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Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung zur Endrenovierung?

| 03.09.2009 10:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

nachdem ich entsprechend meiner Interpretation des Mietvertrags meiner Vermieterin vorgeschlagen habe, die Kosten der Malerarbeiten 60:40 aufzuteilen, meint sie aufgrund einer zusätzlichen Endrenovierungsklausel nichts zahlen zu müssen.

Die Fomulierungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind wie folgt:

1. Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, der Anstrich von Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentüre von innen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.

2. [kleine Instandhaltungen]

3. Der Vermieter kann die nach Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im allgemeinen.
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre.
Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren und Fenstern und Außentüren von innen alle sechs Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufs bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Meitzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

In der Zusatzvereinbarung steht außerdem:
Nachtrag zu §18 (Schönheitsreparaturen): Es wird dahingehend ergänzt, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, die Zimmer der Wohnung zu streichen und die Böden fachgerecht zu reinigen. Angebrachte Tapeten sind zu entfernen und Dübellöcher in den Wänden sind fachgerecht zu verspachteln. Fliesen dürfen nicht durch Einsetzen von Dübeln beschädigt werden.

Nachdem mein Mietvertrag vom 1.11.2005 bis 30.9.2009 lief, bin ich mit einer Mietdauer von 3 Jahren und 11 Monaten entsprechend Absatz 4 auf 60% der Kosten gekommen, die von mir zu tragen sind. Die Vermieterin beruft sich allerdings auf die Zusatzvereinbarung und meint, ich müsste die Kosten dementsprechend zu 100% tragen. Ist diese Endrenovierungsklausel überhaupt wirksam oder ist diese zu pauschal? Wenn sie unwirksam ist, was wäre dann die Konsequenz?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Sehr geehrter Ratsuchender,

hier werden Sie nach Ihren Angaben, sofern es sich um einen Formularmietvertrag handelt, keine Kosten tragen müssen.

In der Zusatzvereinbarung wurde im Nachtrag zu § 18 eine Pflicht auferlegt, die Wohnung letztlich zu renovieren. Diese Klausel berücksichtigt aber nicht, wie lange die letzte Schönheitsreparatur zurückliegt.

Dann jedoch werden Sie als Mieter unangemessen bennachteiligt ( BGH WuM, 2006, 306 ).

Weiter ist bei der Quotenregelung in Ziffer 4- und das ist wichtig - selbst wiederum "starre" Fristen genannt. Es wurden nur Fristen und Prozentsätze für die Kostenquoten "starr" aufgeführt. Diese Klausel ist unwirksam ( BGH , Az.: VIII ZR 52/06 ). Demzufolge wären noch nicht einmal die 60% zu zahlen.

Zu überlegen ist aber, in wie weit dieses im Rahmen einer vergleichsweisen Regelung dennoch ins Auge gefasst werden kann.

Unter Umständen sollte noch einmal das Gespräch gesucht werden. Bei entsprechender Argumentation lässt sich die Vermieterin gegebenenfalls doch noch auf eine vergleichsweise Regelung ein. Kommt es zu keiner Übereinstimmung sollten Sie vor Ort einen Kollegen beauftragen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2009 | 14:49

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

es handelt sich um einen Formularmietvertrag, allerdings wurde die Zusatzvereinbarung auf einen extra Blatt Papier handschriftlich festgehalten. In meinen Recherchen habe ich herausgefunden, dass die Endrenovierungsklausel daher als Individualvereinbarung wirksam sein könnte, sofern diese verhandelt wurde. Mir wurde diese Zusatzvereinbarung zwar vorgeschrieben zur Unterschrift vorgelegt, aber die fehlende Verhandlung wäre ja auf jeden Fall schwer nachzuweisen. Handelt es sich somit um eine Individualvereinbarung? Angenommen es handelt sich um eine wirksame Individualvereinbarung, wären dann die gesamten Malerkosten von mir zu tragen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2009 | 16:20

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch mit der Zusatzvereinbarung wird es nicht zum Individualvertrag. Es muss immer der gesamte Vertrag betrachtet werden. Hier wurde eine Endrenovierung verlangt, die die letzten Renovierungsabschnitte dem Grunde nach überhaupt nicht berücksichtigt. Das führt zur Unwirksamkeit der Gesamtvereinbarung zu den Schönheitsreparaturen.

Sie werden daher gar nichts zahlen müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


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