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Immobilienkaufvertrag Abwicklung Bank verweigert Ablösesumme u. Bedingungen an Notar

| 20. März 2022 18:29 |
Preis: 75,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

Beantwortet von

Rechtsanwältin Maria Bergel

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Wir haben in einem einheitlichen Immobilienkaufvertrag mehrere Immobilien an einen Käufer verkauft. Einer von zwei Grundpfandgläubiger hat problemlos den Ablösebetrag und seine Bedingungen zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch genannt und das auch korrekt schriftlich an den Notar übermittelt. Der andere Gläubiger (eine VR-Bank) verweigert sowohl eine vernünftige und nachvollziehbare Mitteilung der Ablösesumme inkl. evtl. Vorfälligkeitsentschädigung an uns als auch die benötigte Mitteilung an den Notar damit dieser den gesamten Vertrag zur Zahlung fällig stellen kann. Die Bank hat nach zwei Wochen den Notar angerufen und eine Abschrift des Vertrags verlangt. WIr haben die Daten aus dem Vertrag die die entsprechende Immobilie betreffen an die Bank übermittelt und diese hat uns nun einen "Ablöseauftrag" geschickt den wir unterschreiben sollen, was wir ziemlich merkwürdig finden da von diesem Auftrag der Notar noch immer keine Summe vorliegen hat um die Zahlungen fällig zu stellen. Vorfälligkeitsentschädigungen sind nicht in dem Auftrag beziffert, sollen aber pauschal von uns anerkannt werden und würden vom Konto eingezogen. Wir wollen das so nicht unterzeichnen. Daher stellt sich uns die Frage zu was die Bank verpflichtet ist und innerhalb welcher Zeit. Hat sie überhaupt ein Recht den Vertrag einzufordern? MUSS Sie die Bedingungen zur Löschung der Grundschuld bei Verkauf dem Notar mitteilen und innerhalb welcher Zeit hat das zu erfolgen (basierend auf welcher Grundlage)? Kann Sie Bedingungen stellen bevor Sie dem Notar die Mitteilung macht (eigentlich stehen die Bedingungen zur Freigabe im Schreiben an den Notar dachte ich)? In welchem Umfang? Auf welcher rechtlichen Grundlage erfolgt der Vorgang und wie könnte man der Bank klarmachen das sie eigentlich nur dem Notar eine Summe mitteilen muss und allen wäre geholfen. Nur als Hinweis: Die Immobilien sind sonst frei (keine Zwangsverwaltung o.ä.) und die Verträge wurde immer ordnungsgemäß bedient. Die Verträge sind über die erste Zinsbindungsfrist und es wurde keine neue Zinsbindung/Laufzeit vereinbart. Ab wann könnte man z.b. auch unsere Rechtsberatungskosten als Schaden gegenüber der Bank geltend machen?

Einsatz editiert am 21.03.2022 08:03:28

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Im Rahmen eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrages haben Sie gemäß § 493 Abs. 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) einen Anspruch auf Auskunft gegenüber dem Darlehensgeber (hier Ihrer Bank), sobald Sie eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens beabsichigen und dies Ihrer Bank mitteilen.

Die Bank ist ab Mitteilung unverzüglich (bedeutet ohne schuldhaftes Zögern) dazu verpflichtet, Ihnen Auskunft über folgende Umstände zukommen zu lassen.

1. Auskunft über die Zulässigkeit der vorzeitigen Rückzahlung,
2. im Fall der Zulässigkeit die Höhe des zurückzuzahlenden Betrags und
3. gegebenenfalls die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Soweit sich die Informationen auf Annahmen stützen, müssen diese nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt sein und als solche dem Darlehensnehmer gegenüber offengelegt werden.

Der genaue zeitliche Verlauf geht aus Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht hervor. Eine Verweigerung der Auskunft seitens der Bank und Zusenden eines Schreibens mit der Aufforderung, Ansprüche unbekannter Höhe anzuerkennen, lassen jedoch auf ein schuldhaftes Zögern schließen.

(Verzugs-)Schäden, die Ihnen aufgrund eines schuldhaften Zögerns der Bank entstehen, hat diese zu ersetzen. Darunter fallen Rechtsverfolgeungskosten sowie ggf. weitere Kosten, z.B. wenn der Kaufvertrag aufgrund dessen nicht zustande kommen sollte und Ihnen dadurch Unkosten entstehen.

Der Anspruch besteht unabhängig von einem konkret vorliegendem anderweitigen Vertrag. Damit ist ein solcher auch nicht erforderlicherweise vorzulegen, um den Anspruch zu erhalten. Sinn und Zweck dieser Regelung ist gerade informiert Situationen wie Darlehensablösung oder Hausverkauf auch vorab prüfen und gestalten zu können.

Unbeschadet Ihres Auskunftanspruchs können Sie ggf. auch anhand der Vertragsunterlagen Ihres ursprünglichen Darlehensvertrages und der aktuellen Saldenmitteilungen Ihres Vertrages die Kosten einer vorzeitigen Ablösung abschätzen. Die vertragliche Regelung zur Vorfälligkeitsentschädigung kann hierbei auch auf Ihre Wirksamkeit hin geprüft werden, insbesondere im Hinblick auf die aktuelle EuGH-Rechtsprechung zu diesem Thema.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Sollten Sie darüber hinausgehenden Beratungs- oder Vertretungsbedarf haben, kontaktieren Sie mich gerne per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen