Immobilienkauf: Kürzung Maklercourtage wegen Schlechtleistung möglich?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei einer Reihe von Vertragstypen - zum Beispiel Kaufverträgen, Werkverträgen, Mietverträgen oder Reiseverträgen - sieht das BGB die Möglichkeit vor, dass der Leistungsempfänger die geschuldete Vergütung (oder den Preis) im Fall mangelhafter Leistung mindern kann.

Bei anderen Vertragstypen - etwa Dienst- und Arbeitsverträgen, aber auch einem Maklervertrag - ist dies nicht der Fall.

Hier gibt es nur die Möglichkeit, die Vergütung - beim Maklervertrag nennt man sie Provision - bei teilweiser Nichterfüllung im Umfang der Nichterfüllung nicht zu bezahlen, oder wenn der Leistungserbringer - hier also der Makler - Vertragspflichten verletzt, für einen hierdurch entstandenen Schaden Schadenersatz zu verlangen.

Der Fall der (teilweisen) Nichterfüllung ist aber nicht dasselbe wie eine Schlechterfüllung. Im letzteren Fall wird die vertragliche Leistung zwar erbracht, aber mangelhaft oder verspätet - bei der Nichterfüllung wird sie überhaupt nicht erbracht. Wenn ein Makler langsam oder nachlässig arbeitet, sich dumm oder dilettantisch anstellt, kein Engagement zeigt, schlecht erreichbar, lustlos oder desinteressiert ist, dann ist das für seinen Auftraggeber zwar ärgerlich, berechtigt ihn aber per se nicht zur Minderung der Provision. Beim Maklervertrag kommt hinzu, dass der Makler seine Provision nur erfolgsbezogen verdient. Nur wenn es durch seine Tätigkeit tatsächlich zu einem Vertragsschluss kommt, verdient er die Provision. Dann hat er aber den Vertrag erfüllt. Für eine Minderung der Provision wegen (teilweiser) Nichterfüllung des Vertrags ist dann kein Raum.

Wenn ein Makler neben seiner Vermittlungstätigkeit vertraglich noch weitere Aufgaben übernimmt - etwa Beratungs- und Betreuungspflichten, oder die Pflicht, brauchbare Grundrisspläne zu liefern, oder einen Grundbuchauszug zu besorgen - und er diese Pflichten nicht, mangelhaft oder zu spät erfüllt, dann kann der Auftraggeber wegen Pflichtverletzung aus dem Vertrag gegen den Makler Schadenersatz geltend machen (§ 280 Absatz 1 BGB, §§ 286, 288 BGB bei Verzug), falls ihm hierdurch ein Schaden nachweislich entstanden ist. (Wenn ein Makler seine Pflichten zwar schlecht erfüllt, hierdurch aber dem Auftraggeber kein finanzieller Schaden entsteht, dann gibt es keinen Schadenersatz - einen reinen Straf-Schadenersatz ["punitive damages"] gibt es im deutschen Recht nicht.)

Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch sind also

- es müssen über die reine Vermittlungstätigkeit hinaus, also dem Nachweis der Möglichkeit zum Vertragsabschluss oder die Vermittlung eines Vertrages (nach § 652 BGB ist der Makler ohne zusätzliche Vereinbarung nur hierzu verpflichtet), weitere Pflichten im Vertrag vom Makler übernommen worden sein;

- der Makler hat diese Pflichten nicht, mangelhaft oder verspätet erfüllt,

- und dem Auftraggeber ist hierdurch ein finanzieller Schaden entstanden.

Ein Schadenersatzanspruch wegen verspäteter Erfüllung setzt voraus, dass der Leistungszeitpunkt im Vertrag bestimmt war, oder dass der Makler unter Fristsetzung vergeblich gemahnt wurde.

Ein Beispiel ist, wenn der Makler es vertraglich übernommen hat, brauchbare Grundrisspläne zu übergeben, und er dies trotz Mahnung nicht tut, so dass ein Architekt mit der Erstellung von Grundrissplänen beauftragt werden muss, dann ist das insoweit anfallende Architektenhonorar ein Schaden, mit dem der Auftraggeber gegen den Provisionsanspruch des Maklers aufrechnen kann.

Aber nochmal: Nach § 652 BGB gehören Tätigkeiten wie das Besorgen brauchbarer Grundrisspläne oder das Besorgen eines Grundbuchauszuges nicht zu den vertragstypischen, gesetzlichen Pflichten des Maklers. Damit ein Schadenersatzanspruch entstehen kann, muss sich der Makler vertraglich zur Übernahme solcher Tätigkeiten zusätzlich verpflichtet haben.

Dasselbe gilt, wenn Ihnen wegen unterlassener Beratung durch den Makler Schäden entstanden sind: Auch hier haben Sie einen Schadenersatzanspruch gegen den Makler nur dann, wenn er Beratungspflichten im Vertrag ausdrücklich übernommen hat (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997, S. 1280; OLG Koblenz, NZM 2003, S. 830).

Wenn Sie merken, dass ein Makler schlecht arbeitet, sollten Sie ihn bei Pflichtverletzungen abmahnen, und wenn das nichts hilft, den Maklerauftrag kündigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen