Bank erteilt Grundschuld, verweigert dann Immobiliendarlehen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hier gibt es zwei Ansatzpunkte für Schadensersatzansprüche.

Zunächst wäre die Frage zu erörtern, ob hier nicht doch ein Darlehensvertrag zustande kam, welchen die Bank dann nicht eingehalten hat. Dazu ist zu wissen, dass ein Darlehensvertrag für seine Wirksamkeit nicht unbedingt der Schriftform bedarf, d.h. er kann auch mündlich zustande kommen. Dazu wären vor allem die Verlautbarungen mit Ihrem Bankberater wichtig. Unterstellt dieser hat das Darlehen verbindlich zugesagt und Sie hätten dies angenommen, dann würde sich auf zweiter Ebene die Frage der Vertretungsmacht der Bankberaters stellen. Vermutlich war dieser bankintern nicht berechtigt Ihnen eine solche Zusage zu geben. Andererseits ist er, wenn er in der Bank sitzt und von der Bank beschäftigt wird, eindeutig der Bank zuzuordnen, so dass seine Erklärungen auch der Bank zuzurechnen sind, § 166 BGB: Willensmängel; Wissenszurechnung , § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte .

Zweiter Ansatzpunkt, der in einem Prozess ggf. auch parallel verfolgt werden könnte, ist die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Nach § 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse bestehen auch bei vorvertraglichen Verhandlungen bereits Sorgfaltspflichten. Eine Fallgruppe ist hier der Abbruch von Vertragsverhandlungen. Dies ist aber eine echte Ausnahme, grundsätzlich ist es so dass alle Vertragsparteien bis zum endgültigen Vertragsschluss in ihren Entschließungen frei sind, so dass jede Partei – auch ohne jeden einleuchtenden Grund - die Vertragsverhandlungen abbrechen kann. Allerdings besteht dann ein Schadensersatzanspruch, wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und die andere Partei in dem Zusammenhang bereits Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages gemacht hat und die andere Partei (hier die Bank) den Vertragsschluss ohne triftigen Grund ablehnt. (BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - V ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">V ZR 332/94</a>) Zum triftigen Grund kann ich aus der Ferne nur wenig sagen, aber grundsätzlich sind rein interne Problem erstmal hausgemacht und damit selbst verschuldet.
Unterstellt es gibt keinen triftigen Grund in diesem Sinne, könnten Sie den Schaden geltend machen, der Ihnen aufgrund der Verweigerung des Darlehens entstanden ist. Dazu können sowohl die angefallenen Planungs- und Materialkosten gehören als auch ein möglicher entgangener Gewinn aus dem Weiterverkauf (§ 252 BGB: Entgangener Gewinn ).

Allerdings kommt es auch in Betracht, dass man Ihnen eine Mitschuld anlastet. Dies zum einen wegen der Frage, ob vor Eintragung im Grundbuch bereits Aufwendungen getätigt werden sollten und zum anderen wegen der Frage, ob nicht eine alternative Finanzierung möglich gewesen wäre. Beides ist aus meiner Sicht nicht überzeugend, so dass allenfalls eine sehr geringe Mitschuld in Betracht käme.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen