Immobilienkauf: Wohnhaus mit 4 Einheiten, 2 Eigentümer Verhältnis 3:1

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Aus der Stimmenmehrheit ergeben sich ja nach Gestaltung des Stimmrechtes gewisse Nachteile.

Eine sog. majorisierende Stimmenmehrheit liegt immer dann vor, wenn ein einzelner Eigentümer die Mehrheit aller berechtigten Stimmen auf sich vereinigt.

Gemäß § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen oder Miteigentumsanteile er hat (Kopfprinzip). Unter diesen Umständen kann es zu einer Majorisierung der Stimmen durch den Eigentümer, der die meisten Wohnungen oder Miteigentumsanteile hat, nicht kommen.

Enthält die Gemeinschaftsordnung abweichend vom Gesetz ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten, kann es insoweit zu einer Majorisierung der Stimmrechte durch einen Miteigentümer oder eine Minderheit der Miteigentümer kommen.

Folge der Majorisierung ist, dass der jeweilige Mehrheitseigentümer die Beschlussfassung quasi in der Hand hat und dementsprechend darüber entscheidet, frei nach Goethes Faust, -Was die WEG zusammenhält.

Sprich ein Ausschluss des Mehrheitseigentümers ist insoweit nur dann möglich, wenn er sein Stimmrecht missbräuchlich verwendet und damit insoweit gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung ausübt.

Hierzu gibt es diverse Urteile:

LG Berlin, Urteil v. 23.9.2014, 55 S 302/12:
Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn durch die Ausübung des Mehrheitsrechts gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen wird, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 7.2.1997, 3 Wx 556/94:
Setzt ein Mehrheitseigentümer seine Majorität zu gemeinschaftsfremden und eigennützigen Zielen gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer ein, beinhaltet sein Verhalten einen Rechtsmissbrauch. Bei fristgerechter Anfechtung wird der Beschluss gerichtlich für ungültig erklärt.

Jedoch muss man dann immer jeweils den Einzelfall bzw. die jeweilige Beschlussfassung betrachten.

Gewisse nicht absprechbare Nachteile ergeben sich bzw. drohen aber immer, sofern hier nicht das Kopfprinzip zum Tragen kommt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen