Immobilienverkauf, Mietvertrag vor Eigentumsübergang - Haftungsklausel

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider ist es nicht möglich, die Haftung als Vermieter von Wohnraum für Mängel auszuschließen. Dies ist contra legem und daher unzulässig (§ 536 Abs. 4 BGB). Somit können Sie sich auf keine Klauseln berufen, die die Haftung ausschließen. Dies gilt Sowohl für Klauseln in Formularmietverträgen wie auch individual-Vereinbarungen. Folglich ist eine Klausel, die Sie vor unter dem Mietverhältnis auftreten Klauseln schützt, nicht möglich.

Aber : Für unter dem Mietverhältnis auftretende Mängel ( außer durch normalen Gebrauch auftretenden Verschleiß) haftet der Mieter, wenn er diese verursacht hat. Hier kann der Vermieter Schadenersatz verlangen.

Möglich ist lediglich die Garantiehaftung ( = verschuldensunabhängige) für anfängliche Mängel der Mietsache ( = Mängel die bei Abschluss des Mietvertrages bereits bestehen) vertraglich auszuschließen. Die ist per individueller Klausel wie auch durch eine Formularklausel (vorgedruckter Vertrag, Formularmietvertrag, Standardmietvertrag) möglich. So eine Klausel enthalten die meisten vorgedruckten Mietverträge bereits. Der Mieter ist gehalten, die Wohnung bei Übergabe genau zu prüfen, daher ist der Haftungsausschluss für bereits bestehende Mängel auch möglich, wenn der Vermieter diese Schäden kennt, es sei denn es handelt sich um verdeckte Mängel, die der Mieter nicht erkennen kann. Wenn der Vermieter hier Kenntnis vom Mangel hat, kann er sich nicht einmal auf diesen Haftungsausschluss berufen.

Eine übliche Formulierung ist z.B.
Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel nach § 536 a Abs. 1 BGB wird ausgeschlossen, es sei denn, es handelt sich um Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit oder um anfängliche Mängel, die der Vermieter zu vertreten hat.

oder:
Die Haftung des Vermieters für Schäden, die der Mieter wegen anfänglicher Mängel ( § 536 a Abs. 1 BGB) der Mietsache erleidet, wird für den Fall ausgeschlossen, dass der Vermieter den Mangel nicht zu vertreten hat, es sei denn es handelt sich um Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit.

Statt eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit zu schaffen, gäbe es noch die Möglichkeit einen befristeten Vertrag unter auflösender Bedingung zu schaffen, so dass der Mietvertrag mit vollständigem Eingang des Kaufpreises beim Vermieter oder mit Eigentumsübergang endet. Dies halte ich für sinnvoll, um keinen Extra-Aufwand zu forcieren, beide Parteien haben so weniger zu tun.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)