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Schönheitsreparaturen bei Auszug/ Kaution

| 22.06.2011 20:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

wir sind aus unserer Wohnung ausgezogen und haben unseren Vermieter darauf hingewiesen, dass die Klauseln in unserem Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind.
Dies erkennt der Vermieter leider nicht an. Daher möchte ich mich gerne wissen, ob die Klauseln in unserem Mietvertrag von Dezember 2005 zu Schönheitsreparaturen wirklich wirksam sind.

Im Einzelnen heißt es hier:

§ 11 Schönheitsreparaturen durch den Mieter
1. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wände, Decken, Holzwerk, Fußboden, Treppenstufen, Heizkörpern einschließlich Heizrohre, Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie der Innenseite von Balkonen/ Loggien. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine öffentlich geförderte Wohnung (nein, tut es nicht), so ist die Innenseite der Balkone/ Loggien von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgenommen.
2. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen beziehungsweise durchführen zu lassen. Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine andere Zeitfolge erfordert, werden Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: In Küche, Bad und Dusche: drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: fünf Jahre; in anderen Nebenräumen (z.B. Keller, Balkone, Loggien): sieben Jahre; Fußböden, Treppenstufen einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Inentüren, Fenster und Außentüren von innen: sieben Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses beziehungsweise soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt ab.
3. Der Mieter ist auch zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Voraussetzung der Ziff.2 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gegeben ist. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gemäß den Voraussetzungen der Ziff2. zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er zeitanteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. Dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die Voraussetzungen der Ziff.2 seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht gegeben sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer Fachfirma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, indem er zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt bzw. durchführen lässt.
4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung sind die alten Tapeten zu entfernen. Naturlasiertes Holz darf nicht mit Deckfarben überstrichen werden. Das Streichen von Kunststoffrahmen ist nicht erlaubt.

Frage 1) Ist diese Klausel so wirksam und welche Arbeiten haben wir bei einem Auszug nach 5,5 Jahren durchzuführen?
Frage 2) Im Feb 2011 haben wir selbst das Schlafzimmer neu gestrichen. Küche und Wohnzimmer im Januar 2009 und Bad, Flur, Küche im September 2008. Wie hat hierfür der "Nachweis" zu erfolgen?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

„Frage 1) Ist diese Klausel so wirksam und welche Arbeiten haben wir bei einem Auszug nach 5,5 Jahren durchzuführen?"

Ihr Vermieter scheint sich ausgiebig mit der aktuellen BGH-Rechtsprechung auseinandergesetzt zu haben, denn die Formularklauseln scheinen insgesamt daran angepasst worden zu sein. Die Klauseln sind alle wirksam. Der Vermieter dürfte hier das maximal Zulässige für sich herausgeschlagen haben.

Bei einem Auszug nach 5,5 Jahren müssten Sie demnach alle Räume bis auf die Nebenräume (z.B. Keller, Balkone, Loggien) renovieren, soweit die jeweiligen Räume renovierungsbedürftig sind.


„Frage 2) Im Feb 2011 haben wir selbst das Schlafzimmer neu gestrichen. Küche und Wohnzimmer im Januar 2009 und Bad, Flur, Küche im September 2008. Wie hat hierfür der "Nachweis" zu erfolgen?"

Das Schlafzimmer müssten Sie nicht mehr renovieren.

Küche und Wohnzimmer, die schon 2009 renoviert wurden, nach 1,5 Jahren in der Regel nicht.

Den Nachweis, wann was renoviert wurde, könnten Sie ggf. durch Zeugen erbringen. Der Zeitpunkt der Renovierung ist aber ohnehin nur als Richtwert anzusehen. Für die Frage, ob renoviert werden muss oder nicht, kommt es auf den konkreten Renovierungsbedarf des jeweiligen Raums an. Da der Zustand der Räume und damit der ihr Renovierungsbedarf für Sie und Ihren ehemaligen Vermieter wahrnehmbar ist, wird es nicht darauf ankommen, wann Sie renoviert haben.

Sofern Flur, Bad, Küche (in 2008 renoviert) nicht mehr wie frisch renoviert aussehen, sollten Sie in Erwägung ziehen, diese auch bei ggf. nur leichter Abnutzung selbst zu renovieren, um Kosten einzusparen. Denn es ist in Ziffer 3 eine sog. (Quoten-)Abgeltungsklausel vereinbart. Darin ist geregelt, dass Sie bei Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung (nach Ziffer 2) die anteiligen Kosten für die Zeit, in der Sie die Wohnung genutzt haben, dem Vermieter zu ersetzen haben. Bei leichter Abnutzung der Räume müssten Sie diese zwar nicht renovieren, dafür aber anteilig die Renovierungskosten bezahlen. Da der Vermieter diese auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags eines Fachbetriebs liquidieren könnte, ist es in der Regel für den Mieter günstiger, die Renovierung der betreffenden Räume in Eigenregie durchzuführen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

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Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Eine solche ERSTberatung kann und will eine umfassende Begutachtung und den Gang zum Anwalt nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Bewertung des Fragestellers 22.06.2011 | 23:03

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