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Verkauf einer Eigentumswohnung

| 19.05.2011 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mein Stievater (93) und meine Mutter (80) wohnen als Eheleute gemeinsam in einer Eigentumswohnung, die beiden je zur Hälfte gehört (beide sind im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen). Wegen ständiger Streitigkeiten will nun der Stiefvater - so wörtlich - die Wohnung verkaufen und zu seinen Verwandten ziehen. Er behauptet, er könne die ganze Wohnung verkaufen. Die Scheidung ist noch nicht eingereicht.

Also m.E. kann er nur seinen hälftigen Miteigentumsanteil verkaufen. Angenommen, es findet sich jemand, der eine halbe Wohnung kauft, was passiert dann nach dem Teilverkauf mit meiner Mutter, die weiter in der Wohnung bleiben will (sie ist übrigens an Demenz erkrankt, kommt aber noch im Alltag zurecht und ist nicht entmündigt, ebenso gibt es bisher keinen Betreuer). Kann der neue Miteigentümer sie aus der Wohnung raussetzen oder theoretisch sogar selber in die Wohnung einziehen?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

Solange die Ehe nicht rechtskräftig geschieden ist, kann der Stiefvater nicht verlangen, dass die Eigentumswohnung verkauft wird.

Vor der Ehescheidung müssten nämlich beide Ehegatten grundsätzlich dem Verkauf zustimmen. Der Stiefvater könnte sich also nicht über den entgegenstehenden Willen der Mutter hinwegsetzen.

Aber auch nach rechtskräftiger Scheidung kann der Stiefvater nicht ohne Zustimmung Ihrer Mutter verkaufen. Wird die Zustimmung nicht erteilt, müsste er beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung der Eigentumswohnung stellen. Das wäre dann der einzige Weg, die Miteigentumsgemeinschaft zwangsweise aufzuheben. Da bei solchen Zwangsversteigerungen in der Regel keine marktüblichen Preise erzielt werden, wäre ein einvernehmlicher Verkauf durch beide Miteigentümer aber in jedem Fall vorzuziehen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und
verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Eine solche ERSTberatung kann und will eine umfassende Begutachtung und den Gang zum Anwalt nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Nachfrage vom Fragesteller 21.05.2011 | 12:13

Sie schreiben: "Solange die Ehe nicht rechtskräftig geschieden ist, kann der Stiefvater nicht verlangen, dass die Eigentumswohnung verkauft wird." Könnten Sie mir bitte noch den Gesetzes-Paragraphen bzw. das BGH-Urteil nennen, aus denen dies hervorgeht? Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2011 | 13:52

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wenn die Ehe im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft besteht (gesetzlicher Regelfall), dann liegt Miteigentum nach Bruchteilen an der Eigentumswohnung vor. Die Eigentumswohnung gehört also beiden Ehegatten, wobei jedem Ehegatten im Zweifel ein ideeller Bruchteil von 50 % an der Eigentumswohnung zusteht. Die Vorschriften über diese Bruchteilsgemeinschaft ergeben sich aus den §§ 741 ff., 1008 ff. BGB.

In § 749 Abs. 1 BGB ist der allgemeine Grundsatz geregelt, dass jeder Teilhaber JEDERZEIT die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann. Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch Teilung. Da eine Immobilie nicht in Natur geteilt werden kann (§ 752 BGB), muss die Teilung durch Verkauf erfolgen, § 753 BGB:

"§ 753
Teilung durch Verkauf

Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und durch Teilung des Erlöses. Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern.
(2) Hat der Versuch, den Gegenstand zu verkaufen, keinen Erfolg, so kann jeder Teilhaber die Wiederholung verlangen; er hat jedoch die Kosten zu tragen, wenn der wiederholte Versuch misslingt."


Die Teilung würde dann durch eine Zwangsversteigerung erfolgen.

Dieses allgemeine Prinzip der jederzeitigen Aufhebbarkeit ist aber durch sehr viele Ausnahmen durchlöchert. Eine Ausnahme ist die eheliche Gemeinschaft, § 1353 Abs. 1 Satz 2 BGB:

„Die Ehegatten sind einander zur ehelichen Lebensgemeinschaft verpflichtet; sie tragen füreinander Verantwortung."

Diese Pflicht zur ehelichen Gemeinschaft kann den Aufhebungsanspruch, den wie gesagt an sich jeder Miteigentümer jederzeit hat, ausschließen.

Nach BGH NJW 1962, 1244 müssen aber selbst bei einer Gemeinschaftsaufhebung, die den räumlich-gegenständlichen Bereich der Ehe berührt (Versteigerung des früher gemeinsam, jetzt von einem Ehegatten bewohnten Grundstücks), die beiderseitigen Interessen im Einzelfall abgewogen werden.

So hat bspw. das OLG Frankfurt (FamRZ 1998, 641) das berechtigte Interesse eines schwerkranken Ehepartners am einstweiligen Verbleib in der Wohnung berücksichtigt und den Antrag des Ehemanns auf Teilungsversteigerung des ehemaligen Familienwohnhauses als rechtsmissbräuchlich angesehen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben, und wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

RA Safadi

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