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Mietvertrag und stillschweigender Mietvertrag


06.07.2005 13:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Mieterin mit zwei Kindern, die bei mir am 15.09.2001 eingezogen ist. Am 01.06.2002 ist dann Ihr Freund mit in die Wohnung eingezogen. Ein paar Monate später wurde dann geheiratet.Bei der Nebenkostenabrechnung vom 18.04.03 hatte sich dann eine Nachzahlung in Höhe von 1594,42€ ( hoher Wasserverbrauch, eigene Zähler) ergeben. Außerdem waren Mietrückstände von Juni 2003 über 630,00 Euro und November 2003 Restzahlung 100,00 Euro sowie Dezembermiete Restzahlung
330,00 Euro insgesamt somit 1060,00 Euro Mietrückstand.
Nebenkostenabrechnung 2004 wieder NZ 795,22 Euro und Nebenkostenabrechnung 31.03.2005 NZ 1.032,60 Euro. Insgesamt
an Nebenkostennachzahlungen 3.422,24 Euro. Es wurde keine Nebenkostenanpassung gezahlt, habe ich mehrfach versucht.
Die Nebenkostennachzahlung vom 18.04.03 über 1.594,42 Euro habe ich versucht einzuklagen. sowie die Mietrückstände über 1.060,00 Euro. Hier wurde vor Gericht ein Vergleich geschlossen, dass die Mieterin insgesamt 2.404,oo Euro zu zahlen hat zuzüglich Gerichtskosten in Höhe von 434,75 Euro. Bis heute habe ich keine Zahlung erhalten, weil bei der Frau nichts zu holen ist.
Da der Ehemann die Nebenkostennachzahlungen und nicht gezahlten Mieten genauso verursacht hat, möchte ich mich jetzt an den Mann wenden, der am arbeiten ist und gut verdient.
Ich weis aber nicht, ob dies möglich ist??? weil der Mann nicht im Mietvertrag steht. Der Mann hat ab 2004 immer die Miete gezahlt und steht auf meinen Auszügen!!
Über die Nebenkosten 2004 in Höhe von 795,22 Euro habe ich bereits einen Mahnbescheid erlassen, nur an den Mann gerichtet.Hier ist kein Einspruch erfolgt, der Titel ist jetzt
beim Amtsgericht,Zwecks Pfändung.
Mittlerweile hat sich das Ehephaar getrennt. Die Frau ist am 30.05.2005 ausgezogen und der Mann zieht jetzt in Kürze aus, hat die Wohnung aber nicht gekündigt.
Da der Mann die Miete seit 01.01 2004 gezahlt hat, ist dadurch ein stillschweigender Vertrag entstanden?? Kann ich auf Einhaltung einer Kündigungsfrist bestehen, bzw. Mietzahlung bis zur Neuvermietung?
Wie ist das mit der Nachzahlung der Nebenkosten, muß der Mann zahlen oder nur die Frau mit der ich einen Mietvertrag habe?
Laut Mietvertrag ist die Wohnung gestrichen zu übergeben. Der Mann hatte mir im Beisein von Zeugen zugesichert, die Wohnung gestrichen zu übergeben, jetzt will er davon nichts mehr wissen und beruht sich darauf, dass er nicht im Mietvertrag steht.
Wie muss ich verhalten?

Meine 2 Frage ist.
Bei der Gerichtsverhandlung mit der Frau haben wir einen Vergleich geschlossen. Der Richter hatte dann vorgeschlagen gleichzeitig einen Räumungstermin mit in das Urteil hineinzunehmen. Druch diesen Termin rechnet mein Anwalt die Klage einmal über den Betrag von 2749 € ab und gleichzeitig über eine Jahresmiete in Höhe von 7.559,85€. Der Anwalt wußte, dass ich nicht auf Räumung klagen wollte, um die Kosten gering zu halten. Sind die Kosten berechtigt? Wird hier nach der Warmmiete oder nach der Kaltmiete abgerechnet?

Ihre Nachricht sehe ich gern entgegen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
06.07.2005 | 13:43

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir mitgeteilten Informationen beantworten möchte.

Zunächst einmal wird alleine durch die befreiende Leistung seitens des Ehemannes kein stillschweigender Vertrag geschlossen. Da zudem der Mietvertrag vor Schließung der Ehe vereinbart wurde, gibt es auch keinerlei weitergehende Haftung des Ehemannes.Eheleute haften untereinander grundsätzlich nicht für die Schulden des anderen.

Wenn im Rahmen des Vergleiches keine Auflösung des Mietverhältnisses vereinbart wurde, besteht das Mietverhältnis weiterhin. Mangels Kündigung könnte dann auch der Mietzins verlangt werden. Sollte dies jedoch der Fall sein, kann der Mietzins über den vereinbarten Termin hinaus nicht verlangt werden.

Auch die Nebenkosten muss der Ehemann nicht begleichen, da kein Vertrag besteht und, wie sie auch mitgeteilt haben, der gerichtliche Vergleich nur gegenüber ihrer Vertragspartnerin gilt.

Für die Ausführung der Schönheitsreparaturen muss ihnen gegenüber auch nur die Vertragspartei einstehen. Die Erklärung des Ehemannes könnte zwar unter Umständen ihrer Mieterin zugerechnet werden, dafür müssten sie allerdings die entsprechende Vertretungsmacht des Ehemannes nachweisen, was ihnen nicht gelingen dürfte.

Wenn zugleich eine Räumung Vereinbarung im Rahmen des gerichtlichen Termins vereinbart wurde, steht dem Anwalt insoweit eine Einigungsgebühr zu. Von daher sind seine Gebühren, die sich tatsächlich eine Jahresmiete orientieren, nicht zu beanstanden. Natürlich steht es Ihnen auch offen, die für ihren Bezirk zuständige Rechtsanwaltskammer zwecks Einholung eines gebühren Gutachtens einzuschalten.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-
www.anwaltskanzlei-hellmann.de


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2005 | 17:57


Sehr geehrter Herr Hellmann,
vielen Dank für Ihre Nachricht.
Auszugstermin laut Gerichtsbeschluß war der 31.09.2004. Mieterin aber erst am 30.05.2005 ausgezogen. Ehemann ist jetzt am ausziehen, Schlüssel noch nicht übergeben! Für diesen Monat keine Miete gezahlt. Steht mir noch Mietzahlung zu ?

Um Nebenkosten und aussenstehende Mieten einzuklagen soll ich für einen Gegenstandwert von 2.749,15 € die Höhe von 2.111.84 € an Gebühren zu zahlen? Kann das so richtig sein ?

Gegenstandswert : 2.749,15€
Prozessgebühr §§ 11,31 I Nr. 1 BRAGO 10/10 189,00 €
Gegenstandswert: 7.559,85 €
Erhöhte Prozessgebühr §§ 11,32 II 31 I Nr. BRAGO 5/10 206,00 €
-Obergrenze § 13 III BRAGO 10/10 aus Wert 10.309,00 berücksichtigt-
Gegenstandwert: 2.749,15 €
Verhandlungsgebühr §§ 11,31 I Nr.2 BRAGO 10/10 189,00 €
Vergleichsgebühr §§ 11,23 I 1 BRAGO 10/10 189,00 €
Gegenstandswert; 7.559,85€
Vergleichsgebühr §§ 11,23 I 1 BRAGO 15/10 618,00 €
Gegenstandswert: 2.404,00 €
Tätigkeit in der Zwangsvollstreckung 3/10 48,30 €
Tätigkeit in der Zwangsvollstreckung 3/10 48,30 €
Post- u, Telekommunikation § 26 BRAGO 34,50 €
________________
Zwischensumme netto 1.522,10 €
16% Mehrwertsteuer § 25 II BRAGO 243,54 €
Zwischensumme brutto 1.765,64 €
Gerichtskosten 267,00 €
Gerichtskosten PfÜb 10,00 €
Gerichtsvollzieherkosten 50,20 €
Einwohnermeldeamtsanfrage 4,00 €
2.111,84 €

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2005 | 18:18

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn für den Zeitraum bis zur Räumung noch Forderungen offen sind, müssen diese auch bezahlt werden.

Die Gebühren berechnen sich immer anhand des konkreten Auftrags.

Mir erscheint die Prozessgebühr für die Räumung, vorausgesetzt so ein Auftrag wurde tatsächlich nicht erteilt, falsch zu sein. QAllerdings wundere ich mich, wieso dann später eine entsprechende Vergleichslösung gewählt wurde, wenn dies generell nicht auch mandatiert war. Die Kosten der Vollstreckung pp. sind aber, soweit Auftrag erteilt war, ok.

Aber wie gesagt: Sie können auch gerne ein kostenloses Gebührengutachten der für Sie zuständigen Rechtsanwaltskammer einholen!

Mehr kann man wirklich nicht, ohne genaue Kenntis der Unterlagen und des Auftrages, dazu sagen. Das würde auch den gebotenen knappen Rahmen bei fea sprengen.

Herzliche Grüße

Hellmann
RA

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