Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
In Ihrer Situation gibt es mehrere rechtliche Aspekte, die berücksichtigt werden müssen, um die Möglichkeit einer Rückabwicklung oder eines finanziellen Ausgleichs zu prüfen:
1. Anfechtung des Vertrags: Eine Anfechtung des Übertragungsvertrags könnte in Betracht kommen, wenn Sie nachweisen können, dass Sie bei der Unterzeichnung des Vertrags einem Irrtum unterlagen oder getäuscht wurden (§ 119, § 123 BGB). Da Sie angeben, dass Sie überrumpelt wurden und keine klare Vorstellung vom Inhalt des Vertrags hatten, könnte dies ein erster Ansatzpunkt sein.
Allerdings ist die Anfechtungsfrist zu beachten, die in der Regel ein Jahr ab Kenntnis des Anfechtungsgrundes (Arglistige Täuschung) beträgt, bei Irrtum das unverzüglich (= ohne schuldhaftes Zögern) erfolgen muss.
Zudem wird es gerade bei einem notariellen Vertrag schwer werden, einen Anfechtungsgrund zu finden, wegen der notariellen Beratung/Belehrung.
2. Insichgeschäft (§ 181 BGB): Wenn Ihr Vater als Bevollmächtigter in eigenem Namen gehandelt hat, könnte dies ein Insichgeschäft darstellen, das grundsätzlich unzulässig ist, es sei denn, es wurde ausdrücklich gestattet. Dies könnte ein Ansatzpunkt für die Anfechtung oder Nichtigkeit des Vertrags sein.
Wenn die Vollmacht aber § 181 BGB ausnehmen sollen, was ginge, dann führt auch das leider nicht zum Erfolg.
Das ist oft, wenn auch nicht immer der Fall, müsste gesondert geprüft werden.
Der Notar dürfte so etwas aller Voraussicht nicht übersehen haben.
3. Ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB): Da Sie weiterhin den Kredit bedienen, obwohl das Haus nicht mehr in Ihrem Eigentum steht, könnte ein Bereicherungsanspruch gegen Ihre Eltern bestehen. Sie müssten nachweisen, dass Ihre Eltern durch die Übertragung ungerechtfertigt bereichert wurden.
Dieses wird schwer, wenn es tatsächlich eine zulässige Schuldenverrechnung gegeben hat.
4. Schenkungswiderruf (§ 528 BGB): Ein Widerruf der Schenkung könnte in Betracht kommen, wenn Ihre Eltern verarmt sind und Sie zur Rückgabe des Geschenks verpflichtet sind. Dies scheint jedoch nicht der Fall zu sein, da es sich um eine Übertragung zur Vermögenssicherung handelte.
5. Rückabwicklung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage: Wenn die Grundlage für die Übertragung des Hauses weggefallen ist, könnte eine Rückabwicklung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen. Dies wäre der Fall, wenn die ursprünglichen Annahmen, unter denen der Vertrag geschlossen wurde, sich wesentlich geändert haben.
Auch das ist aber in der Praxis nur sehr schwer durchzusetzen.
Es wäre ratsam, alle relevanten Dokumente, insbesondere den notariellen Vertrag und die Korrespondenz mit Ihren Eltern, sorgfältig weiter prüfen zu lassen, um die Erfolgsaussichten der genannten Ansätze zu bewerten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
27. Mai 2025
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16:06
Antwort
vonRechtsanwalt Daniel Hesterberg
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