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Individualvereinbarung zur Endrenovierung

| 22.12.2017 08:04 |
Preis: 130,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zum Ende diesen Jahres meine Wohnung gekündigt.

Unter § 8, 8.1. im Wohraummietvertrag steht: Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter gem. der zwischen dem Mieter und Vermieter getroffenen Individualvereinbarung. Die Individualvereinbarung ist dem Vertrag als Anlage 5 beigefügt.
In Anlage 5 zum Mietvertrag in Ergänzung zu § 8. Ziffer 1(Bedingungen für die Individualvereinbarung der Schönheitsreparaturen) steht: Mit den Mietern wurden heute (25.11.13) folgende Arbeiten in Bezug auf Schönheitsreparaturen vereinbart:
Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt während der Mietzeit der Mieter. Bei Umzug ist die Wohnung in hellen neutralen Farben gestrichen zurück zu geben. Bohrlöcher sind zu schließen und Dübel sind zu entfernen.

Unter § 14 "Rückgabe der Mietsache" steht unter 14.1.: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache vollständig ausgeräumt und besenrein zu übergeben. Für die Durchführung der Schönheitsreparaturen findet die Anlage 5 zu Mietvertrag zu § 8 Ziffer 1 hier Anwendung.

In dem vorliegenden Mietvertrag wird ist nicht die Schönheitsklausel aufgeführt, wonach welche Räume in welchem Zeitraum zu streichen sind.

Nun höre ich von vielen Seiten, dass ich die Wohnung nicht renoviert übergeben muss, durch neue Urteile seitens des BGH und ich bin nun mehr als verunsichert.

Beim Abschluss des Mietvertrages und der Individualvereinbarung in 2013, hatte auch mein mittlerweile verstorbener Ehemann seine Unterschrift geleistet.
Allerdings habe ich nach seinem Tode die Wohnungsgesellschaft darüber informiert, das ich nun alleine in der Wohnung lebe.
Die Sterbeurkunde wurde von mir übermittelt. Ein neuer Mietvertrag oder Individualvereinbarung bzgl. Schönheitsreparaturen wurde aber nicht erstellt bzw. von mir alleine unterschrieben.

Die Wohnung wurde von uns damals, am 06.12.13 unrenoviert übernommen, da der Vormieter wohl nur ca. 1 Jahr dort gewohnt hatte. Ob dieser allerdings die Wohnung renoviert übernommen hatte, kann ich nicht sagen.

Die Wohnungsübergabe findet am 28.12.17 statt.

Nun meine Frage: Bin ich verpflichtet, die Wohnung in renoviertem Zustand (streichen von Decken und Wänden) zu übergeben, so wie in der beiliegenden Individualvereinbarung oder nicht.
Oder gilt für mich nur der im Wohnraummietvertrag unter § 14 genannte Satz, wie oben aufgeführt.

Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Aus § 563 Abs. 1 BGB sind Sie mit dem Tod Ihres Mannes in das Mietverhältnis eingetreten, der bestehende Mietvertrag aus 2013 setzt sich also mit Ihnen fort. Es bedurfte daher keines neuen Vertrags.

Da die Renovierungspflicht grundsätzlich dem Vermieter obliegt, kann dieser versuchen diese Pflicht auf den Mieter umzulegen. Dies ist, hier haben Sie richtig gehört, in den vergangenen Jahren oft Gegenstand höchstrichterlicher Entscheidungen des BGH gewesen. Die Entscheidungen hatten immer formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln zum Gegenstand.

Grundsätzlich ist also in Ihrem Falle zu klären, ob eine gültige Individualabrede vorliegt, dann wäre die Rechtsprechung des BGH nicht anwendbar, oder ob dennoch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel vorliegt, die ggf. angreifbar wäre.

Ob eine Formularklausel vorliegt bestimmt sich nach § 305 Abs.1 BGB. Lag also eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen vor, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellte, so wird man von einer Formularklausel ausgehen müssen.

Wurde dagegen die Individualabrede zwischen den Parteien ausgehandelt, also wurde die Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition gestellt und wurde über die Klausel ernsthaft verhandeln, so liegt eine Individualabrede vor.

Darüber sollte Ihnen bzw. Ihrem Mann damals in 2013 bewusst gewesen sein, dass der Vermieter über die Klausel verhandeln wollte und bereit war diese im Zweifel auch noch zu ändern bzw. anzupassen. Wurde Ihnen durch den Vermieter keinerlei Gestaltungsfreiheit eingeräumt, um eigene Interessen wahrzunehmen und tatsächlich keine Möglichkeit geben, die Ausgestaltung der Bedingungen zu beeinflussen, so wird man nicht von einer Individualabrede sprechen können (vgl. BGH, Urt. v. 19.05.2005 – III ZR 437/04).

Ich gehe einmal davon aus, dass Ihnen bzw. Ihrem Mann damals diese Gestaltungsfreiheit nicht eingeräumt wurde und ein ernsthaftes Verhandeln nicht stattgefunden hat. In diesem Falle wird man nicht von einer Individualabrede ausgehen können. Die Klausel aus Ihrem Mietvertrag wird sich also an der Rechtsprechung des BGH zu den formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln messen lassen müssen.

Aus meiner Sicht wird schon allein aus dem Umstand, dass die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde eine vertragliche Verpflichtung zur Schönheitsreparatur scheitern müssen. Darüber hinaus orientiert sich die Klausel nicht an der tatsächlichen Abnutzung der Mietsache.

In diesem Falle wird Sie also keine Renovierungspflicht treffen und Sie können die Wohnung besenrein hinterlassen und ausziehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2017 | 18:34

Sehr geehrter Herr RA Park,

ich danke Ihnen für die schnelle Bearbeitung meiner Frage, doch so ganz habe ich Ihre Antwort leider nicht verstanden.

Im Mietvertrag steht:
Unter § 14 "Rückgabe der Mietsache" steht unter 14.1.: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache vollständig ausgeräumt und besenrein zu übergeben. Für die Durchführung der Schönheitsreparaturen findet die Anlage 5 zu Mietvertrag zu § 8 Ziffer 1 hier Anwendung. Anlage 5 ist die Individualvereinbarung.

Somit würde dieser Paragraph (14) eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel bedeuten und ich müsste nicht renovieren.
Richtig?
Durch die Individualvereinbarung (Anlage 5) müsste ich es aber, auch richtig?

Zu der Individualvereinbarung ist folgendes noch zu sagen. Uns wurde seitens der Hausverwaltung bei Unterzeichnung des Mietvertrages keine Gestaltungsfreiheit eingeräumt. Wir wussten aber auch nichts von dieser Möglichkeit und waren froh überhaupt bis Endes des Jahres 2013 eine passende Wohnung gefunden zu haben. Mein Mann war damals schwer krank und pflegebedürftig. Eine von uns zuvor andere angemietete Wohnung, mussten wir vor Einzug wieder kündigen, da diese sich im nachhinein doch als mit Befall von Schimmel im Bad heraus kristaliserte. Ohne diese Wohnung, die ich jetzt gekündigt habe, hätten wir zum 31.12.13 auf der Straße gestanden.
Die Küche wurde vom Vormieter in Dunkelgrün hinterlassen (keine neutrale Farbe) und die Dübellöcher wurden nur verputzt und kurz überstrichen, jedoch waren die überstrichenen Dübellöcher deutlich zu erkennen, besonders an den Decken!

Im voraus vielen Dank für Ihre nochmalige Bemühung zu meiner Frage.

Mit freundlichen Grüßen und schöne Feiertage




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.12.2017 | 03:14

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

§ 14 stellt nur noch einmal heraus, dass Sie verpflichtet sind die Mietsache so herauszugeben, dass sie frei von Ihren Sachen und besenrein ist. Diese Pflicht ergibt sich aus dem BGB, ist also an sich keine formularmäßige Klausel und ist von Ihnen zu beachten.

Wenn die § 8 und § 14 aber Bezug auf die Anlage 5 nehmen, so muss festgehalten werden dass diese Anlage Ihrem Vortrag nach eben nicht zwischen den Parteien ausgehandelt wurde, Ihnen einfach nur zur Unterschrift vorgelegt wurde.

Hier muss man also von einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel ausgehen, die den Ansprüchen der BGH-Rechtsprechung nicht genügt und somit unwirksam ist. Sie müssen also nicht renovieren und können einfach ausziehen.

Hier wird man sich in Einzelnen vielleicht noch fragen müssen, ob dies in einem Gerichtsverfahren auch beweisbar ist. Ziehen Sie aus, so könnte der Vermieter Sie bzgl. entstehender Renovierungskosten verklagen. In einem Prozess wird der Vermieter vortragen, dass eine Individualabrede getroffen wurde und wird den Mietvertrag vorlegen.

Sie sollten sich also überlegen, ob Sie irgendwie beweisen oder darlegen können, dass damals in 2013 über die Abrede nicht verhandelt wurde und diese einfach nur zur Unterschrift vorgelegt wurde.

Mit freundlichen Grüßen und den besten Wünsche für die Feiertage,

Alex Park


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