der Frage, ob die Klauseln wirksam oder unwirksam sind- keine weitergehenden Arbeiten an Heizkörpern und Türen von Ihnen als Schönheitsreparaturen verlangen. Wenn Sie Fenster und Türen beschädigt haben, sind die Instandsetzungskosten allerdings von Ihnen zu zahlen.

Eine abschließende Antwort kann ich Ihnen nach dem Vorgesagten leider nicht geben. Das Vorgehen des Vermieters sollte meines Erachtens auch hinsichtlich des formellen Vorgehens geprüft werden, so dass ich Ihnen empfehle, die Sache einem Anwalt zu übergeben. Eine Durchsetzung Ihrer Interessen ist nach Ihrer Schilderung keinesfalls ausgeschlossen. Wenn Sie eine weitere Rechtsvertretung durch mich wünschen, bitte ich Sie, sich unter den oben angegebenen Kontaktdaten mit mir in Verbindung zu setzen.

Mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.01.2008 | 16:41

Sehr geehrter Herr Kaussen,

vielen Dank für Ihr Schreiben. Folgende Fragen habe ich aufgrund Ihrer Antwort:

1.)
War ich aufgrund des Mietvertags (siehe 1. Schreiben vom 11.01.08) überhaupt zur Durchführung einer Renovierung vertraglich geschuldet?

2.)
Oder wäre es besser gewesen nicht zu streichen?

3.)
Ich habe mich erst im Dezember Rechtsschutz versichern lassen, wodurch der Versicherungsschutz erst im März (nach 3 Monaten Wartezeit) in Kraft tritt und ich diese Anliegen ja dann nicht einreichen kann. Ist das korrekt?
Was für Kosten können somit auf mich zukommen, wenn ich die Sache einem Anwalt übergebe (z.B. Ihnen)?
Wie hoch sind meine Erfogsausichten?
Ich möchte auf keinen Fall, dass die anfallenden Kosten die vom Vermieter geschickte Rechnung von 577 euro übertrifft.

Noch eine Info:

Ich habe die Wohnung vom 26. - 30.11 renoviert, die Übergabe war dam am Freitag, 30.11. mit dem Vermieter und der neuen Mieterin, die am 01.12 einzog. Da die Übergabe für die 65 qm Wohnung 2 Stunden dauerte und es zu den besagten Meinungsverschiedenheiten über die Qualität und Quantität der Malerarbeiten kam, ging ich ohne das Übergabeprotokoll zu unterschreiben.
Der Vermieter ließ die Wohnung dann am Samstag und Sonntag, 01.12 und 02.12 streichen (dies hat er mir mündlich bei der Übergabe mitgeteilt. Ich habe gesagt, dass ich nichts mehr nachbessere, da die Qualität der Malerarbeit meiner Meinung nach gut ist ).
Die Rechnung über 577 euro teilt sich nun auf in den Arbeitseinsatz für den 01.12 und 02.12. (375 euro)und das Material (Decken und Wandfarbe, 202 euro). Überweisen sollte ich bis 30.12.07.

Meinen Sie damit "Das Vorgehen des Vermieters sollte meines Erachtens auch hinsichtlich des formellen Vorgehens geprüft werden"?

Vielen Dank.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2008 | 09:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage übersteigt den Umfang der Ausgangsfrage weit. Ich verweise Sie auf die Nutzungsbedingungen und nehme daher nur in der gebotenen Kürze weiter Stellung.

Meines Erachtens waren Sie nach den zitierten Klauseln nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet. Dies läßt eine Haftung für schlecht ausgeführte Arbeiten aber nicht entfallen.

Ihre Rechtsschutzversicherung wird voraussichtlich nicht eintreten, weil der Schadensfall vorvertraglich ist; der Zeitpunkt der Schadensmeldung ist nicht maßgeblich. Die Kosten für einen Anwalt werden bei einer nur außergerichtlichen Rechtsvertretung bei ca. 100,- EUR liegen; höhere Kosten sind nicht auszuschließen.

Die Erfolgsaussichten können erst nach Prüfung aller Unterlagen und Besprechung der Sache in diesem Fall seriös beurteilt werden.

Mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

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