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Immobilienkaufvertrag (Verkäufer) - Eigentumswohnung - Risiken

| 20.02.2012 20:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte einen anonymisierten Immobilienkaufvertrag für eine Eigentumswohnung eines Verkäufers auf etwaige reelle Risiken (haft­pflich­tig, monetär) gegenprüfen lassen und ggf. um Änderungsvorschläge bitten. Ich verlange keine ausführliche Erläuterung hierfür irrelevanter Textpassagen und bitte insb. um Beachtung der aktuellen Rechtssprechung. Weiterhin möchte ich freundlich aber bestimmt auf die Haftung ihrerseits für derartige Beratungsleistungen hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen,
Müller

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nr. XXXXX der Urkundenrolle für 2012





{Hinweis: Wappenbild wurde entfernt}





Verhandelt
zu XXXXX am

Vor mir, dem unterzeichneten

N o t a r
XXXXX XXXXX
mit dem Amtssitz in
XXXXX





erschienen:

1. XXXXX XXXXX XXXXX, geb. am XXXXX,
wohnhaft in XXXXX XXXXX, XXXXX,

- nachstehend Verkäufer genannt -

2. XXXXX XXXXX XXXXX, geb. am XXXXX,
wohnhaft in XXXXX XXXXX, XXXXX,

- nachstehend Käufer genannt –

Die Erschienenen wiesen sich zur Gewissheit des Notars aus durch Vorlage ihrer deutschen Personalausweise.

Vorab bestätigten die Beteiligten dem Notar, dass in der Angelegenheit, um die es bei diesem Vertrag geht, bisher weder er noch ein anderes Mitglied seiner Kanzlei für oder gegen einen der Beteiligten tätig gewesen ist.

Die Beteiligten erklärten nachfolgenden





K A U F V E R T R A G
über ein Wohnungseigentumsrecht
mit Auflassung

zu notariellem Protokoll:





§ 1 Grundstück

Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch von XXXXX Blatt XXXXX eingetragenen

XXXXX/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung XXXXX, Flur XXXXX, Flurstück XXXXX, Hof- und Gebäudefläche, XXXXX, zur Größe von XXXXX qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im XXXXX XXXXX vom Eingang des Hauses gelegenen Wohnung mit Kellerraum (Nr. XXXXX des Aufteilungsplanes).

Der Verkäufer verkauft dieses Wohnungseigentum an den Käufer.





§ 2 Kaufpreis, Fälligkeit

Der Kaufpreis beträgt XXXXX €
(in Worten: XXXXX Euro).

Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig,

a) nachdem die nachstehend bewilligte Eigentumsvormerkung gem. § 883 BGB zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist;

b) nachdem die Verwalterzustimmung zur Veräußerung vorliegt;

c) wenn die Freistellung des Vertragsbesitzes von allen im Grundbuch eingetragenen Lasten und Beschränkungen gesichert ist, soweit diese der Eigentumsvormerkung zum Zeitpunkt der Eintragung vorgehen und nicht nachfolgend übernommen werden;

d) innerhalb von 10 Tagen, nachdem der Notar dem Käufer schriftlich bestätigt hat, dass vorstehende Voraussetzungen vorliegen;

frühestens aber am XXXXX

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes gehört nicht zu den Fälligkeitsvoraussetzungen.

Der Notar wird von beiden Kaufparteien unwiderruflich beauftragt, den Kaufpreis zur Zahlung anzufordern, sobald die vorgenannten Voraussetzungen gegeben sind. Der Kaufpreis ist zu zahlen auf das Konto des Verkäufers bei der XXXXX Konto Nr. XXXXX (BLZ XXXXX).

Der Käufer kommt ohne besondere Mahnung in Verzug, wenn er nicht zum o. g. Fälligkeitszeitpunkt den Kaufpreis zahlt. Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, daß der Verzugszinssatz für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt und dieser sich zum 01.01. und 01.07. eines jeden Jahres verändern kann.





§ 3 Vollstreckungsunterwerfung

Wegen des vorstehenden Kaufpreisanspruchs nebst den Zinsen seit heute unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Der Notar soll dem Verkäufer auf dessen Ansuchen eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen, jedoch nicht vor Versendung der Fälligkeitsmitteilung gem. obiger lit. d) in § 2. Eine Umkehr der Beweislast ist damit nicht verbunden.





§ 4 Besitzübergabe, Ansprüche bei Rechts- und Sachmängeln

1.) Die Besitzübergabe erfolgt zum Tage der Kaufpreiszahlung. Mit diesem Tage gehen Nutzen, Lasten und Gefahr des Kaufgegenstandes auf den Käufer über. Auf das Sonderkündigungsrecht bzgl. der Gebäudeversicherung hat der Notar hingewiesen.

2.) Dem Käufer ist der Kaufgegenstand durch Besichtigung bekannt. Er genehmigt den bestehenden Zustand und verzichtet auf Ansprüche für Sachmängel jeglicher Art, auch wegen irgendwelcher versteckter Mängel. Dies gilt auch für alle Schadensersatzansprüche, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich.

Der Verkäufer erklärt, dass versteckte Mängel des Grundstücks und des Gebäudes nicht bekannt sind.

3.) Der Vertragsbesitz ist frei von allen Lasten und Beschränkungen in Abteilung II und III des Grundbuchs zu übertragen, ferner auch frei von solchen Lasten und Beschränkungen, die einer Eintragung in das Grundbuch nicht bedürfen.

Der Inhalt des Grundbuchs wurde erörtert. Der Notar hat das Grundbuch einsehen lassen am XXXXX.XXXXX.2012.

4.) Anliegerbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und dem Baugesetzbuch und sonstige Kosten und Beiträge für Erschließungsarbeiten jeglicher Art, die nach dem heutigen Tage begonnen werden, trägt der Käufer. Beiträge für davor begonnene Maßnahmen trägt der Verkäufer, auch wenn der Heranziehungsbescheid oder eine sonstige Anforderung von Beiträgen erst später erfolgt. Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine diesbezüglichen Planungen bekannt sind.

5.) Die Teilungserklärung vom XXXXX (UR XXXXX des Notars XXXXX, XXXXX) ist dem Käufer bekannt. Er tritt hiermit in die bestehenden Rechte und Pflichten aus dieser Erklärung ein. Im Falle der Weiterveräußerung des Wohnungseigentums verpflichtet sich der Käufer, die ihm auferlegten Pflichten aus der Teilungserklärung seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese entsprechend zur Weitergabe zu verpflichten.

6.) Der Verkäufer erklärt, dass Rückstände bei der Zahlung von Hausgeld nicht bestehen. Sonderumlagen hat die Eigentümerversammlung nicht beschlossen. Die Anteile des Verkäufers am Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft werden an den Käufer abgetreten.

Evtl. Unterdeckung des Verwalterkontos hat der Verkäufer auf seine Kosten auszugleichen.

Der Verkäufer erklärt, dass in den letzten Eigentümerversammlungen keine Beschlüsse gefaßt wurden, die zu außerordentlichen Belastungen des Käufers führen werden.

Dem Käufer wird Vollmacht erteilt, den Verkäufer ab dem Tage des Besitzübergangs bei Eigentümerversammlungen zu vertreten.

7.) Der Vertragsbesitz ist geräumt und frei von Miet- und Pachtverhältnissen zu übergeben.





§ 5 Auflassung

Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem in § 1 dieses Vertrages bezeichneten Grundbesitz von dem Verkäufer auf den Käufer übergeht.

Die Erklärung der Auflassung enthält ausdrücklich weder die Eintragungsbewilligung noch den Eintragungsantrag. Zu deren Erklärung wird der amtierende Notar, sein amtlicher Vertreter oder Nachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich, über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt. Der Verkäufer hat dem Käufer das Eigentum Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu verschaffen. Der Notar wird daher gem. § 53 BeurkG übereinstimmend angewiesen, die Eigentumsumschreibung gemäß dieser Vollmacht erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn ihm die Verkäufer unverzüglich nach Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer durch Bankbestätigung nachgewiesen hat, dass der Kaufpreis (ohne etwaige Zinsen) bezahlt ist.





§ 6 Grundbucherklärungen

1.) Der Verkäufer bewilligt unwiderruflich und der Käufer beantragt Eintragung einer Eigentumsvormerkung gem. § 883 BGB zugunsten des Käufers im Grundbuch.

Vorbehalten bleibt der Vorrang für Grundpfandrechte, an deren Bestellung der Käufer gem. § 8 dieses Vertrages mitwirkt, bis zur Höhe von XXXXX € nebst maximal 20 % Jahreszinsen ab dem Tage der Eintragungsbewilligung und maximal 10 % einmaliger Nebenleistung. Die Eintragung dieses Rangvorbehaltes bei der Eigentumsvormerkung wird beantragt.

Der Käufer beantragt schon jetzt die Löschung der Eigentumsvormerkung gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung, sofern keine Zwischeneintragungen vorliegen, denen der Käufer nicht zugestimmt hat.

2.) Der Käufer bevollmächtigt den Notar, für ihn die Löschung der in Ziff. 1.) beantragten Eigentumsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen. Von dieser Vollmacht darf der Notar nur Gebrauch machen, wenn der Verkäufer ihm den Rücktritt von diesem Vertrag wegen Zahlungsverzuges nachgewiesen hat und der Käufer nicht innerhalb von 14 Tagen nach einer entsprechenden schriftlichen Mitteilung des Notars an die letzte bekannte Anschrift der Löschung widerspricht.





§ 7 Vollzug des Vertrages

Der amtierende Notar wird mit dem Vollzug des Vertrages beauftragt. Er soll alle erforderlichen Genehmigungen einholen, die mit Eingang bei ihm wirksam werden.

Zu diesem Zweck und zur Erfüllung der bestehenden Anzeigepflichten befreien die Vertragsparteien den Notar von der Verschwiegenheitspflicht und stimmen der Übersendung vollständiger Abschriften dieser Urkunde an Behörden und Kreditinstitute zu.

Der Notar kann auch im Namen Dritter gestellte Grundbuchanträge einzeln stellen, zurücknehmen und wiederholen.





§ 8 Belastungszustimmung, Vollmachten

1.) Der Verkäufer wird mitwirken, dass der Käufer Grundpfandrechte in beliebiger Höhe und zu beliebigen Bedingungen im Grundbuch eintragen lassen kann.

2.) Diese Mitwirkungspflicht besteht bei Grundschulden nur, wenn die Bestellungsurkunde folgende, von den Parteien jetzt schon vereinbarte Sicherungsabrede enthält:

"Die Grundschuldgläubigerin darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers/Darlehnsnehmers geleistet hat. Andere Zweckbestimmungs- und Sicherungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall aber ab Eigentumsumschreibung."

Der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht, ihn bei vorstehenden Rechtshandlungen zu vertreten, für ihn die entsprechenden Grundbucherklärungen abzugeben und den Grundbesitz auch der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer zu unterwerfen. Eine persönliche Haftung des Verkäufers muss ausgeschlossen sein. Diese Vollmacht gilt nur dann, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde die vorstehend getroffene Bestimmung wörtlich wiedergeben wird.

Von dieser Vollmacht kann nur vor dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter im Amt Gebrauch gemacht werden.

3.) Die Parteien bevollmächtigen die

Rechtsanwalts- und Notarfachangestellten XXXXX XXXXX, XXXXX XXXXX und XXXXX XXXXX, sämtlich geschäftsansässig: XXXXX, XXXXX XXXXX - jede für sich allein, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und mit dem Recht, Untervollmacht zu erteilen -

Grundbuchanträge sowie andere zur Durchführung dieses Vertrages erforderlich scheinende berichtigende Erklärungen gegenüber jedermann abzugeben.





§ 9 Hinweise

Die Vertragsparteien wurden auf folgendes hingewiesen:

a) Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über. Diese kann vertragsgemäß erst erfolgen, wenn neben den erforderlichen Gebührenzahlungen insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung wegen der Grunderwerbsteuer und etwa sonst erforderliche Genehmigungen vorliegen.

b) Der übertragene Grundbesitz unterliegt bis zur Eigentumsumschreibung der Verfügungsgewalt des Übertragenden und der Haftung für Verbindlichkeiten des Übertragenden.

Der Vertragsbesitz kann insbesondere für im Grundbuch eingetragene Belastungen bis zur Freistellung und im übrigen für Erschließungsbeiträge, Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz und Rückständen an öffentlichen Lasten haften.

c) Alle Beteiligten haften für Grunderwerbsteuer und die Zahlung der Kosten bei Gericht und Notar, auch wenn sich in dieser Urkunde nur eine Vertragsseite zur Zahlung verpflichtet hat.

d) Nicht beurkundete Abreden, die in einem rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem vorstehenden Vertrag stehen, sind unwirksam und führen in der Regel zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages.

e) Vorstehender Vertrag kann eine Steuerpflicht auslösen. Verbindliche Steuerauskünfte werden jedoch nicht vom Notar, sondern vom Steuerberater erteilt.





§ 10 Kosten

Die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung sowie die fällig werdende Grunderwerbssteuer trägt der Käufer.



Das Protokoll wurde den Beteiligten in Gegenwart des Notars vorgelesen, von diesen genehmigt und wie folgt eigenhändig unterschrieben:

-- Einsatz geändert am 20.02.2012 20:28:46
Eingrenzung vom Fragesteller
20.02.2012 | 22:21

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die von Ihnen vorgelegte Abschrift zum Entwurf eines notariellen Kaufvertrages über ein Wohnungseigentumsrecht stellt im Grunde ein Standardwerk zur Übertragung entsprechender Rechte dar. Insoweit begegnet er keinen Bedenken, die über die üblichen Risiken eines solchen Geschäftes hinaus gehen.

Bitte beachten Sie, dass der handelnde Notar verpflichtet ist, Ihnen noch offene Fragen und/oder unklare Formulierungen vor der Vertragsunterzeichnung zu erläutern.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Hünecke, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.02.2012 | 21:53

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