Individdualvereinbarung: außerordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt: ich habe eine Wohnung zu vermieten. Ein an sich von der Person recht gut passender Mietinteressent hat freiwillig von sich aus offenbart, dass er vor einiger Zeit die Eidesstattliche Versicherung (EV) abgegeben hat.

Alle Verbindlichkeiten, die zur Abgabe der EV geführt haben, seien jedoch restlos beglichen.

Eine Recherche über eine Online-Wirtschaftsauskunftei hat ergeben, dass aktuell keine Negativmerkmale vorhanden sind, anscheinend stimmt also diese Angabe.

Normalerweise würde ich vor diesem Hintergrund aus Sicherheitsgründen nicht an einen solchen Interessenten vermieten.

Ist es vor diesem Hintergrund möglich, dass z.B. ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wird, obwohl ein solches Konstrukt ja nach den Regelungen des BGB nur in wenigen (mir bekannten) genau definierten Ausnahmefällen möglich ist? Das wird m.E. ja voraussichtlich nicht möglich sein.

Oder kann z.B. "auf ausdrücklichen Wunsch des Mietinteressenten" handschriftlich eine Individualvereinbarung geschlossen werden, wonach der Vermieter z.B. für 12 (oder besser 24) Monate ein außerordentliches und unbedingtes Kündigungsrecht hat, sofern der Mieter auch nur mit 1 € in Mietrückstand gerät?

Oder gibt es eine andere Möglichkeit, die mir die Möglichkeit gibt, vor diesem speziellen Hintergrund bei auftretenden Unregelmäßigkeiten sofort bzw. zeitnah Fakten zu schaffen und den Mietinteressenten nicht erst über eine zeit- und kostenintensive Kündigungs- bzw. Räumungsklage mühsam aus der Wohnung heraus zu klagen?

Fakt ist, dass der Mietinteressent sehr gerne in diese Wohnung möchte und dass er aus diesem Grund bereit ist, alle möglichen Vereinbarungen, Konstrukte etc. mitzugehen bzw. zu unterschreiben.

Ich als Vermieter möchte jedoch sicherstellen, dass eine solche Vereinbarung rechtlich haltbar und nicht ggf. sittenwidrig oder wegen des Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot o.ä. ungültig ist.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:    Ihr Vorhaben ist schwer rechtssicher umzusetzen. Der Grund ist &#167; 573 Abs. 4 BGB. Dieser bestimmt das zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinabrungen zu &#167; 573 Abs. 1-3 BGB unwirksam sind. &#167; 573 I und II bestimmen das eine Kündigung nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters möglich ist, wobei Abs. II Beispiele aufzählt. Es ist eine nicht nur unerherbliche Pflichtverletzung des Mieters nötig. Dies kann bei der ordentlichen Küdnigung auch ein geringerer Zahlungsverzug sein, als für eine außerordentliche Kündigung. Die Rechtsprechung fordert hier aber zum einem eine Abmahnung vor Kündigung und auch das der Zahlungsverzug einiges an Gewicht hat. Bei fortlaufend unpünktlichen Zahlungen, hat die Rechtsprechung etwa 1 1/2 Jahre zugrunde gelegt &lpar;KG Berlin, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az: 8 U 7561/00&rpar;. Von dem Erfordernis der nicht unerheblichen Pflichtverletzung würden Sie abweichen, wenn Sie dem Mieter bei sehr geringen Rückständen kündigen dürften.     Eine echte Befristung ist ebenfalls nicht möglich, möglich wäre ein Kündigungsverzicht für einen gewissen Zeitraum per Vereinbarung. Geholfen ist Ihnen damit nicht. Sie können individuell durchaus vereinbaren, dass der Mieter eine ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug akzeptiert, allerdings wird es im Einzelfall dann immer auf den Umfang des Verzuges ankommen. Bei 1 € Rückstand oder einer Zahlungsverspätung um wenige Tage, wären Ihre Aussichen schlecht.    Letzte Sicherheit werden Sie also nicht haben, eine Vereinbarung kann eine Auslegungshilfe im Streitfall sein, mehr aber nicht.         Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen  Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Individdualvereinbarung: außerordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter

Mietrecht, Wohnungseigentum

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler

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